在《天府新区二号产业引擎崛起 眉山价值潜力爆发》里，我们梳理了眉山未来5~10年产业发展将带来的巨量房地产市场需求。接下来我们将更近一步，深入观察和分析当地房地产市场的真实状况，探索眉山房地产市场机会到底在哪里？

土地市场成交活跃 门槛仍相对较低

眉山市划分为六大城市区域，分别是老城区、城北新区、东坡岛区域、城南片区、岷东新区以及东坡湖南片区。2012年眉山六城区土地共计成交24宗，成交面积7.8万平方米；2013年则成交30宗，成交面积达10.6万平方米。土地供应和成交面积均明显上升。但土地成交价格和溢价率却没有水涨船高。近两年全市商住用地拍卖成交价均价基本维持在170万元/亩左右，溢价率基本保持在50%以内。总体来说，眉山市土地市场自2012年开始成交逐渐活跃，价格相对平稳。

另外，随着天府新区成为国家级新区的利好局势，眉山市规划到2020年全市居住用地将达1944.18公顷，可以预见，未来5-10年眉山土地市场将迎来放量高峰期。对开发商来说，抓住目前进入门槛仍相对较低的时机尤为重要。

眉山6大组团位置示意图

下一个潜力区域在哪里？

我们在眉山城市总体规划（2010-2020）里看到，眉山的城市空间战略可以概括为“东进、西移、北拓、南优、中提升、拥江发展”。其中，位于中部的老城区发展饱和，西部为工业集中发展带，南部处于城市下风向，还受高压线影响。因此，眉山城市主体发展空间为向北和向东沿江扩张。

土地市场的成交情况也证明了这点。据锐理统计数据显示，2012年眉山商住类土地市场成交城北新区较为活跃，成交总额约13.6亿，2013年成交则主要集中在岷东新区，其次是东坡岛；2014年1-10月成交的主力区域仍为东坡岛和岷东新区，城市发展正明显呈现由城北逐渐向东发展的态势。

其中，位于岷江西岸，东坡岛片区南部，临近老城中心的东坡湖湖南片区最有条件成为眉山市未来房地产开发的重点区域。

看规划
先天优势+科学规划

东坡湖南片区与东坡岛相似，是东坡岛城市功能的重要延伸，它东临岷江，西距老城区仅1公里，交通便捷，区域位置得天独厚。区域内岷江河面最窄距离也超过40米。视线通达东岸山脉，背靠岷江老河道，形成“两岸临水对望山”的生态格局，东坡岛中心公园、东坡岛文化公园、东坡湖公园等市级城市公园环绕四周，拥有与周边其他组团相比更加优异的生态环境和景观资源。

东坡湖南片区交通便利，道路四通八达，能方便达到成都、仁寿、乐山等方向

先天的好条件，让眉山市政府对该区域寄予厚望，将东坡湖南片区规划为以东坡文化为内涵，生态水系为载体的多功能滨水住区，承接老城人口导入。并依据东坡湖南片区各个区域的特色自然环境、城市功能与城市形态，形成“两心两带两轴五区”的功能结构。整个规划集合了居住、商服、文娱、休闲、教育等功能，复合的功能极有利于承接天府新区产业新移民的导入。

东坡湖南片区功能定位规划

看市场
区域土地有潜力

目前，东坡湖南片区规划总用地1.19平方公里，建设用地总面积1.13平方公里。正处于起步期，此前尚未有土地放出，但与其相邻的东坡岛组团2013-2014年共计成交8宗地，成交均价276万元/亩。与天府新区动辄400万元/亩的土地价格相比，优势十分明显。

住宅市场成交活跃

从区域周边在售住宅楼盘的成交情况来看，市场成交也较为活跃。

目前该区域周边3公里有9个重要在售住宅项目，大部分楼盘分布在市中心的老城区，少量在岷东新区和东坡湖区域。这9个在售项目均以高层、中高层为主，主力面积区间70-110平方米，据锐理相关数据统计，2014年上半年，9个项目销售均价约4050元/平方米，整体去化率达到77.6%。

其中，香颂城和万景东岸雅苑是2014年开盘的新项目。位于东坡岷江新城的香颂城在楼市相对低迷的5、6、7月屡屡创下眉山销量冠军。截至目前，香颂城月均去化超百套，在市场下行压力下表现抢眼。

实力房企项目表现优秀 商业产品保障开发利润

在当地销量排名前三的开发商玫瑰园相关人士表示：“虽然上半年眉山住宅市场总成交量较2013年同期下跌超过10%。但这只是表象，目前眉山楼市已经开始呈现两极分化。实力房企占据市场大部分销售份额。2014年上半年销售10强项目里，阳光、领地、万景等在当地较有影响力的房企销售情况并不差”。

东坡湖南片区周围3公里范围内有4个重要在售商业项目，主要分布在老城区，商铺主力面积区间是50㎡以下的小户型，目前销售均价达到9100元/㎡，总体去化率为62.2%。其中五洲国际装饰博览城为专业市场，商铺集中，月均销售套数达40套。商业产品较好的去化情况和9000元/平方米以上的价格，为在该区域拿地开发的项目提供了很好的利润率保障。