这可能注定是一个不受人欢迎的题目，但其实我们心里都知道会有这么一天——sooner or later的问题。任何行业都有周期，这很正常。作为一个研究人员，笔者只是想透过冰冷的统计数据客观的做一些科学的分析。

的确，不断恶化的统计数据与地产业内人士经常发布的热销、排队和抢购的微博/微信形成了巨大的反差，这是一个容易让人精神分裂的时刻，你不知道谁才是真实的。因此，希望各位读者能够不带任何感情色彩的阅读本文。

刘璐认为：未来半年将是楼市非常关键的时间窗口，现在房价的“拐点”已基本确立。

2014年5月楼市“迅速恶化”

国家统计局公布的2014年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示（6月份的数据还没公布），与4月相比，70个大中城市中价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。

环比价格变动中，最高为上涨0.3%，最低为下降1.4%。回顾今年1月的数据，环比价格下降的城市有6个，2、3月份的时候，每月环比价格下降的城市各有4个，4月环比价格下降的城市有8个。而在之前的较长一段时间内，环比价格下降的城市都仅有温州一个。

可见，今年5月的市场环境可以用“迅速恶化”来形容，环比价格下降的城市已在70个大中城市中占比过半。从8个到35个，这个环比房价下跌的城市数量扩大的速度比我们想象的更快。

楼市拐点=“房价环比增幅为零”的零界点

记得今年初的时候，笔者在题为《2013年全国整体房价增幅放缓》的一文中，曾经总结了2013年全国房价的一个整体走势——从2013年年初的较高环比增幅逐渐回落，其解读就是房价还在涨，但涨得越来越慢。

房价的环比增幅是一个非常重要的指标，其分析价值远大于同期增幅。打个比方，中学物理我们学习过速度和加速度的问题。前进的物体要掉头，需要速度降低，然后才能转向，其中最关键的临界点，就是加速度变小到零这一点。再回到我们讨论的房价问题上来，环比增幅就好比是房价的加速度，环比增幅为零，就是房价下跌的临界点了。经常听说各种楼市的“拐点论”，那么究竟什么才是拐点呢？我们如果想给这个“拐点”下一个专业一点的定义，笔者觉得房价的“拐点”从技术上讲，就是“房价环比增幅为零”的这个点。

笔者今年4月份在参加一个专题访谈的时候，主持人问如何判断楼市的拐点是不是到了，笔者就曾谈到了这个观点。当时笔者表示，未来半年将是非常关键的时间窗口。

由于3月份的数据已经显示出大量城市的房价环比增幅已跌到接近为零，虽然直接下跌的城市还不多，但是如果未来半年内大中城市大面积出现房价环比下跌的情况，那房价拐点就基本可以确立了。现在看来，这个“大面积”下跌的情况出现得更快。

当然，人的感觉是不准确的，只有冰冷的数据才能揭示出最客观的东西。我们先上两幅图看看。

2004年以来的70个大中城市房价指数的成都指数（2004年1月=100）

2010年以来的70个大中城市房价指数的成都指数（2004年1月=100）

成都近10年来房价“抗跌” 今年5月却“中招”

从这两幅图可以清晰的看出成都近10年来房价的整体走势。在今年5月份这35个环比下跌的城市中，很不幸，一向抗跌的成都也位列其中，虽然仅下跌0.3个百分点，但毕竟是转向的标志。

为了更清晰的说明这个问题，不妨来看看成都近十年来的月度环比增幅变化的情况。除了04年和05年有一些零星的月度环比增幅为负，仅十年来成都房价只有两段明显的向下调整期，其余时段都是在上涨（这从上面的整体趋势图也可以看出来）。

第一段就是从08年2月到09年2月，受国际金融和经济危机的影响，加上对地震的担忧，成都房价出现了一段较长也较明显的下跌。虽然时间持续了约1年，但从指数上看其实跌幅并不大，仅约4%。第二段就是从11年4月到12年5月，受“史上最严厉”调控的影响，成都的房价指数也下跌了约1年的时间，这一次的指数跌幅就更小，仅约1.1%。

