1月13日下午两点，锐理数据《2016年成都土地市场年报》发布会在新川创新科技园招商中心盛大举行。2016年的土地市场可谓是精彩纷呈，不仅见证了多个记录不断被刷新，成都首度启用的“熔断机制”也让未来土地市场的发展走势变得更富期待。

发布会吸引了包括仁恒、中铁二局、滨江、隆鑫、世茂、东原、华润、电建、置信、金地等多家房企精英代表，以及来自政府、机构、主流媒体等超260人莅临现场。近两个小时的发布会，也因为今年诸多值得一探究竟的内容而让不少在场人士意犹未尽。

▲发布会吸引了超260名业内人士到场

此次年报发布会分成两大部分，一是由锐理数据基于2016年全年成都土地市场，从政策和市场两个层面展开的总结和剖析，并在此基础上对2017年成都土地市场的发展做出预测分析；二是新川创新科技园招商中心首度公开披露2017年土地出让计划以及新川创新科技园园区目前进展情况。

产业项目持续开工 公建配套继续加码
2017年城南热点还要看新川

发布会一开始， 作为此次锐理数据《2016年成都土地市场年报》发布会的主办方，新川创新科技园产业招商部副总经理卞沙舟先生也同步公开了新川创新科技园目前进展情况和2017年的土地预供应计划。

▲新川创新科技园产业招商部副总经理卞沙舟先生介绍新川创新科技园目前进展情况和2017年的供地计划

截止到目前，园区签约产业投资项目总数达26个，总投资额逾247亿元，已有20个项目入驻，包括天府新区省级文化中心、高投新一代信息技术孵化园、高投生物医药创新孵化园等13个项目已开工建设。

园区首个住宅项目由龙湖地产开发，已于2016年4月开盘销售，仅用8个月便实现了2016年全年约23.27亿元的销售成绩（认购口径）。

在各项基础建设方面，包括红星路南延线、成仁快速路、新川大道等主干道已通车；地铁一号线南延线的四河、广都站直达园区，地铁11号线（6号线南延线）也将在本月正式开工，未来将有5站经过园区。

公建配套方面，园区于2016年先后完成了9所学校、1所社区综合体及1所养老院的概念方案设计，其中1所中学已开工建设，另有2所幼儿园、2所小学也将陆续开工。

再加上重点打造的三所融入新加坡特色的社区综合体以及基本成型的新川之心中央公园，到2020年，新川这座集居、业、学、游为一体的24小时活力新城将容纳12万~15万居住和就业人口。

发布会现场还同步公开了新川拟计划于2017年上市的居住、商业地块信息，地块分别位于园区西侧和北侧的一、二、三、四组团。

目前，这些区域的道路交通已经形成，地铁1号线、11号线（即将开工）贯穿，学校、社区综合体等公建配套也在进一步加速完善。随着产业项目的持续开工，新川板块的人气正在持续聚集。

3个维度分解2016年成都土地市场

作为此次发布会的重头戏，《2016年成都土地市场年报》发布一开始，郭洁就对2016年的经济大环境进行了提纲挈领的分析。郭洁讲到，中美利差缩小，存在利差倒挂可能，人民币汇率、加息压力增大。

▲锐理战略研究中心总经理郭洁现场分享《2016年成都土地市场年报》

资金大量向高利润的房地产和金融行业涌入，房地产行业在GDP中的占比不断增加。个人居民房贷占新增贷款比重连续超70%，金融高杠杆风险显著。

早在2015年年报发布会上，锐理数据战略研究中心总经理郭洁便表示，受到楼市利好政策的影响，预计2016年土地市场将延续热度，整体预期较好。果不其然，在一系列利好政策的不断影响下，2016年全国土地市场可谓一路猛进，成都亦是如此。

那么2016年成都土地市场表现如何？郭洁从以下三个维度对市场进行了专业的解读和总结。

大成都维度：市场回暖明显 溢价率、楼面地价齐齐飙高

报告显示，与去年相比，虽然本年度大成都土地市场供应量成交量均下跌，但是在溢价率、流拍率、楼面地价3方面均有回暖的表现，其中尤以成交金额占比达8成的住宅兼容商业地块表现最为明显。

