2016年7月15日下午，《锐理数据2016年上半年成都房地产市场行情暨下半年产品趋势报告发布会》在万科第五城售楼部如期举行。

截至14:00，来自包括绿地、绿城、华润、碧桂园、佳兆业、首创、中信、中铁二局、金茂、领地、置信、神州天立、百花投资等开发企业的业内人士，以及政府、代理机构、媒体等近200名已准时赶到发布会现场。

发布会吸引了近200位业内人士前来参加

发布会上，锐理战略研究中心总经理郭洁对上半年成都成都楼市政策、土地、住宅、商业及商务办公五个方面进行了独家深入解读。

分享完市场半年报，中泰联合设计股份有限公司产品研发中心总监陈筱秋为大家带来了《产品设计的变化与趋势》的分享，10大产品设计趋势令在场业内人士收获颇丰。

五个维度深入解读2016年上半年成都楼市

【政策】去库存防泡沫 因地制宜调控市场

与其他城市相比，上半年成都出台三大政策以调控市场走向。3月，减免契税、优惠营业税政策出台，在整个房地产市场回暖的良好大环境下，持续刺激了新房市场及二手房市场的销售；

5月，公布金新政，惠及更多刚性需求职工，利于释放刚需，而提高贷款金额上限和年限，则对改善型住房销售有促进作用；

6月，51条政策亮相，控制土地供应调整供地结构，棚改区货币安置化等改革，在之前的多重优惠去库存的同时，促使房地产市场的健康发展。

锐理郭洁为大家解读2016上半年全国及成都楼市政策

通过梳理上半年政策走向，郭洁解析，目前成都虽然量价齐飞，但并没有出现“连级跳”的现象。整个市场相对稳定，短期内不会有调控收紧的情况。

【土地】溢价率同比上涨131% 土地市场风云再起

2016年上半年大成都范围内共出让土地107宗，其中成交89宗，成交面积5963.49亩，同比上涨1%。

溢价方面，成都土地市场热度不减平均溢价率达38%，同比上涨131%，其中，外金沙、东客站溢价率均超120%，两板块竞价热度最高。恒大、万科、保利、新希望、龙湖、华润、蓝光等品牌房企积极拿地布局市场。

谈及拿地环节大家都很专注

另外，上半年流拍率较去年同期下降47%，流拍率从主城到远郊依次递减，主城区地块流拍率最高。就区域分析而言，上半年各区域供销较为平衡，天府新区领跑，锦江区楼面价最高。郊县土地市场仍为供销主力，其中近郊土地成交量较高，天府新区表现抢眼。

郭洁预测，下半年土地市场预期依旧较好，稳中有升，土地价格维持平稳。综合土地预供应和近年热点成交情况，预计北改重点区域、城南天府新区正兴-兴隆等区域有机会成为下半年成都土地市场的热点供销板块。

【住宅】改善崛起苗头显现 成都向南发展趋势明显

锐理战略研究中心总经理郭洁介绍，成都上半年住宅市场整体回暖，主城区及近郊量价都出现明显的上涨，大成都备案量超过了1423万方，主城区价格也站稳万元以上，平均开盘认购率达到54%，终于摆脱数年低于50%的状况。

锐理郭洁现场讲解成都上半年平均开盘认购率情况

城南依然是成都楼市主战场，上半年双流、高新区以及天府新区的成交量合计超过了400万方，占整个成都的30%左右，而1-6月新开工量超过300万方的区域也含天府新区及双流，城市向南发展已经非常的明显。

另外，改善崛起苗头已在成都楼市显现。锐理数据显示，今年上半年90-110平方米产品占比上升的最多，而90平方米以上的产品占比达到了59%，70-90平方米产品的比重还在持续下降，大面积段的改善型产品比重还会在未来持续的上涨。

【商业+办公商务】存量！存量！存量！

存量、去化，依然是成都商业市场的两大关键词。2016年上半年，成都商业持续放量，销量低位维稳，去化压力大，近郊商业销售超过主城区，主城区供销比相对较高，大源板块为供销存热点区域。

在底商、集中式商业、商业街及专业市场的商业类型中，底商为主要供销存商业类型，去化缓慢，库存呈上涨趋势。商业街方面，上半年基本无供销，但存量依然处于高位，大面积商铺存量占比最大。“小面积、低总价”商铺为销售主力；

上半年办公市场销量同比小幅上涨2%，但存量同比上升14%，去化压力进一步扩大。供销存主要集中在主城区，高新区存量最高，达248.73万㎡。

成都写字楼严重过剩，租金下滑，空置率上升，存量持续攀升，受商贷政策影响商业类公寓生存空间进一步被挤压，需谨慎入市。现场上郭洁提醒业内同仁们，“屋漏偏逢连夜雨”，如何快速的去库存跑量，已经成为商办市场最大的难题。

最后，通过分析上半年成都房地产市场表现，郭洁预测在宽松的政策下，未来房地产市场价格还会持续上涨，但成交量会回落。房地产企业如何创新求变求突破，是关系到未来生死存亡的关键！

改善元年 10大趋势告诉你下半年产品该怎么做

中泰联合设计股份有限公司产品研发中心总监陈筱秋开场就提到，当面粉贵过面包，当楼板价接近周边销售价格时，项目就不得已“被豪宅化”，这也是处于改善元年的毕竟之路。当改善型产品主流当道，什么样的规格设计才能定义真正的改善？面积、空间、生态……或许都没有一个准确值能够判定。

为此，中泰从大宽厅、多面宽、女性主导、双套房、可变空间这五个趋势，进行了分享。

以景观阁为例，大宽厅就意味着宽尺生活，户户通透，要最大限度的引入室外的阳光与景观资源，客厅与餐厅之间不设隔墙，让空间更为通透。同时，采用三轨推拉门，呈现最大开启面。

在改善的时代，很多人都是二次购房，本能地排斥采光差，有对视，凹槽内的户型,在这样的一个客户需求基础上，多面宽能够从根本上改善日照，通风，景观的问题。

中泰产品研发中心总监陈筱秋分享产品升级时如何打造可变空间

中产家庭的女性需求也是一个需要考虑的必然因素，衣帽间、适合养花养草洗衣的阳台、能满足女性烘焙爱好且中西细分的厨房都是在产品设计中必须看重的。加之现在人们对私人空间的看重、空间自由可变化的需求，以及独立性的追求，双套房、可变空间的趋势不言而喻。

在中泰看来，产品就应该回归需求，健康便利安全，一切从用户出发。居住空间的智能化、科技化、个性化、定制化都将是未来不可逆转的趋势。

万科第五城营销负责人梁水泊分享改善型客群分析

接中泰专家的话语，万科第五城营销负责人梁水泊分享到，第五城踩准改善型产品风向只设计了2类产品，其中包含4种改善、再改户型。在极大适配市场节点的前提下，实现了从拿地到开盘把握在6个月内的新速度。

事实证明，在改善当道的大背景下，第五城针对改善市场客群结构、心理需求进行了有效的探索。