虽然这两段调整期房价的整体跌幅都不大，但对于这个行业的各个企业和从业人员来说，显然都是日子不太好过的两年。

那么这一次呢？当然，一个月出现的环比下降也许只是偶然现象，不能当作确立趋势的理由。这个还要结合较长时间段的月度环比数据和全国各城市的对比来看。首先，前面已经提到过，整个2013年的月度房价环比增幅都是在走低的，进入2014年也在继续走低，现在终于变为负了，我们当然有理由相信未来一段时间这个月度环比会继续为负。其次，5月全国70个大中城市中一半的城市环比下跌，另外20个持平，也就是说这20个城市也岌岌可危，并且随时可以转跌了。显然，这已经能够说明全国楼市大环境的问题了，单个城市的楼市要想逆大环境而动，很难。

放松限贷和限购不能拯救楼市

现在很多业内人士都寄希望于放松限贷和限购能够力挽狂澜的拯救楼市，这种想法其实是很危险的，会导致相关企业在拿地等投资重大决策上出现严重的误判。

笔者去年曾在国内财经类的顶尖学术期刊之一的《管理科学学报》上发表了一篇题为《限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响》的论文，用详细的数学模型科学的分析和论证了这两种政策对房价的影响和作用。

任何政策都有其适用的条件和范围，而实施一种政策也不一定就能实现想要的效果。其实，指望放松调控就能救市，不妨反过来想一想。2010年4月“双限”政策就出来了，但直到2011年中至2012年年中的这段时间才发挥了一些效果，而2012年年中以后以北京为代表的大城市的房价依旧飞涨。既然严厉的政策并不能有效的降低房价，那么又凭什么指望放松调控就能够让房价上涨呢？

造成当前楼市困境最根本的原因是供求关系的变化

其实，造成当前楼市困境的最根本的原因，还是供求关系的变化，这才是影响房价的本质因素。根据西南财经大学中国家庭金融调查中心发布的最新调研数据显示，当前全国空置房高达4898万套，多为投资房和婚房。估算出来的我国住房空置率高达22.4%。其实晚上在城都郊区成片的新建小区走一圈数数亮灯的房间，就知道这个估算是相当靠谱的了。这还只是已经售出的住房。如果算上待售的和在建的，那存量住房的数量更是大得惊人。

理解这个供需变化的问题并不复杂。过去的十年，各种旧城改造、城市化、投资投机等，能买房的家庭基本都买了，这消耗了中国相当庞大的一部分家庭财富，造成了中国家庭资产中，金融资产仅仅只占总资产8.76%，而非金融资产占比高达91.24%（对比：美国家庭的总资产37.9%属于金融资产，62.1%属于非金融资产）。虽然不断有新增的刚需入市，但很难像前十年一样再支撑得起整个楼市。2到3亿人口的农民工家庭的确有置业需求，但目前来看，其消费能力要满足商品房的要求还需要一个较长的过程。此外，随着金融市场的不断发展，越来越多的金融理财产品不断出现，这对家庭财富肯定是一个分流，不动产在中国家庭资产配置中的权重会不断降低，富裕家庭将有更多的投资选择，这是经济发展高级化的必然规律。

货币政策对楼市的影响

最后，我们来看看货币政策的影响。的确，这十年中国房价的飞涨和中国M2的飞涨绝不会是一个简单的巧合，虽然这里面的传导机制很复杂。但是，当前的货币环境已经发生了重大转变，要指望再出现十年前那种宽松的货币政策环境可能性很小。

长期以来，为了稳住人民币汇率，中国央行一方面大手买进外汇资产，从而在其资产负债表上形成外汇占款；另外一方面，人民银行又通过发行央票、上调存款准备金率等方式进行对冲，回收流动性。

也就是说，过去宽松的货币环境和近十年高速的外贸增长是匹配的，外汇占款是央行投放大量基础货币的重要原因，这就是固定汇率制的弊端之一。但随着近年我国贸易顺差收缩，外汇占款投放的压力也相对减少，而四万亿美元的外储早已成为“烫手山芋”，现在从中央到地方都在鼓励“走出去”。

今年4月和6月，央行两次实行“定向降准”，为“三农”和小微企业增加融资额度。可以预见，在稳健的货币政策的基调不变的情况下，未来央行将更多的采用定向降准这样的微调措施，而不是以前那样的大规模的全面的宽松货币政策。

综上所述，笔者认为，成都房价的拐点已经基本确立，将进入一段时间的下降调整期，这也是自2004年以来的第三段下跌调整期。参考以往两次的调整期，本次调整的时间可能也在一年左右的时间，整体来看下降幅度不会很大，市场更多的将表现出价格微降而销售滞销的状态。当然，也不排除个别楼盘为了走量回款而较大幅度降低售价的情况，毕竟每家房企的资金成本都不尽相同。

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