溢价率方面，市场总体上涨十分明显，2016年平均溢价率为49.69%。郭洁表示，这也意味着品牌开发商为优质土地付出高溢价的意愿不减。

在流拍率方面，报告统计显示，流拍率从主城到远郊依次递减，主城区地块流拍率最高，为22%，郭洁分析认为，这或因其起拍价过高，大量开发商无法负担。其中龙潭寺板块流拍较多，其次为正兴板块。

▲2016年大成都范围内土地成交楼面价热度图

而在楼面地价方面，2016年的成都土地市场又被称为“地王年”，正是因为今年不断刷出新高的楼面地价，尤其是住兼商地块，从2016年第一季度开始出现明显上扬，到第二季度飙升至2016年最高位后开始出现小幅回落，不过从第三季度开始又有小幅回升。但在纯商业地块方面，2016年大成都土地楼面地价却出现了明显下跌。

郭洁对此分析认为，受成都商业大体量的存量影响，商业用地的资产价值目前仍处于下降通道，且短期内难以实现根本性的逆转，商业用地的市场风险明显高于住宅用地。

郊县维度：土地市场仍为供销主力 天府新区、都江堰表现抢眼

报告显示，2016年大成都土地市场较去年供应量成交量均下跌，尤以成交方面表现最为明显，2016年大成都范围内共出让土地228宗，其中成交193宗，成交面积14170.5亩，同比下降5.78%。从各性质土地供应和成交占比来看，住宅兼容商业地块仍是主力。

对此，郭洁分析认为，从土地成交性质层面看，商业用地成交压力依然较大，其成交率和溢价率虽较去年有所回升但仍然处于低位。

但从报告统计的供销区域来看，郊县土地市场仍为供销主力，其中近郊土地成交量较高，如犀浦、南湖、新川等板块，其中天府新区表现抢眼；远郊则以都江堰依然成交亮眼。郭洁分析，这主要是由于成都天投和万达两大开发企业在两个区域的的大手笔布局。

房企维度：全国大型企业重金抢地 行业集中度再度提高

相信不少业内人士都还对今年多场土地竞拍中，各大房企抢地的画面仍历历在目。从2016年成都土地市场的表现来看，全国大型房企积极抢地也的确是造成2016年土地市场如此火热的重要原因。

报告显示，在2016年大成都楼面地价和成交总价TOP10地块排行中，大都出自品牌房企之手，包括保利、金房、朗诗、恒大、新希望、德商、中铁建、龙湖和绿地等。

而从开发商拿地宗数来看，万达等全国品牌频繁补仓，万达地产以22宗地位居拿地榜首，其次为恒大、成都天投。各大房企的积极抢地也让2016年整体土地市场在出让金方面出现明显上涨，报告统计，本年度成都土地出让金共598亿元，累计成交14170亩，相较于2015年的530亿元，上涨12.83%。

郭洁对此总结到，从2016年开发商拿地的表现来看，因企业战略略有不同，部分房企选择抢占核心区土地，这也是导致今年拿地金额上涨的原因之一。郭洁对此还分析到，品牌房企入市抢地战况全面升级，行业集中度进一步提高，小房企拿地更加困难。

2017年土地市场预测：整体预期较好 主城区及部分近郊优质地块仍是焦点

最后，锐理数据还首次公开发布了2017年成都土地市场各区域土地预供应的计划。

从各区域预供应土地的的信息量来看，其中金牛和新都表现最为抢眼，预计2017年土地预供应都在2000亩以上，其次为高新区、武侯区及成华区。此外在远郊方面，2017年，邛和大邑也将分别有约530亩和805亩的土地预供应计划。

▲2017年成都土地市场各区域预供应土地供地计划

结合2017年各区域的预供应计划郭洁也对2017年的成都土地市场进行了预测。市场整体走势方面，受2016年下半年颁布的多条楼市限购政策影响，开发商拿地趋于冷静，预计土地市场将在一定程度上延续本年热度，整体预期较好。

成交方面，结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，预计2017年成都土地市场有望平稳中略有下降，土地价格方面预计维持平稳；主城及部分近郊区域的优质地块极有可能成为关注焦点，开发商愿意溢价争取（尤其是二环至绕城的旧城改造地块），而价值较差的地块则仍然存在流拍的可能，远郊土地的市场风险仍较大。

综合土地预供应和近年热点成交情况，郭洁预计武侯新城、天府新区、双流等区域有机会成为2017年成都土地市场的热点供销板块。