前些年有部很火的网络小说叫做《深圳向左，天堂向右》，今天笔者就借这个句式谈谈最近成都很火的一个楼市区域——华府板块。正好笔者也去这里踩过盘，内心有一些很复杂的感受。

华府板块土地储备充足 成城南楼市主角

国际城南从来就不缺热点。“华府板块”的兴起，其实和“攀成钢”区域的兴起有一定的异曲同工之处：在某一个区域突然的大量土地放量，必然会受到业界和媒体的追捧。只不过攀成钢所在区域对土地的饥渴和其稀缺性决定了它的价值远远高于华府，但从本质上说有它们的崛起有类似的地方。

媒体的热捧对这块本来不太为人们熟悉的区域功不可没。“华府板块”位于大源和南湖这两个房地产界传统认知板块的夹角区域：大源往南而南湖向西。也曾有媒体用“在华阳的府河”来描述这一板块。

早在2012年11月份，锐理数据撰写发布的《华府板块区域白皮书》，算是初步揭开了这一区域的神秘面纱。该板块位于成都市城南华阳镇，以华府大道（原迎宾大道） 而得名，其核心区域北至双华路，南至牧华路，东至剑南大道，西至华府大道。

华府板块引起业界关注的一个重要原因，就在于其巨大的土地供应潜力。据相关机构统计，华府板块从2007年至2013年三季度，共供应12宗土地，合计约2386亩，以住宅兼容商业用地为主，其中出现两次供应高峰，分别是2009年和2012年。仅2012年，华府板块的土地放量就已经超过1500亩。可见，在其他传统的城南板块土地储备日渐渐少之时，华府板块充足的土地储备，将为该区域在一段时间内争取到城南楼市供应的主角席位。

华府板块定位刚需和首置显“遗憾”

然而，“主角”不是人人都能当的，特别是在发展成熟、竞争已经白热化的国际城南。各种媒体关于华府的报道很多，亲自去实地考察了一圈以后，我深感遗憾。

这让我联想到了市区的一块地。圈内人士应该对这块地很熟悉，我就不点名字了。这块地在成都东南一环和二环之间，距离著名的望江公园仅一步之遥，规模也较为可观，有近百亩之大。其实，在成都一环和二环之间的范围内，笔者一直觉得望江公园一带的自然和人文条件是唯一可以和浣花溪比肩的地方。然而不幸的是，这块地“毁”在了高达6.8的容积率手上。6.8，这是在修写字楼吗？！当然，九眼桥一带甚至有容积率高达11的项目，但毕竟那里和这块地的微观条件完全不一样。

华府板块部分项目概况一览

那么，笔者对华府板块的遗憾在哪里呢？从区位上讲，华府板块直接承接了走城市中高端定位的大源板块，共享了很多大区域的大型基础设施配套，如欧尚和伊藤等商业大型商业设施以及锦城公园等绿化和文体娱乐设施。

除此之外，华府板块东侧的南湖度假区已成气候，又为该板块提供了更多的购物和休闲娱乐选择。如果换个年份（比如07、09年），仅比大源板块多几分钟车程（在便捷的交通条件下这根本不是问题），而享有更优自然生态条件的华府板块无疑拥有更佳的先天条件，完全可以发展成为升级版的大源板块。

然而，华府板块的崛起时机可谓生不逢时，“史上最严调控”期让华府板块的众多开发商们纷纷不约而同的选择了刚需和首置的市场定位。特别是在华府板块土地放量的2012年，正是成都乃至全国楼市的低潮，这使得在这一时期拿地的开发商纷纷做出非常谨慎的市场定位。

这不能不说是一种遗憾，也可以看作是开发理想向市场环境妥协的一种产物。另一方面，华府板块距离天府软件园较近，大量的青年就业人群的置业需求，可以为该板块的发展提供一定的支撑。可以说，华府板块的这一定位在当时的市场环境下也有一定的道理，但却是一种无奈的选择。

华府板块的区域属性究竟适合怎样的市场定位呢？应该说，华府板块的先天条件是非常适合深度居家的，这在前面已有讨论。那么我们再来看看华府板块的产品。

限于刚需和首置的定位，每套住房的总价自然不能太高，40至50万是一个较为合理的区间。然而，传统的在市区常见的单间和套一这类的产品，又不适合深度居家的需要。

从笔者考察的一些楼盘可以看出，开发机构对产品的研发是下了苦功夫的。67至84平米的面积区间，居然全部做成了三房的设计，再通过较高的赠送比例，基本消除了公摊对建筑面积的蚕食。虽然赠送面积会提高整个项目实际的容积率，对品质有一定的影响，但对于刚需和首置客群来说，这些都不如多一些使用面积来得更实际。

当华府遇上刚需，这肯定不是北京遇上西雅图式的浪漫。我们不知道到底谁是谁的幸运。换个市场环境，这里也许是豪宅和高端项目扎堆的地方。但在当下，让更多的人享受这个区域，或许也不是一件坏事，这又再次让笔者联想到望江公园附近的那个楼盘。华府板块的市场定位到底是刚需版的大源，还是升级版的刚需呢？这需要市场的检验。

华府板块 从产品创新寻突破

2014年春节后，锐理数据再次推出了关于华府板块的专题。“华府板块“野蜂飞舞” 客户量低催生行销大热”、““捂不热”的华府：理想很丰满 现实很骨感”、“华府板块土地量少价高 想拿地？得三思！”……从这些专题报道中，我们无不深切的感到业界对华府板块的忧虑和恨铁不成钢的心情。

当前，华府土地存量在经历了前两年的放量以后，库存已经日益减少。今年1月29日的土地拍卖会上，一宗备受关注的位于华阳街道一心社区1、3、5组的面积为112.5亩的地块，以552万元/亩的起拍价拍出了830万元/亩的成交价，其成交楼面地价高达4150元/平米，这对于目前该板块6000余元的单价来说，开发压力是较大的。

值得一提的是，该地块的容积率仅3.0，这是明显低于东边的南湖板块的众多容积率4以上的楼盘的。笔者也曾去南湖板块的一些楼盘调研过，那感觉就是一个 “密”字，很有些“重庆森林”的感觉，但南湖板块的楼盘目前的均价一般都在7500以上，是显著高于华府板块的。

据锐理数据统计，大源板块2013年销售金额121亿，备案均价11077元/平方米；南延线华阳段2013年销售金额116亿，备案均价8255元/平方米。和地理位置相近的这两个板块相比，2013年华府36.61亿元的年度销售额和6129元/平方米的备案均价显然相形见绌。

可以预见，2014年和之后较近的时间里，在楼市调控不放松的前提下，难以涨起来的房价和已经涨起来的地价，使得华府板块的开发压力将越来越大。虽然土地和楼盘的确是面粉和面包的关系，但土地市场和楼市毕竟是两个独立的市场。先期进入该板块的开发商有成本优势，而后期高地价拿地的开发商将不得不在产品创新上寻求突破，从而在产品同质化严重、价格差距不大的区域市场中艰难的获取利润。

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