综合来看，在成都住宅市场处于下行的状况下，不乏出现如银泰中心的顶级酒店式公寓及电梯住宅项目以“高销量、高销售额”成为住宅市场的一抹亮点。

新形势下的顶级住宅的界定与特征研究，也是目前业界关注的重点。锐理在近期关于顶级住宅市场的专题研究报告中，从分类与资源占有情况、功能价值、历史沿袭等三个层面为顶级住宅做出定义。根据锐理数据监控，2014年1-9月成都主城区及商品房成交1459万方，其中顶级住宅总成交量约为6.2万方，占比仅为千分之四，其中银泰中心成交约2.27万方，成为成都顶级住宅的销量冠军。

稀缺性：资源占有情况定义豪宅

顶级住宅可分两类：顶级独立性住宅（别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓及电梯住宅）。这两类形式的住宅都必须符合同样的稀缺性指标，才能称得上顶级住宅。要识别顶级住宅，就要研究它们的资源占有情况。

锐理报告指出，七大稀缺性的指标等级高低情况，决定了顶级住宅的内涵。七大稀缺性评级分别是：区位、自然资源、历史人文资源、社会资源、服务管理、品质、建筑设计等七个方面的评级。

首先，就区位的优越性而言，顶级住宅占据无可替代的区位优势。研究成都顶级住宅的分布格局发现，城南及天府大道中轴线南段是成都顶级住宅的生长地，目前成都在售项目成交均价超过3万/㎡的项目有银泰中心、来福士珍藏单位，以及即将开盘的麓湖麒麟荟，都分布在这一区域。

锐理报告认为一方面成都城南是传统的富人居住区，另一方面得益于城南城市规划和市政商业配套的飞速发展。目前城南已经形成一定的圈层影响力，未来城南以人民南路南沿线为主轴的区域将形成成都顶级住宅的典型代表区域。

顶级住宅的性格也表现在对自然与人文、社会资源的占有方面。比如麓湖、望今缘等项目临湖临河，拥有最佳的景观资源；麓湖基于国际化创意产业构建了自己的文化系统，对人文资源作了个性化的打造。另外，社会资源的高度集中赋予顶级住宅拥有者身份内涵与标识，例如银泰中心拥有希尔顿酒店旗下的华尔道夫酒店，麓湖则拥有3.4万平米企业会所和设施功能丰富的游艇主题会所等。

除此之外，在服务、品质、建筑设计等软硬件打造上，顶级住宅打造者也需要花更多投入和心思，要在以上七大指标上都做到达标，无疑需要占有、消耗大量社会资源。这些资源的稀少导致了顶级住宅的“稀贵”。

满足精神需求：顶级住宅必备的奢侈品功能

作为阶层标识，顶级住宅的价格被一般购房者视为天价，以成都为例，2014年9月主城区住宅成交均价9600元/㎡，而能进入顶级住宅研究对象的项目，单价在20000元/㎡以上。

我们以2万均价为门槛，加之七项稀缺性为条件对市面上的高价项目进行筛选，那么在成都只有6个项目能进入顶级住宅之列：麓湖生态城、牧马山蔚蓝卡地亚、成都银泰中心、棕榈泉、来福士珍藏单位和望今缘。

财富门槛让顶级住宅具备了标识功能，而生活体验则是满足其购房者精神追求的重要功能。而生活体验的打造则依据各项目的区位、条件、圈层因地制宜，在麓湖别墅保留山林与浅丘等原生态地形满足居住者对“湖光山色”的梦想时，银泰中心则以华尔道夫酒店、城市居住、世界500强从业者打造都市化的生活体验。

顶级住宅的意义超出物质需求的范畴，它被用于满足购买者精神层面的欲望，所以开发商品牌往往是置业者决定购买的重要因素之一。

城市进化：定义豪宅市场的阶段性特征

顶级住宅是随着城市发展而诞生、发展起来的。据锐理观察，城市化大致需经历三个阶段，在不同的城市化阶段，与之共同生长的顶级住宅也有不同的特征。

城市发展的第一阶段是城市化，表现为城市经济高度集中、各阶层均向城市涌入，都市人口比例逐步提高。在这一阶段，顶级住宅从无到有，处于探索时代。

而成都目前正处于城市发展的第二阶段，在此期间，住宅以改善型住宅为主，特点表现为城市压力增加，高收入阶层趋向郊区，中低收入人群趋向城市。这个阶段也是顶级住宅快速增长的时期，顶级住宅的硬件水平大幅提高、开始挖掘精神高度，郊区顶级住宅的接受度提高，顶级住宅市场进入竞争时代。

自2013年起，成都的人均GDP超过10000美元，城市化率的提高、财富的逐步积累，为顶级住宅提供了更多发展机会。首先是市场需求提升了，有一线城市生活经历和海外背景的财富阶层纷纷选择顶级住宅，以银泰中心为例，京港客户占到40%。同时，产品丰富了，以麓湖为代表的郊区顶级住宅、以银泰中心为代表的城市顶级住宅相继出现。成都顶级住宅市场进入第二阶段，即竞争阶段。

在未来，成都将迎来城市发展的第三阶段，标志特点是“逆城市化”，高收入部分回流、低收入趋向城市边缘，此时顶级住宅进入成熟时代，顶级住宅将实现强势资源下的软硬件系统化打造，注重精神需求的满足与生活理念诠释。