房地产从不独立存在，它的好坏与诸多经济指标紧密相关。在以往的城市化进程中，多数迅速崛起的区域板块正是通过快速的房地产开发来完成的，而走向蜕变之路的前提便是区域内拥有良好的基础条件及强大的人口吸附力。换言之，在一些基本面优良的楼市板块中，哪怕是在极差的市场条件下，有些该火的土地还得火，而它们所在的区域板块更应值得关注。

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北部新区保底市场 照母山之后再看礼嘉

此等现象，在上半年略显冷清的土地市场之中非常明显。北部新区超130亿元的成交金额占据榜首，仅华侨城地块与黄桷水库地块的两次出让就“奠基”百亿，占到了上半年重庆主城整体成交金额的4成。重庆最火组团的称号，已在照母山与礼嘉的之间悄然“接棒”。

2010年——2014年重庆北部新区上半年土地成交概况

事实上，自2010年以来，北部新区的土地成交一直保持在较高的水平，4年半超800亿元的成交金额令人咂舌。从数据中，你几乎看不见任何的市场波动，感受不到市场的两次大起大落，而在这极其耀眼的数据背后，是重庆城市化推动的必然结果。

北部新区为何如此之火？早在十余年前，重庆就奠定了向北的发展的大趋势，鸿恩寺之后，随着江北、新牌坊沿线区域的发展进入饱和，照母山周边的一大片裸露地带便成为了重庆向北推进首当其冲的战略要地，为分享分城市的发展所带来的诸多红利，开发商与购房者自然趋之若鹜。

现如今，随着黄桷水库地块的成功出让，政府对于照母山板块的操作已进入收尾阶段，北边的礼嘉便成为了北部新区未来操作的重点区域，有了礼嘉的存在，北部新区至少还得火个几年。

从城市的战略地位上来说，礼嘉肩负着两江新区商业、文化中心的重担，龙湖与华侨城的品牌能力也足以挑得起这个大樑，而多面环水的自然条件则预示着礼嘉板块的打造则更趋于多元化。

目前，礼嘉区域的土地并无大规模供应，这是政府的有意为之，时机尚不成熟，推地节奏的把握趋于完美，卖个好价钱似乎不成问题。而现在真正意义上的房地产项目仅有融创与华宇等数个，龙湖与华侨城则更多的是在扮演着城市功能建设者的角色。无论如何，能够在此“玩耍”的皆是大牌，而未来有意愿进入的企业能否分得一杯羹，就要看实力与缘分了。

大南区方兴未艾 上半年茶园独好

在南重庆，南岸和巴南的土地同样走量迅速。两大行政区的土地成交量合计达到了近2000亩，成为了重庆的又一大热销区域。而他们的放量则主要集中在一个区域板块——茶园-鹿角-界石一线。

从市场层面来看，上半年茶园相关土地的推出，更是引领了整体市场的反转，奥园、金科、协信等企业强势行为，无不彰显出茶园区域的价值魅力。值得注意的是，原本意义上的茶园板块的界限已在逐渐消融，而由南山隧道、慈母山隧道附近与鹿角界石等区域组成的泛茶园组团正在崛起，区域的热度正在向板块周围逐渐传导。

融创、奥园在重庆茶园新区进行南北拓张

在茶园南北拓张的过程中，两个都被称作为“奥园”的企业功不可没。首先借助奥林匹克花园扎根重庆的融创，仅其一家就斥资近40亿元在鹿角组团拿地1925亩，打响了茶园向南深入的第一枪，为区别于北部新区的奥林匹克花园，融创内部将此项目称作“南奥”。

而另一个“奥园”则是真正的奥园地产，短短一年之内便花了28亿在茶园拿地四宗，与融创不同的是，奥园的所有土地加起来还不到750亩，茶园区域最贵的楼板价就是被它创下的，而它也是茶园第一个向北入驻茶园南山隧道口附近的企业。

为何茶园的土地备受青睐，基础条件自然首当其冲。上半年中，随着东水门大桥与南山隧道的通车，茶园新区的名字频繁见诸各大媒体，板块价值的上升势头一时无两。

当然，价格因素也是原因之一。从茶园近一年近30宗的土地的成交价格来看， 3000元/㎡以下的楼面单价占比近九成。奥园今年4月在茶园3656元/㎡的楼面价土地已在算得上“高价”了。

除此之外，终端市场的成交火热也是众多房企偏爱茶园的另一大因素。从去年1月至今，茶园鹿角板块的成交量已经超过360万方，仅次于观音桥人和、大石杨等较为成熟的板块区域。在新兴区域中则位居西永大学城之后。

值得注意的是，在茶园的总成交量中，商业部分贡献了75万方，占比超20%，这与其它新兴区域清一色的住宅成交有很明显的区别。商业的成交可观，证明该区域已经开始“熟”了。

渝富“搅局”西区 重钢双碑仍需时日

在重庆上半年的热门成交板块中，大渡口与沙坪坝所领衔的大西区也不遑多让，不过，这是由于渝富的“搅局”所致。但其实渝富所推出地块的基础条件并不算差，还可称得上宝地，双碑与重钢板块几乎占据了沙区与大渡口未来发展的黄金位置。

而为何市场就不买单，不少业内人士分析称，首先是去年的疯狂拿地，企业的资金链本就紧张，而今年二级市场的下行，使得企业的压力更大，投资意愿有所下降；其次是，供应太大，同一区域内的土地太多，后续的竞争激烈可想而知，企业也远非到了“无米下锅”的时候，所以不愿意去趟这趟浑水；最后，多数地块的交地条件也显得稍微苛刻，几乎长达半年多的空窗期明显不科学，这对于多数以“高周转”而著称的企业来说非常困难。

事实上，双碑与重钢片区的各项基础条件与它们未来的规划相比，还远未成熟，而诸多的历史遗留问题则更是悬在它们头上的一把利剑，它们的操作难度远远超过了上述火爆照母山、茶园等区域，并且沙坪坝与大渡口在楼市中的接受程度尚不算前列，销售回款的压力也仍然不小。不过良好区位优势使得它们仍然被诸多企业所看好，所以它们的发展仍需时日。

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