11月21日，锐理公开课（成都站第四讲）“土地价值研判的方法与技巧分享”在成都ICC展示中心如期举行。西南财经大学•副教授刘璐、锐理中国•副总经理薛峰分别讲解土地价值研判的统计思路、方法技巧。活动当天，现场座无虚席，超过160位的土地拓人员到场“充电”。

超过160位的土地拓人员齐聚成都ICC展示中心

薛峰：拿地方法归根到底就是把握好天时、地利、人和。

锐理中国•副总经理薛峰从拿地方法和拿地技巧两方面分享了拿地经验

薛峰表示，在拿地方法上归根到底是要把握好“天时、地利、人和”。“天时”即把握拿地的最佳时机，包括整体的市场大环境和不同的下手关键时机；“地利”即发现拿地的最佳区域，从城市进入研究到区域价值研究再到形成独立的主管判断，应该不随流、不盲从；“人和”即创建企业最佳拿地方式，如不同的政企合作模式和企业合作模式等。

在拿地技巧上，要从城市、区域、项目、收益四个方面层层递进。在城市方面，除了要从“可进入性、市场成长性和市场风险性”三方面构建城市评价指标体系外，还要重点关注城市的市场容量和人口消费行为。在选择区域上，要重点关注两点，一是城市的发展方向，另一个是区域商业市场的竞争格局。在区域确定后，要全方位了解项目情况，保障后续投资收益测算准确性，做好风险排查，最后通过测算投资收益、设定拿地天花板价，反推拿地合理区间。

刘璐：LRT能更加真实反映土地的实际价值.

西南财大经济学院副教授刘璐主要介绍了客观评估土地实际价值的LRT地价评估方法。

当前业界使用较多的土地价值评估办法，一般是“倒推法”，即先估计该地块在投入开发并销售后的可能的价格；然后在此估计的价格之上，再减去开发的建安成本、管理成本、融资成本等等，以及合理的开发利润，最后得到可以承受的土地成本。倒推法过于主观，而市场环境又是客观的。判断地块价值不应基于“我觉得它值多少钱”，而是“它实际上值多少钱”。

到场嘉宾认真做笔记

刘璐提出了土地价值评估的一种全新方法，即“LRT”法。本方法认为土地的价值取决于以下几个主要的方面：和地块位置相关的因素（Location,“L”）、和地块自身条件相关的因素（Regulation, “R” ）、和时间相关的因素（Time, “T” ），简称“LRT”。 该研究的基本方法论将采用“空间特征价格理论（spatial hedonic theory）” 的相关理论，并将其应用到城市土地的评价中来。该理论的两大学术基石分别为特征价格理论（hedonic theory，也称为享乐理论、幸福理论）和空间计量经济学。同时，该研究也将使用拍卖理论的相关前沿理论来估计土地交易参与人的真实估值。

活动主要环节结束后，不少嘉宾还与两位讲师进行了更深层次的沟通与探讨，并表示“这样的拿地方法探索兼具了实用性和创新性，值得尝试”。