10月，重庆的土地市场渐有回暖之势，仅仅一周之内，就有鲁能、万科、方兴三家实力企业完成了它们年内的首次拿地，大坪、中央公园等热门板块的风头正盛。而今天，一宗陈家坪核心枢纽地块的出让也同样受到关注，公交站上盖物业的规划设计更是让该项目的未来呈现充满期待。

并非首家

“二环时代”的来临，意味着重庆这座西南重镇的强势崛起，但硬币的另一面却是城市核心区内的发展呈现饱和之势，如此现象在今年的土地市场中相当明显。除开南岸财政校、下肖家湾等数宗地块之外，核心区内鲜有土地供应，而此次陈家坪地块的出让无疑让人有眼前一亮之感。

地块位置（点击图片查看大图）

众所周知，自1998年起，陈家坪长途汽车站落成之后，该区域就成为重庆市民进出这座城市的重要窗口，其知名度之高或许仅次于解放碑、朝天门等城市名片，而此次出让的土地就正好与陈家坪长途汽车站相邻，其核心的地理价值显露无疑。

其实，熟悉该地块的朋友都知道，其前身为陈家坪公交枢纽站，仅在数月之前，此处仍旧车水马龙，长期承接着来自于长途汽车站的换乘接驳工作。而随着轨道环线陈家坪站修建工作的上马，多交通换乘方式的价值凸显，原有的公交枢纽已经无法满足未来的需求，车站的重新改造势在必行。

然而，在重庆这样的中心城市，随着人口的不断涌入，城市核心区用地的稀缺性可想而知，大面积的公交车场难免会对公共资源造成浪费，因此公交枢纽上盖物业的建议就被提上议程。一方面，开发企业可以通过此种方式获得较为核心的可开发用地，另一方面，政府也打开了这种市政工程修建的资金渠道，此外，区域版块内也可容纳这样较为新颖时尚的建设，提振片区形象，可谓三赢。

大佛寺公交站地块效果图

事实上，该地块并非重庆首个枢纽上盖物业的案例。2012年3月，大佛寺公交站场建设用地就成功的公开出让，就开启了这一建筑业态的先河。而就在今年，中航地产所获得童家院子地块也是轨道交通上盖物业的经典案例。根据公共交通的主管部门介绍，未来重庆这样的新奇建筑还有很多，核心区内多数交通枢纽的更新换代都将会采取这样的方式。

好地块里架着硬骨头

地标级的区域与地标级的建筑设计都为该项目的未来预期增色不少，但看似美好的事物往往存在着诸多争议。根据竞买须知，该枢纽地块的用地性质为交通设施兼容商业用地，为公交换乘枢纽上盖物业，是集公交站场、轨道交通站场于一体石桥交通换乘枢纽。

就目前获得的情况看来，多数企业对此种新颖的建筑合作方式的仍就存在些许疑虑。一方面是，复杂的换乘规划条件为该项目的设计建造增加了不小的难度与成本，且项目内的市场道路与多达两万余方的大型公交站场的代建成本同样不菲，而整个车场还占据着整个商业项目体最为核心一楼位置，大大降低了项目未来的收益预期。

实际上，一个没有一楼的小型纯商业体项目对于多数开发企业来说都存在难度。巨头企业会觉得项目太小，不符合公司的整体开发策略，而对于中小型企业来说，整体的设计打造与营销体系上都有所欠缺，对未来项目的变现能力堪忧。但即便如此，仅仅3400元/平米不到的楼面地价算上各类开发的综合成本，此项目在未来仍然具有一定的盈利空间。

除此之外，陈家坪长途汽车站的存在也是该项目未来的一大隐患，多年运营确实为该区域提供了超高的知名度，然而同样也给此区域的交通、环境等造成了巨大的影响与压力，“脏乱差堵”的名气使得多数市民对此望而生畏。

但在前不久，一条关于石桥铺商圈扩容的消息，将陈家坪汽车站搬迁的讯息搬到了台前。据相关媒体的报道，陈家坪将搬迁至白市驿区域，而遗留地块将再次打造为与IT相关的产业园区，是石桥铺商圈南拓的重点项目。

陈家坪未来规划效果图

而整个石桥铺商圈扩容之后，将在现有的基础上增加10倍，将形成以IT数码体验区、高端商业区、高端商务区、高技术服务区、简约商业区五大功能板块，陈家坪周边未来的商业氛围完全可以预期。

不过，据知情人士透露，目前九龙坡政府正在与市交运集团进行磋商，双方对长途汽车站未来的搬迁区域仍然存在着较大的争议，虽然已有媒体报道过长途车站的整体搬迁计划将在年内出台，不过一旦利益的双方达不成最终的妥协，该计划或许就要流产。而陈家坪枢纽地块项目的竣工时间就在三年之后，这无疑会对项目的未来产生巨大的影响。

究竟该地块花落谁家，未来的项目如何打造，让我们拭目以待。

【陈家坪地块指标】

土地位置：九龙坡区大杨石组团I分区I26/03号宗地

土地用途：交通枢纽用地、商业用地、商务用地

土地面积：16274㎡

建筑规模：73237.5㎡

起始总价：24526万

起始楼面价：3348.83元/平米