华府板块“野蜂飞舞”，特殊的市场环境造就了板块内“行销”大行其道的现状，多家开发企业的蜂拥而入、诸多项目的集中爆发式呈现让2013年华府板块发展速度令人侧目，但是如此烫金的板块在购房者群体中的接受度却普遍不高。2014年华府板块内，竞争PK战一触即发，开发商将如何发挥各自特长，才能赢得这一年的量价齐升呢？

“低温”下的华府板块

根据锐理市场监控系统的统计，2013年华府板块内有12个项目在售，这12个项目2013年备案总销量约为36.61亿元。而在2014年，华府板块内即将有5个新项目亮相，按照这17个项目年初制定的销售目标进行推算，华府板块今年在售项目总销售金额约为126.5亿元。

华府的“雄心壮志”是否能如愿实现？数据总是最有说服力，让我们先来看华府在2013年的数据表现，以及与其他热门板块的比较。

大源板块2013年销售金额121亿，备案均价11077元/平方米，南延线华阳段2013年销售金额116亿，备案均价8255元/平方米。和地理位置相近的这两个板块相比，2013年华府36.61亿元的年度销售额和6129元/平方米的备案均价显然相形见绌。

据悉，均价从6544元/平方米到破万，大源花了4年时间，在半年前的《论华府不等于“下一个大源”》一文中，锐理地产网曾作出“多家开发商涌入华府，区域内量价双双飞跃所需的时间比4年短”的结论，但实际上时间究竟能短到什么程度，依然未解。

兵家必争的刚需房区间 差异化赢生存

2013年，华府板块内的项目佳兆业君汇上品销售业绩遥遥领先，中信城、棠湖泊林城和保利叶语销售业绩紧随其后。其中，君汇上品、棠湖泊林城皆侧重于面积在90—130平方米区间的产品，而中信城与保利叶语则在90平方米以下的住宅产品销量上表现抢眼。纵观华府板块内12个项目在2013年销售的户型面积段，不难看出，70—90平方米这个面积段产品最为热销。

华府板块内各项目2013年销售金额（备案口径）

2014年，华府版块内将有多个项目继续在70—90平方米的面积段贴身厮杀，如何在狭小的竞争空间内赢得优势备受众人关注。

据曾经为华府板块内多个地产项目设计产品的知名建筑师张小波介绍，国嘉南湖逸家延续的是“逸家系”产品风格，主要产品面积为65、75、85平方米，按照版块内均价6129元/平方米计算，南湖逸家的置业门槛低至40万/套，首付仅在10万元左右，月薪4000元左右的购房者能较为轻松的承受按揭压力，这类型的置业门槛低，首置和首改较为愿意为其买单。

华府板块2013在售项目面积段分析

而今年3月开盘的德商华府天骄虽然同样侧重90平方米以下户型，但通过增加主卧、客厅的面积，在住宅小户型产品的舒适度设计上有所提高，吸引的则是对生活品质要求更高的购房者。

可见，虽然版块内各个项目产品面积大小区别不大，但华府项目各出奇招，“靠差异化区分及吸引客群”是在“刚需”这一方寸之地赢得生存空间的必备法则。

华府：理想很丰满 现实很“骨感”

如果按照华府2013年备案均价6129元/平方米进行测算，板块内房企如果要在2014年完成126.5亿元的年度销售任务，那板块内的2014理论供应量约206.4万平方米，而该板块2013年备案销售面积仅为59.7万平方米。

也就是说，1年之内，华府板块内备案销售面积须实现近250%的增长。这是一个非常“恐怖”的体量，而对于还未完全升温的华府板块来说，如此大的体量去化时必然面对“骨感”的现实。

项目方面，在2013年大热的佳兆业君汇上品目前已基本清盘；而棠湖泊林城和中信城拿地早，土地成本低，因而有底气慢慢等时间为项目带来溢价；2014年3月开盘的九龙仓时代上城主要住宅产品面积更倾向于改善型住房；余下的包括三都汇、万锦城、德商华府天骄、邦泰项目、蓝润华府春天、南湖逸家在内的多个主打小户型的项目也即将在2014年入市，可以预判，华府的未来属于刚需小户型。

预计在2014年3月，华府板块内多个项目开盘的声势会更加壮大，项目集中爆发的“未来”近在眼前，届时，恐怕开着车四处揽客的“小蜜蜂”将会更加忙碌和疯狂。

以华府未来住宅主力面积段90平方米来算，2014年206.4万平方米的理论供应量也意味着华府板块将新增2.29万套住房，这个数字通过何种营销手段来消化？购房者对华府的认知度如何提高？华府近邻的公兴南组团区域内，电子信息和物联网产业园能为华府带来多大的利好？华府面临的考验可能才刚刚开始。