截至上周，成都90平米以上的改善型产品占比已达61%，均价突破11000元/平方米。也是在上周，在锐理的一场改善市场发展趋势的公开课上，超过120名的到场人员险些让金悦湾的空调不能“制冷”了。

在公开课上，锐理首度公开了成都改善市场热度地图，中泰将面对面采访500改善客户的需求研究和盘托出，还有华润金悦湾营销总监陈园的多年来的高端盘操盘经验分享。对于活跃在成都楼市的改善盘营销人来说，王宝强离婚只是谈资，这些才是更有价值的绝对干货。

市场情况

锐理首次公开改善市场热度地图：未来1-3年 成都南倾趋势明显

从目前成都的存量占比看，改善型产品住宅处于良性状态，改善存量比刚需存量低，改善市场比较健康。

锐理数据解决方案中心总经理林森做报告解读

从锐理首次发布的改善市场热度地图可以看到，整体供应上，南门表现非常热，大源，新川，麓山，华阳几大板块表现尤其突出，同时，沙西线，百仁，苏坡板块的销售情况也不错。

在均价方面，大源，新川，麓湖比较高，温江和新都较低，环域特征非常明显。从改善产品均价TOP20图可以看到，价格排名靠前的项目基本都在二环附近。在城南，麓山板块表现比较抢眼。低密改善、洋房和类别墅供应热呈现“一南一北”态势，销售主力仍是麓山和大源。

未来1-3年，成都改善南倾趋势明显。

改善产品供应热度图

改善产品均价TOP20

产品趋势

横厅！横厅！还是横厅！ 朝南！朝南！必须朝南！

当然，改善产品不是单纯的产品观念，而是“产品+景观+社区+服务”全体系居住体验。

在产品方面，锐理数据解决方案中心总经理林森分析道，未来公共空间体系的大横厅、主人体系的套房都是重要设计趋势。

在儿童体系上，除了要有方便大人照顾小孩子的使用空间，同时还要预留变二胎房的可能性。

除此之外，可变空间要有社交的功能，比如，书房可能要承载开小型会议的功能，化妆室是否变成厨艺展示厅，弹性收纳体系从衣柜鞋柜变成衣帽间等等，将成为左右改善客群选房的重要因素。

中泰设计产品研发中心总监陈筱秋则在对500余组客户的面对面需求调查后，总结得出《2016年成都房地产产品设计的变化与趋势》，中泰认为多面宽设计成为主流，户型舒适度会进一步提高。双套房甚至多套房的设计会成为未来趋势。

中泰设计产品研发中心总监陈筱秋分享调研结果

根据中泰的调研显示，首次置业或者单身置业者中66.7%选择横厅，其余的33.3%选择竖厅。已婚家庭无小孩的被调研者中73.3%选择横厅，26.7%选择竖厅。在已婚家庭有小孩的被调研者中70%的选择横厅，30%选择竖厅，可见，不管是什么样的家庭结构，置业者都更偏向横厅。

除了该项调研外，针对换房谁是主导、房屋朝向的关注度、三面宽还是两面宽、是否愿意与父母同住等问题，中泰同样做了相关调研，并给出了关键性的结论和实际的案例分析。这些结论，对于开发商做户型设计极有帮助。

服务趋势

改善的不仅是面积 还要提升全体系居住体验

锐理将未来改善服务系统分为6大板块 21个服务功能，我们能看到，在未来的生活中，一个拥有智能物管、智能安防、智能家居以及教育托管等完善生活服务的小区，将是改善住户的标配。

同时，针对改善小区的景观体系，锐理提出了全体验式7D景观体系的七重改善型景观：休闲功能景观体系、7D绿植景观体系、社交功能景观体系、生态体景观体系、互动景观体系、水体景观体系、多元构筑物景观体系，除了观赏性景观外，富有互动功能、社交功能的景观设计，将未来改善小区的主流。

成都嘉纳海威科技有限责任公司营销总监袁伟也在当天分享了《改善客群的小区智能化需求和解决路径》，他指出，现在的智能社区都是单一产品，缺乏产品和产品的互联，产品和人的互联。

新型的智能社区是互联，通过手机控制所有功能，现在智能社区有很多创新的功能，但是物业不会去用，因为不会带来创收。随后，还分享了上海万科的案例，他们在安全，便捷，舒适方面，搭建万科产品体系。

成都嘉纳海威科技有限责任公司营销总监袁伟做分享

在公开课的最后环节，华润金悦湾营销总监陈圆分享了金悦湾操盘心路历程，并向在场同行分享了金悦湾的“卖房“秘诀：

1 、先调整卖场的气场，让人能静下心来。

2、为了搭建圈层，一年组织了150－180场活动，带旺售楼部。

3、为业主搭建资源交流平台。并实现互利互惠。

陈圆还指出，高端产品营销的最高境界，就是和潜在客户打成一片。陈总谈到，“过去几年虽然走得比较艰辛，但华润金悦湾一直坚持品质，没有因为各种困难而降低标准 “，也正是因为此，所以金悦湾能在市场转好的情况下迅速抢占市场份额。

华润金悦湾营销总监陈圆分享操盘秘籍

据统计，在本次锐理公开课活动中，包括富力、合能、北大资源、中建地产、中国铁建、中铁、佳兆业、蓝光、东原、合景泰富、华侨城、碧桂园、绿地、花样年在内的百余位地产人士到场参与。

关于本次公开课的资料，请点击下载>>>《改善型社区智能化解决途径》、《2016成都房地产产品设计的变化与趋势》