房企淘金三四线城市再调查：蜜糖还是毒药？

去年，因库存压顶、去化缓慢而令本想啖头汤的房企多数折戟三四线城市，无奈之下纷纷出逃，并回归一二线市场，一次突围存量、开拓增量的努力暂告段落。

然而，近期，通过与房地产企业的近距离接触，我们发现，类似恒大、碧桂园这样的以三四线城市为主力市场的公司，今年上半年业绩大幅提升，新城地产、海亮地产亦如是。即使是一直被认为是人口净流出的中西部城市，也有不错的市场表现。

但是需要冷静认识的是，我之蜜糖，恐是彼之砒霜。不是所有三四线城市都能让房企淘到金，也不是所有生意手法和业态模式都适应这个市场，这早就不是一个单一化时代了，唯有具体情况具体分析，将彼之经验消而化之、择而从之，才能最大可能地避风险、涨业绩。 【详情】

除了要善于在“熊市”里寻找机会，房企自身在目标三四线城市的操作模式也是非常重要的。且看诸如恒大、碧桂园等“少数派”为何能在三四线城市发展得如鱼得水？

“少数派报告”：全产业链模式投资增加盈利环节

世事往往出人意料，自去年掀起的房企逃离三四线城市浪潮中，大量房企扎堆回归一线城市，不料今年一线城市成交集体降温，导致销售业绩不理想。与之相对，部分坚持深耕三四线城市的房企却逆市取得靓丽的业绩。

根据恒大地产最新发布的销售数据显示，公司今年前7月累计完成合约销售额801.2亿元，较去年同期增长52%，已经完成全年销售目标的72.8%。碧桂园与新城发展控股今年前7月也分别实现合同销售金额约650.3亿元与118.1亿元，达到去年销售目标的51%与50%，销售完成率均在行业中位居前列。 【详情】

那么，对于想涉足三、四线城市的房企，以下城市也许有不错的机会。

川内二线城市机会无数？看透格局心中有数

一线城市沦为实力雄厚的品牌开发商拼资金实力、拼开发销售速度、拼项目扩展规模的赤焰战场，二线城市是否还有价值洼地可寻？川东二线城市如遂宁、南充、广安、达州等城市化率排在全省二线城市的前几位，土地放量较大，新区开发模式规划起点高，投入手笔巨大，对开发商来说，是否意味着比在一线城市进行房地产开发更好的机会？二线城市的土地集中放量和品牌企业招商工作的强力推进，是否将促进其楼市开发模式完成一轮自我更新？二线城市看似机会无数，但只有看透了城市发展格局，才能做到决策时心中有数。 【详情】

岳阳:价值土地稀缺 市场需求旺盛

如何估算一个城市的真实需求？在目前第二套房贷收紧的前提下，以岳阳为例，可以公积金来估算贷款，以贷款来估算成交。据岳阳一位公积金管理中心的工作人员估计，岳阳市全年贷出的住房公积金约在20亿上下，而公积金在岳阳的房贷市场占比超过50%。则可以间接推算出岳阳全年购房贷款不超过40亿。

以均价4000元/平方米来计算，也就是年实际成交在100万方上下。现在全国的城市居民平均住宅面积已经超过20平米，那么每年100万方实际上也就提供了5万人的入住。考虑到岳阳市的人口规模、新增人口数量，实际住房的供应是没有充分满足购房者居住需求。这也就意味着，在类似岳阳的城市，房地产市场远没有达到饱和的地步。相反，在未来城市化进程加快的趋势下，这些城市大量消化的外来人口将逐渐以刚需的面目扛起市场。 【详情】

郴州：产业转移与高铁经济双引擎驱动楼市

产业转移与高铁经济的双引擎带动了郴州房地产市场乃至整个郴州经济的发展，郴州当地政府自然也是倍加重视，在土地市场方面，郴州启动了“大十字”城镇群土地利用专项规划编制，用地上优先支持郴州市“大十字”城镇群发展与建设，重点保障全市“交通大建设、产业大转型、城市大提质”三大活动的用地需求。

政府的高度重视、向上的经济趋势以及良好的购买力，刺激了土地市场的活跃。2013年，郴州市城区招牌挂出让土地挂牌95宗，面积341.56万平方米，成交金额29.55亿元，成交面积下降8.16%、成交金额却增长了12.53%。 【详情】

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