岳阳，这个洞庭湖畔的城市因“波撼岳阳城，气蒸云梦泽”和中部地区的石化基地而知名。而其在中国楼市的名号，则是由2012年“全国第一涨”打响。

自经历了2012年商品房均价同比涨幅全国第一之后，据公布的数据显示，目前岳阳楼市的均价已经接近5000元/平方米，成为湖南省内房价较高的市州（据信为前三）。

关于岳阳楼市，可从两个方面简单的谈一谈。一个是购房需求和存量消化，一个是核心土地资源。

房地产市场需求旺盛

与所有的三线城市一样，岳阳房地产市场的快速发展经历了先扬后抑的两个阶段。起步较晚的岳阳房地产市场，随着城市经济与建设的发展开始风生水起，不仅房屋品质经历了从楼房、楼群到小区、社区的质的飞跃，房价也随着房地产开发水平有了一定的增长。特别是随着2010年品质楼盘的涌现，岳阳房屋市场出现了新的发展机遇。

但是，随着政府的调控重心的下沉，岳阳这种起点低，基数相对较小而涨幅过快的中小城市也被纳入行政干预的范畴。经过政策的挤压，以往天高皇帝远，野蛮生长的劲头被遏制。房地产投资市场萎缩，乃至刚需购房速度都有放缓。面对三四线城市的困境，业界各种“撤回二线”的声音不绝于耳。

然而，有一个被忽略的基本面是，三四线城市是中国城市化的主要承担者。即便是遏止了投资需求，刚需和改善需求仍然可以撑起三四线城市房地产市场一片天。这一点岳阳不例外。

如何估算一个城市的真实需求？在目前第二套房贷收紧的前提下，以岳阳为例，可以公积金来估算贷款，以贷款来估算成交。据岳阳一位公积金管理中心的工作人员估计，岳阳市全年贷出的住房公积金约在20亿上下，而公积金在岳阳的房贷市场占比超过50%。则可以间接推算出岳阳全年购房贷款不超过40亿。

以均价4000元/平方米来计算，也就是年实际成交在100万方上下。现在全国的城市居民平均住宅面积已经超过20平米，那么每年100万方实际上也就提供了5万人的入住。考虑到岳阳市的人口规模、新增人口数量，实际住房的供应是没有充分满足购房者居住需求。这也就意味着，在类似岳阳的城市，房地产市场远没有达到饱和的地步。相反，在未来城市化进程加快的趋势下，这些城市大量消化的外来人口将逐渐以刚需的面目扛起市场。

南湖地块为核心资源

上面讲了岳阳的楼市供需。岳阳楼市还有一个特点，就是城市的南拓。城区土地有限，主城区已经开发殆尽，拆迁难度大。而岳阳城北是中南的石化工业基地所在，也不宜居。三四线城市目前主要还是以住宅供需为主，因此市场向南拓，以岳阳南湖片区为资源核心和发展方向是必然也最自然的选择。

南湖是岳阳城南最大的水文资源地。紧贴主城，便捷的交通和优美的环境，是南湖成为岳阳房地产市场发力点的原因。南湖北岸靠近主城的土地已经悉数开发并成为这座城市的最贵地段，商品房均价接近7000元/平方米。当然，北岸一块最核心的地界，天灯嘴由于没有完成拆迁工作，加之观景位置极为优越，土地供应方南湖管委会也视其为最紧要的资源。供应方同时表示希望引进全国排名前十具备低密度豪宅开发经验的开发商。

南湖西南岸的南湖新城土地，是南湖管委会今年推出的另外一地块。此地交通较南面更便捷，同时紧邻南湖广场公园。天灯嘴和南湖新城，就是岳阳不可复制湖景资源在土地上的表现。

关于整个南湖片区更加具体的土地信息，已收录在锐理地产网土地栏目岳阳分页，请前往查阅。