去年年底，成都土地市场上演多场抢地大战，其中，“双十一”那场令人印象尤为深刻，许久未现身土拍场的龙湖以总价5.6亿元斩获金牛区金泉街道一组连襟地，一同参与叫价的还有保利、首创、蓝光和蓝润。

从近两年的土地成交情况可以看出，龙湖、华宇、保利、万科等品牌房企在该区域都有新的布局，可见，大房企非常看好该区域。根据国土局公告显示，该区域的金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组地块将于4月2日登台，机会难得，谁会是夺旗人呢？

羊西线百亩地块 与中海国际社区一街之隔

从出让位置图可以看出，地块位于三环路与绕城高速路之间，南临土龙路，西侧紧临羊西线沿线（连接成灌高速），与中海国际社区一街之隔。目前，地块内部已基本平整。

地块靠近蜀汉西路一侧有公交站，公交线路超过10条，包括通往火车北站公交站，今日花园，顺江小区，茶店子公交站，金沙公交站，郫县客运中心，国色天香等地的公交线路，除此之外，地块附近还有地铁2号线，交通较为便利。

地块内部

地块内部

地块一街之隔是中海国际社区商业

从商业配套来看，地块也有优势，一街之隔的就是中海国际社区的商业配套，沃尔玛超市、中海国际购物公园、紫荆电影城等可以满足日常需求。而且，地块周边汇集了金苹果幼儿园、成都外国语幼儿园、成都外国语学校附小、西芯小学、成都电子科技大学，以及四川大学分校在内的多所学校，教育资源较为丰富。

如此看来，位置、商业配套、教育配套都可以算作是该地块的加分点，那么，该地块所在区域消化情况又如何呢？

地块内部的合力达生态园

地块周边两公里范围内在售项目

根据锐理数据统计显示，地块周边两公里范围内在售项目仅4个，其中,月均去化量最高的是皇冠国际项目，每月去化量4600㎡。存量面积最大的是合能橙中心，有33757㎡，占四个项目总存量的45%。目前来看，该区域的竞争并不是很激烈，对该地块而言，将是个机会。

价格诱人？吃肥肉很有难度!

对比该区域已成交地块，龙湖和华宇拿下的住宅兼容商业地块的价格均以突破4000元/㎡，而该地块的起拍价仅有2860元/㎡，是否真的如此诱人呢？

（点击图片查看大图）

（1、项目商业总体量20万㎡，项目商业基地面积近2万㎡，商业整体打造4层，可开发商铺体量8万㎡，其中8万㎡商铺自持30%商业，其建设成本纳入项目总开发成本，未纳入收益测算 2、车位销售收仅计算住宅车位销售收入）

根据地块周边的住宅、商业、公寓、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，该地块的成交价在3021/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在10%以上。如果地块底价成交，则投资利润率在13%左右。

地块优劣势分析：
优势:

1.地块紧邻地铁2号线,附近有地铁站点百草路站和金周路站，周边交通路网成熟，公交站点多，公交线路密集，城市公共交通体系完善

2.地块占地163亩，总体量达到40万㎡，其中商业体量达到20万㎡，具备规模优势

3.项目周边已入住小区多，居住人口大，其各种生活配套设施完善，商业,文化氛围浓厚

4.区域有两河森林公园，中海体育公园，资源条件良好

5.区域已进驻电子科技大学成都学院、四川外语学院成都学院、四川大学锦城学院、成都中医药大学、西南交通大学犀浦校区等众多高等学校，学生人口多，为项目商业提供大量学生消费人群

劣势：

地块商业体量大，非商业和商务核心发展区域，商业需求量有限，需开发大量公寓等类办公物业才能完全消化商业体量，同时商业需要大量自持才能保证商业后期良好运营，影响项目的收益和现金流

地块开发建议：

区域内住宅主力客群为高新西区产业带动客群和城市外溢客群,客群地缘性的特征和价格挤压特征明显,未来住宅可打造高性价产品,能够实现快速走量。项目处在区域商业核心位置，商业氛围较好，针对区域居住客群打造区域居民生活配套中心，同时周边存在大量高等院校，存在大量学生消费客群，打造学生休闲娱乐中心和教育培训中心，实现项目良好运营。同时项目商业在集中式商业的基础上，尽量街区化，能够帮助项目商业去化销售。实现项目现金流和整体收益。公寓物业可以打造快捷酒店和培训中心，带动公寓去化销售。