1月8日下午，锐理数据2015年成都房地产市场年报发布会在仁恒•滨河湾项目二期会所如期举行。发布会上，锐理战略研究中心总经理郭洁及中泰设计董事、总建筑师、国家一级注册建筑师黄坚为大家分享了内容丰富的重磅干货，吸引了近200名成都业内同仁济济一堂。

报告会分成两大部分，一是锐理数据基于2015年全年的市场运行数据，对宏观政策、土地市场、住宅市场、商业市场的运行规律及特征进行分析总结，并在此基础上对2016年成都房地产市场的发展做出预测分析。

二是由中泰设计带来的2016首场公开课“高地价形势下的拿地策略”公开课，结合2015年度热门地块在拍卖之前各开发商的方案准备情况、不同开发企业的测算方式等，阐述新形势之下，开发企业拿地应着重关注的内、外部因素。

报告一开始，就对2015年的经济大环境进行了提纲挈领的分析。郭洁讲到，2015年，全国经济结构调整导致经济进一步下滑， M2供应逐步增加，但仍未解决通缩问题，企业融资依然较为困难全社会固定资产投资及房地产投资持续走低。

而成都经济受宏观形势影响，产业结构调整持续，居民消费和购买力都有所下滑，固定资产投资有缓慢回升，但房地产投资占比持续增加，投资依然过热。

住宅市场：2015年泾渭分明，2016年去库存化继续走起

郭洁分享2015年成都年报

基于目前的市场大环境，郭洁分析到，2015年，成都市整体住宅市场在价格出现下滑，近郊区域以价换量较明显。

较往年来看，2015年成都住宅供应量有一定萎缩，近郊为主力销售圈层，主城区中成华区表现较好。

高容产品依然是市场主力销售对象，市场表现为刚性。联排、叠拼别墅及洋房、小高层、超高层建筑销售占比增加。市场主力面积段为70-130㎡，供销存占比均超过60%；市场有往改善型产品倾斜趋势。

郭洁预测，2016年成都市整体住宅市场供销将会持续下滑，依然是以去库存化为主。三圈层中依然以近郊为主力销售圈层，主城区和远郊市场将会进一步萎缩。

高层依然是市场主力销售对象，但产品往更大的户型倾斜，改善需求将逐渐释放。2016年的主力面积段依然为70-130㎡，销售、供应、存量占比均应该过半。

土地市场：2015年风云再起，2016年热度延续

报告显示，2015年大成都范围内共出让土地309宗，其中成交213宗，成交面积15039.5亩，同比上涨18.3%。土地吸金530亿元，相较于2014年的493.9亿元，上涨7.3%。

郭洁分析到，2015年成都土地市场有所回暖，与去年同期相比虽供销均有所上涨，地块总体溢价率仍然不高，为20.3%。然而同时品牌开发商为优质土地付出高溢价的意愿不减。

本年流拍率较去年稍降至31.1%。流拍率从主城到远郊依次递减，主城区地块流拍率最高，达到了40.7%，或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。

郊县土地市场仍为供销主力，其中近郊土地成交量较高，新都区和天府新区表现抢眼；远郊都江堰为供销新秀。

同时，郭洁还对2016年土地市场进行预测。

她表示，受2015年全年持续颁布楼市利好政策影响，预计2016年土地市场将延续热度，整体预期较好。

结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，预计2016年成都土地价格方面预计维持平稳。预计2016年住兼商用地仍为供应主力，土地市场整体有回温趋势。

成交方面，主城及部分近郊区域的优质地块极有可能成为关注焦点，开发商愿意溢价争取（尤其是二环至绕城的旧城改造地块），而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，远郊土地的市场风险仍较大。

综合土地预供应和近年热点成交情况，郭洁预计，北改重点区域、城南科华南路以东等区域有机会成为2016年成都土地市场的热点供销板块。

商业市场：2015年努力前行，2016年去同质化

通过对2015年数据的详细分析，郭洁表示，2015年大成都商业市场供应量下降，存量停止涨，开发商谨慎入市。销售速度提升动力不足，商业停贷“雪上加霜”，而 “小面积、低总价”商铺为销售主力。

区域方面，主城区仍为商业主战场，近郊紧随其后，远郊压力最小。天府新区、青白江、青羊区、温江、高新区潜在供应量最高，将是明年商业热点区域。

2015年，商业同质化竞争严重，“特色”、“创意”成为新项目的关键词。电商快速发展对实体商业冲击巨大，新面市项目多融入文化、旅游、创意等主题，从体验业态上重点发力。

办公市场方面，2015年量价齐跌，下滑严重，开发速度放缓。写字楼市场存量主要集中在高新区，销售压力巨大，销售价格已处于历史最低位。500㎡以上的大面积写字楼销售火爆，但同时库存量远超其余各面积段。

LOFT已经“寿终正寝”，存量和供应还在上升。高新区仍为LOFT主战场，其中50㎡以下为开发和销售重点关注的对象。SOHO市场竞争加剧，市场存量急剧攀升，开发商谨慎入市。

除此之外， 郭洁还分享了锐理总结出的七种营销利器，若干优秀创新案例，对成都客户群进行详细调查，并分享了成都10位重量级业内人士的行业思考。

高地价形势下的拿地策略：真相只有一个——创新

作为2016年锐理数据的首场公开课，来自中泰设计的黄坚为大家带来了耳目一新的干货分享。

黄坚分享高地价形势下的拿地策略

黄坚讲到：2015年，面积新规、消防新规、二胎政策出台，一线城市地王频现，二三线城市土地流拍率过半。

而在这样的大背景下，龙湖源著开盘售罄，恒大杀入成都核心区拿地、雍景系开启蓝光转型新纪元，开发商拿地的底气何在？其实，真相只有一个——拿地底气来自创新且靠谱的拿地设计方案。

黄坚讲到，国内居住区规划发展就像一部编年史。第一代产品：有着漂亮总图；多为大水面大轴线；户型产品缺陷不大适应国情；较为粗放；容积率较低。

而第二代产品：户型产品的极致化，洋房、复式等新产品；面积“偷送抢”运用较多；总图布局仅满足基本使用，完全让位于户型排布；追求利润最大化。

而在房地产白银时代产生的第三代产品，是在品质、货值、价值三方面的平衡上做功课，实现项目这三大方面搭配的最优化。

2015年，在面积新规下，传统的阳台、凸窗赠送方式，没有差异和更多空间。

而相比较而言：低密产品在利用架空、天井、悬挑、屋面等增加赠送面积方面表现突出。高层产品在利用144平米以上挑空赠送方面有绝对优势。

商业、别墅产品依靠覆盖率溢价，而怎样才能用足覆盖率赚更多钱呢？通过对当前单方货值（平均售价）的计算，联排>商业＞叠拼＞洋房＞高层，因此，低层产品是追求高溢价的必然选择！

创新案例分享环节，黄坚分享了某项目的五种不同产品配比方案，通过创新思维进行打造，最终的方案提升了整个项目溢价空间。