2014年第四季度的帷幕即将拉开，重庆楼市也即将正式进入收官战。今年前8月越走越低的楼市行情让行业内弥漫着悲观的情绪，金九的冷清更是让各家房企的神经愈加紧绷。各大企业内部的营销会议或动员大会越发密集和漫长。今年各大房企到底能交出怎样的成绩单？楼市行情到底将走向何方？低迷的市场氛围还将持续多久？如何在已经进入“慢车道”的楼市中突围，成为了业内共同关心的话题。也许此时看看行业内的意见领袖们是如何看待和分析市场行情的，显得很有些必要。

9月25日，由重庆晨报与锐理中国（重庆）共同主办的“破局山城 名企楼市战略分享沙龙”在融创玖玺台成功举行。

包括新鸥鹏李战洪、龙湖阎斌、融创肖磊、花样年张凌、重庆渝能刘功海、重庆渝能蒋姝、重庆西政智谷李湧、中粮鹏利李京华、豪德集团周围等多位品牌房企的营销一线大佬，以及香港置、世茂房地产、景瑞地产等企业代表难得地聚在一起共话重庆楼市的现状、未来以及品牌房企们的战略视线，并分享了宝贵的经验和观点。我们摘取其中几点，与大家分享。

楼市周期将延长 筑底时期或在明年春节

如果想要了解重庆楼市何时触底，就要先看明白重庆楼市的周期性变化。在本次沙龙活动中达成的一项重要共识就是，重庆楼市的周期已经较3年前更长，未来还将继续延长。李战洪认为，2009年以前重庆楼市的周期基本上是一年一个周期，而从2010年开始，重庆楼市的周期已经延长至3年。在3年的周期中，重庆楼市将经历一个完整的上升期和下行期。而在锐理数据看来，重庆楼市的周期性延长有一个明显的标志性节点，即2010年开始，中央密集出台的各项调控措施。在调控下，楼市需求被压抑、拉长，从而导致了周期时间的变化。龙湖阎斌认为，重庆楼市周期延长的另一个重要原因是楼市量级的变化。过去一两年重庆主城区楼市的供应量与三四年前完全不在一个量级上，供应量的激增导致楼市的消化周期延长，边际效应更加明显。阎斌表示，从龙湖企业的角度来看，未来重庆楼市的供应量只会有增不减，楼市周期还将继续被拉长，下一个楼市周期或许需要三年半甚至四年的时间。

那么现在回归到楼市触底的话题中来。从目前重庆楼市行情来看，正处于一个完整的周期中，这个周期始于2012年2月前后，按照三年一个周期的观点，那么这个周期将在明年春节，也就是2015年2月左右结束。从2012年初开始至2014年初，重庆楼市已经经历完一个完整的上升期，随后进入下行期。换句话说，2015年春节前后，将是重庆楼市触底的时候。随后进入下一个周期的上升期。

楼市低迷给了企业快速发展的机会

在楼市低迷期，无论是量价齐跌的消息还是以价换量的做法，似乎都传达出来的是一种悲观的信号。在媒体的强烈渲染下，负能量在行业内无限传播，让许多企业手足无措。而在品牌房企大佬们看来，这是那些没有看明白市场的企业自乱了阵脚。

从锐理数据监控的楼市行情来看，今年前9月虽然重庆楼市整体行情偏低，月均新建商品房去化在141万平方米左右，低于2013年的163万平方米和2012年的170万平方米，但是依然好于2011年的117万平方米，距离“岌岌可危”的地步还相去甚远。李战洪更是认为楼市低迷是媒体的炒作和烟雾弹，对于大房企而言，现在正是“最好的时候”，所以“大房企们都很淡定”。李战洪举例说，2011年万科依然完成了高增长，就是因为万科看得很明白，其他人在害怕担忧的时候，正是自己高速前进的机会。 融创肖磊认为还有从业者本身的问题，一些入行不久的新人过于浮躁，认为只要踏进房地产行业就能挑战百万年薪，但做了两三个月后发现与预期相差太大，而失去信心。于是“负能量”开始传播，悲观情绪也就随之被释放出来了。肖磊表示，其实对于企业来说，无论市场是做多还是做空，都必须想尽办法去盈利，企业才能够生存和发展，关键在于坚持和敢于能逆水行舟。阎斌也认为真正有实力有清晰战略思路的品牌房企更擅长在逆境中完成超越。李战洪更是大胆预测，今年国内还会诞生更多的千亿房企，重庆也会有更多的房企进入百亿俱乐部。

