2014年的楼市，风云幻变，从名企的降价风波到各地政府的救市疑云，各地新房市场屡屡受阻。而土地市场方面则从一季度的“地王成风”变成了二季度的“流拍上瘾”，成交曲线也是应声跌落谷底。

不过，重庆的土地情况却与全国刚好相反：年关之后的率先转冷持续了整整三个月，二季度后更是“风景这边独好”，漂亮的拉升曲线收口年中，6月份超238亿的成交金额冠绝全国，而重庆的土地市场到底如何？本次锐理地产网将从市场、房企、热点板块等三个主要维度为大家解读。

2014重庆土地年中盘点（板块篇）：该火的还得火

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近13个月重庆土地成交情况

“77宗、10279亩，446亿元”，这是重庆主城区楼市交出的半年答卷。乍暖还寒的市场却贡献出远超以往同期水平的结果，与“疯狂的去年”相比，成交金额与面积都分别上涨了约30%与10%。

2014年上半年重庆土地市场逐月数据

不过靓丽数据的背后却尽显隐忧，无论是土地拍卖宗数的占比、还是溢价水平，均出现了不同程度的下探，而不断小涨的土地价格与极其堪忧的二级市场表现无疑会使市场的热度进一步下滑，未来的市场情况不容乐观。

溢价趋“零”多数房企拿地热情下降

最明显的现象是，今年市场的整体溢价率的下滑明显，单宗土地的底价成交几乎已成常态。与去年同期的溢价情况相比就可以明显的看出，今年取得溢价的地块无论是总数还是溢价水平均显下滑态势。

与去年一样，核心区小型地块的溢价率普遍较高，南岸财政校地块、沙坪坝磁8地块争夺激烈，此类型土地的成交数量却是大幅度下滑。在去年同期，记忆较为深刻的就有和瑞南滨路、强辉两路、华润弹子石、东原巴南等竞争惨烈的个案，而今年与去年的差距或许也与相关地块供应有关，不过多数企业拿地热情的下降已是不争的事实。

在较大地块的争夺中，今年仅有协信鹿角地块、热水瓶厂、奥园茶园的两宗土地取得了超过1亿元的溢价，其中，中铁十一局在热水瓶厂地块上多付出的3.24亿为今年的最高溢价。而去年同期溢价超过1亿元的土地则达到了10宗，其中的最高者便是北大资源在九龙坡拿地时多支付了6亿元的案例。

地价小涨 2014年上半年重庆主城成交楼面价上涨达到了2663元/平方米

奇怪的是，在市场热度出现下滑的同时，部分区域的地价还出现了小幅上涨的情况。据锐理地产网的统计，2014年上半年，重庆主城区域成交的楼面价格已上涨达到了2663元/平方米。

从上表中可以明显的看出，大渡口、沙坪坝、九龙坡、南岸、巴南、经开区均出现了不同程度的涨幅，其中九龙坡与经开区由于成交的土地较少，参考意义并不大，不过其它区域的“价涨”却是实打实的。

以巴南为例，去年印象较为深刻的珠江与恒大的两宗滨江地块所取得的楼面价分别为2000元/平方米左右与2249元/平方米，而今年的巴南成交的楼面均价就已经比上述价格贵了不少，这与鹿角茶园组团的热度上涨有关，而企业与政府的博弈过程也非常明显，去年成交火热的巴南却成为了今年流拍土地最多的区域。

大宗成交保底市场

在重庆的土地市场中，大宗土地的成交从不匮乏，这也是今年上半年的土地成交金额同比还能上涨的主要原因。

去年同期，先有恒大50亿“吃进”照母山，后有万科与保利在溉澜溪的联合作战。两次成交直接拉动了上百亿元的成交金额，而今年的相关企业就变成了永利、华侨城、渝富等。

5月19日，位于照母山黄桷水库5宗商住用地成功出让，取得了超过50亿元的成交金额，而部分地块的结果还是以拍卖产生，永利一战成名；10余天之后，华侨城又底价取得礼嘉板块的6宗土地，总价同样超过了50亿元。紧接着，渝富的土地盛宴又准时开席，超160亿元的18宗土地全部成交，而仅仅上述三次土地集团成交就几乎占到了上半年整体成交金额的6成，此等大规模的土地成交堪称奇迹。不过，渝富尴尬的回购行为却是无法回避的事实，相关的数据也在真假之间反复徘徊。

供应骤降 市场前景堪忧

显然，上半年的土地市场纵然取得了较为靓丽的成交数据，但整体市场的热度已大打折扣，6月全月的“零溢价”无疑已彰显出市场后劲的严重匮乏，而7月仅有一宗商住用地的超低供应更是对整体市场最好的反映。

目前整体的房地产市场由于信贷紧缩所带来的二级市场受阻，相关开发企业的现金流正受考验，而去年土地市场的疯狂更是禁锢了不少资金。所以，多数并非高周转的企业，它们年内拿地计划也并不寄希望于公开市场的招拍挂流程，成本的过高使得它们开始了二手土地的寻觅工作。

未来市场会怎样？二级市场的销售环节是主导这一过程的唯一变量，政府能否为市场注入些许信心将直接影响下半年的市场走向。目前，巡视小组已在全国各地考察经济，多数城市的核心指标数据非常难看，那只“无形手”再次出现几率也越来越大。不过开发企业并不能寄希望于此，自我的积极应变才是正道。

2014年上半年楼市亮点回顾：

1月：“油爆”的自然人

全月成交的16宗地中，有7宗被自然人们高调抢下。连环拿地、针锋相对、频频举牌成为了自然人们在一月份重庆土地市场的真实写照。谁说自然人都很低调，“油爆”也是一种本色。

2月：金科与自然人的结合

整个2月份，重庆主城区仅成交了6宗土地，没有热点地块，没有激烈竞争，而全月唯一的亮点便是金科与自然人联合拿下了位于两江新区A分区的一宗土地，消息一出，自然人又被“八卦”，不过这一次他们却很神秘——2月，自然人继续牛逼。

3月：市场触底

一季度的土地市场，不论是土地的供应成交数量，土地面积，还是溢价率、楼面地价等各项指标均是月月下挫，3月仅有6宗土地的供应，还有2宗流拍，市场已至“冰”点。

4月：茶园好地领市场反弹

与3月相比，重庆4月的土地市场已算活跃。茶园好地面市，引发不少知名房企的争夺，协信、奥园、金科等纷纷出手。虽然全月仅有5宗土地的成交，但成交面积与金额均是大幅上扬，毫不夸张的说，茶园好地引市场回暖。

5月：热水瓶厂打响红五月第一枪

5月的土地市场一甩颓势，成交面积与价格已达去年同期水平。热水瓶厂、磁8等核心区中小型地块争夺激烈；黄桷水库、童家院子等稀缺大型用地总价惊人；既有永利置业的“一战成名”；又有奥园地产的“梅开二度”，全月亮点颇多。

6月：华侨城落地 渝富盛宴“尴尬”落幕

华侨城项目的月初落地为市场积累下了良好的基础。而随后渝富集团2300亩土地的密集出让更被市场解读为“盛宴开席”，不过最终的出让结果却令人大跌眼镜，其中大部分地块均被渝富自己“尴尬回收”。但即便如此，刨去渝富自己所拿土地，6月重庆市场的成交面积为3160亩，成交总额为121亿元，市场表现不俗。

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