马佳佳应该说不算是媒体面前的新人了吧？早在2012年，马佳佳或者说张孟宁，就成了网络上的关注热点之一。她的情趣用品店、《非诚勿扰》女嘉宾的身份、她和网友互动时的“毒舌”，以及她的三围，都一度是网友津津乐道的话题。但是马佳佳被地产圈广为关注，是起于其今年2月15日在万科所做的一场题为“房地产迟早被颠覆，90后压根就不买房”的演讲。

马佳佳的情趣用品世界

毫无疑问，90后已经正式成为当今社会的生力军了。我所教的第一批90后本科生现在要么在读研一，要么已经开始工作了。既然90后已经进入社会了，其买房的问题也就被正式提了出来。和10年前80后开始考虑买房的时机相比，现在的市场环境已经有了翻天覆地的变化。说这10年是中国经济社会最急剧发展的10年也毫不为过。2004年中国GDP为1.9万亿美元，世界第六；2013年中国GDP已经发展成了9.4万亿美元，世界第二，是日本的两倍。当然，搞房地产的人更清楚2004年意味着什么，那可是这一大波波澜壮阔行情的起点啊…曾经有这样一个段子描述了10年前买房和不买房的人的差别。段子说有两个小伙伴情况差不多，都有10来万存款。其中一个小伙伴花了10来万买了一辆桑塔纳的高配，在当地县城，当时这可是可以买100多平房的钱啊。另一个小伙伴咬牙贷款买了200平的房。现在他们资产差别有多大大伙儿自个算吧。

我其实不太赞成给60后、70后、80后、90后等各年龄段的人贴标签。以中国的人口基数，每个年龄段的人口都很多，正所谓林子大了什么样的鸟都有，每个年龄段也都有不同特征的人。要说不同年龄段的人有什么明显的不同，其实不外乎是在说他们所处的社会经济环境有什么不同而已。拿房地产来说，这10年以来楼市的一个基本特征可以用三点来概括：1，房价已经涨起来了；2，该买房的已经都买了，而且还买了很多；3，全国城市房价走势分化已经很严重了。下面笔者来分别阐述一下这三个特征。

过去10年楼市特征：房价飞涨 人均拥有住房多 分化严重

对于第一条，其实不用多说，事实摆在那儿，这十年房价只翻一倍的不好意思拿出来说，翻了2到3倍的多了去了。对于第二条，毫无疑问60后和70后享受了这一波历史性的资产上涨的红利，是最大的收益者。在这一历史发展阶段，60后和70后无疑正处在人生如日中天的阶段，总体来说占据着最好的社会资源，工作好，关键是还能贷款，享受了史上最大规模的信贷扩张。

还记得03年、04年的首付两成不？那时也没有限贷和限购之说。笔者认识的不少两口子都在大单位有稳定工作的60后和70后，其实两口子也都是工薪阶层，但是这一特殊的历史机遇让他们可以各自用公积金按揭一套再用商业贷款按揭一套。而且，他们不少还赶上了房改房、单位分房等福利住房制度的末班车。大城市里这样的人肯定不在少数，所以现在城市手里有4套左右住房的60后和70后家庭大有人在。80后相对来说就苦逼多了。有人说80后是赶上中国最具变革时期的一代人，这一点说得很有道理。

马佳佳情趣用品店店内陈设

多的不说，就拿住房来说，福利分房对刚踏入社会的80后来说那基本上就是传说（个别特殊行业单位工作的除外），又正好赶上起飞的房价。所以对于80后的买房情节来说，那基本上就是“心慌”二字。好在50后的父母一代节衣缩食给80后凑了首付，在按揭的情况下，80后基本或多或少、或大或小还是能买房。“啃老”虽然无奈，但在飞涨的房价面前也不失为一个理性的选择。

这样一来，经过这10年的爆发式发展，可以看出，不管是60后、70后还是80后（在50后父母一代的支持下）能买房的其实已经都买了，而且有的还买了很多。根据西南财大发布的《中国家庭金融调查报告》，2011年中国城市户均拥有住房已经超过1套，为1.22套。这一数值比2010年中金公司发布的数据0.74套住房相比有大幅提高。至于第三条城市房价走势的分化，笔者曾有一篇专门的文章讨论（请看《2013年全国整体房价增幅放缓》一文）。

90后房事：“买”与“不买” “幸”与“不幸”

现在，90后闪亮登场，马佳佳的“90后压根就不买房”显然有把90后的置业需求一棍子打死的嫌疑，这事儿还得分开来看。

在一线城市的90后，如果60后的父母已经在该城市为90后子女买了房，那确实不是问题，也不需要买房了。但如果60后的父母没有为其在所在城市买房，那的确压力是很大的。一线城市的房价基数已经很高了，而且还在以较快的增幅在涨（每年15%左右）。这种情况下，摆在90后面前有两条路，要么不买房，因为以其刚工作的收入在一线城市买房可能是想都不敢想的事情；要么远在外地的父母赞助首付买房。在一线城市，外地的两个父母家庭加小夫妻自己的家庭一共三个家庭一起供房，是一线城市的房价得以支撑的重要原因，相当于在汇集全国的资源支撑一线城市的楼市。对于没有父母支援的90后来说，也许在一线城市生活更现实的问题是怎么支付日益高涨的房租。

在二线城市的90后，压力自然比一线城市小多了。虽然现在二线城市的房价基数也不低了，但自少涨得还算温和。大多数二线城市的房价年增幅低于10%，理论上说是低于“可支配收入的增幅”的。但二线城市的房价差异也很大，在杭州2万以下可能难买房，和一线城市比也差不了多少；而在成都1万左右的房源多的是，郊区甚至4、5千也能买到。

在三、四线城市的90后，会发现一个有趣的现象，就是房价基本涨不动了，很多地方的年增幅甚至小于CPI。我们可以把三、四线城市的房价看成一种相对均衡的状态，所以此时的90后们根本不需要心慌，近似于一种“按需购买”的状态，需要就买，不需要等一下买也不急。

总而言之，90后对买房的态度在当前的市场环境之下可以更淡定，有更多的选择。这种淡定和更多的选择其实也折射出了中国经济结构的一些重要转变。根据美联储的统计，2010年美国家庭的总资产37.9%属于金融资产，62.1%属于非金融资产。中国从全国平均水平看，在家庭资产中，金融资产为仅仅只占总资产8.76%，而非金融资产占91.24%。投资渠道的匮乏是中国住房需求旺盛的重要原因，但这一现象随着民间金融的蓬勃发展和各种金融创新工具的出现，正发生显著的变化。当前，随着我国不同城市住房价格变化的分化加剧，住房作为一种投资品来说也在不同的地方有着不同的重要性。毫无疑问，一线城市的住房仍是当前中国最优质的资产配置品种之一。二线城市的住房作为投资品来说，正受到越来越多的各种金融理财工具的挑战。而三、四线城市的住房，前面已经分析到其年度增值甚至低于CPI，事实上已经处于贬值状态，而温州已经处于下降通道了。因此，一线城市的住房未来其金融属性甚至有可能大于居住属性，这从国外发达城市的发展经历也可以做一个参考（比如除了自身增值和收租金以为，作为金融抵押物的功能很强，等等）。二线城市的住房将在居住和投资功能中交替发展。而对于三、四线城市来说，住房将逐渐回归居住属性。

面对已经涨起来了的房价，90后也许是不幸的。但90后面对买房问题又可以有着更淡定的心态和更多的选择，所以，他们又是幸运的。

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