在土地市场同样如此。大佬们都表示现在正是“捡漏”的绝佳时期。9月初刚刚在成都攀成钢完成“捡漏”的中粮地产就是最好的例证。李京华表示：“原本以为会在成都攀成钢有一番激烈争夺，结果却实现了抄底，很让人意外。”大佬们都认为，只要现在有优质地块，并且符合企业战略布局，就应该毫不犹豫地出手抄底。

粉丝经济对房企将越来越重要

中国楼市已经过了野蛮生长的年代，未来将进入一个漫长并相对理性的发展期。回归理性的购房者将不会再盲从。随着互联网精神的传播，消费习惯的改变，以及购房者逐渐更新换代到90后、00后，粉丝经济将对房企们显示出越来越重要的作用。

粉丝经济的作用已经在其他行业得到了证明，特别是IT、文化等行业，苹果、小米的成功正是源于他们有一大批忠实的粉丝；网播剧逐渐融入主流文化，侵占传统电视剧的市场份额也正是因为他们抓住了年轻一代的心理述求，将他们转化成自己的粉丝。实际上在房地产行业，诸如万科、龙湖、融创等品牌房企也早早的开始培育和建立自己的粉丝群体。只是在此之前，这些粉丝群体更多地体现在他们的商办产品和高端住宅类产品中。龙湖的“龙民”就不用说，常年跟随龙湖从一个城市征战到另外一个城市。融创同样如此，肖磊就透露，融创的高端豪宅就有一群属于自己的粉丝。所以即使是在楼市环境不算太好的今年，融创也能够在豪宅领域实现突破。这一群人不受政策和经济环境的束缚，能够达到“一呼百应”的效果。未来，粉丝经济还将向刚需、普通改善型等群体扩散。所以就要求房企们在打造产品时，越来越注重对购房者的真实述求和生活习惯的研究。

重庆西政智谷李湧就表示，粉丝经济将让中小房企更难以生存。因为在研究开发产品和做营销推广时，就得考虑如何避开大房企的粉丝们，最后市场留下来的将是很小一部分份额。

行业回归金融本质 投融资能力定生死

房地产行业本就是一个资金密集型行业，但过去十年的野蛮生长，让房地产行业的金融本质被掩盖。超高的盈利率和极快的去化速度让资金链不是问题，融资成本也不是问题。

但是随着政策调控和信贷环境的变化，楼市进入慢车道后，行业“三高”——高土地存量、高在建存量和高在售存量逐渐显现，未来市场开始消化不良。资金链和融资成本问题逐渐成为开发商的首要问题，金融本质开始浮出水面。融资能力、运营能力和银行关系都将成为考验开发商的“生死局”。阎斌表示，完全无法理解现在还有房企敢以超过百分之十几的成本进行融资。阎斌同时还透露，龙湖在将来会在投融资领域考虑更多元化的方式，以前有“财务洁癖”的龙湖未来将会考虑更多的合作方式，同时龙湖在港交所的企业评级虽然已经是国内民营企业的NO.1，但是龙湖并不满足，目前正在向投资级评级发力，目的就是进一步降低龙湖的融资成本。

业界大佬们都认同未来行业的集中度将越来越高，在金融层面有优秀表现的房企将实现“合纵连横”，大鱼吃小鱼将是未来行业的常态。

另一方面，业界大佬们也表示，未来来自政策层面的影响将逐渐减小，信贷环境和经济环境将更深入地影响房地产行业的格局和发展。李湧表示，摸清楚一个城市的经济发展情况比研究其他任何课题都更能了解一个城市的房地产发展情况。在就经济环境进行探讨时，还发生了一个小插曲。成渝两地向来都被作为互相比较的对象，重庆的GDP更高，而成都的人均GDP超过重庆。李战洪认为这是因为重庆背负了3200万人口的原因。所以敢背包袱的重庆人更MAN，而成都则显得有些NIANG。您认为呢？