作为楼市永恒的主旋律，重庆住宅市场无疑是所有人最关注的部分。虽然今年上半年以来，重庆住宅市场在阶段性的盘整中表现并不能令人满意，但是我们依然能够发现其中最亮眼的部分——变化。在这些变化中，我们看到的是领头房企们的顺势而变和市场的自我调节，这些东西也许会为我们在下半年的发力提供一些启示。

2014重庆土地年中盘点(市场篇):靓丽数据背后的隐忧

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重庆商办市场半年报：行情看涨 但依然压力山大

住宅成交占比创新低 品牌房企带头调整应市                                        

2014年上半年与2013年同期各类型物业销售面积情况

2011年至2014年6月主城区各物业形态成交占比走势

今年上半年，重庆主城区商品住宅成交量仅为739万平方米，同比去年下降22%。我们在看到住宅成交量大幅下滑的同时，还应该以更乐观的角度看到成交比例的可喜变化。

今年上半年重庆主城区商品住宅成交面积占比商品房成交面积总量的85%，为过去四年同期最低值。而商业和办公物业占比大幅上涨，为过去四年同期最高值。其中商业成交面积46.38万平方米，同比大涨32%，办公物业成交面积62.12万平方米，同比大涨39%。

各大房企各类型物业形态占比

众所周知，住宅市场成交量的萎缩与今年上半年趋紧的信贷环境有关，而更重要的是国内经济环境预期的不确定性带来的浓厚的观望情绪。而与此同时，我们看到重庆的品牌房企们并没有因此被束缚住手脚，而是大刀阔斧坚定不移的将商业和办公物业作为拳头产品推向市场。从我们出品的住宅市场半年报中的一份表单可以看到，在数家品牌房企中，龙湖的非住宅物业的成交金额占比达到了28%，融创的非住宅物业的成交金额占比达到32%，瑞安地产更是凭借82%的非住宅物业成交金额占比跻身前列……

这种销售策略的调整不仅仅体现在住宅、商业和办公物业的比例中，在商品住宅内部的调整依然存在。从上表中我们同样可以看到，高层住宅物业成交金额占比在40%以下的达到5家，而两家重庆本土房企龙湖和金科的各住宅物业的成交占比的均衡度非常的高。洋房和别墅产品成交比例的上升同样是迎合了现行市场信贷环境的变化，改善型需求受信贷影响的程度远远低于刚需购房群体。正因如此，今年上半年各大房企的表现并没有太差强人意。

回顾2011-2012年，同样是作为受调控政策影响的楼市重灾期，房企们的应变能力远远低于现在。正是这种变化的存在，让品牌房企们度过了略显艰难的2014年上半年。而这种变化也为房企们应对楼市下半年提供了充足的操作空间。下半年楼市环境如果没有变化或者持续恶化，品牌房企们完全有以价换量的利润空间；如果形势豪装，那么以目前品牌房企们的住宅存量完全可以轻松应对需求的释放。

黄金面积段渐现 改善型需求有待发掘

今年上半年的商品房住宅市场的另外一大变化就是成交面积段的“洗牌”。无论是高层、洋房还是别墅，今年上半年的黄金面积段已然显现。而这一变化带来的是对市场接受度的重新认知。

2011年至今主城区住宅高层产品成交面积段走势 

2014年上半年高层产品面积段、总价段交叉分析 

高层住宅方面热销面积段的变化较小，但是依然明显。80-110平方米面积段正在向两头施压，成为今年上半年最热销的面积段。由于“灰空间”逐渐退出历史舞台，50平方米以下面积段产品已经越来越不能满足购房者在居住功能上的需求，正呈现出逐年下降的态势，占比已经非常微弱，同样处在消失过程中的还有150平方米以上的面积段的产品，这部分产品正在被越来越多的洋房产品所取代。

影响高层住宅面积段热销的更重要的因素是入住门槛。从今年上半年来看，重庆主城区的入住门槛主要在30-80万之间，随着房价水平的不断提高，我们相信未来重庆主城区刚需高层住宅的热销面积段还会继续缩小。当然这也许是3-5年以后的事情。

2011年至今主城区住宅洋房产品成交面积段走势

2014年上半年洋房产品面积段、总价段交叉分析

洋房市场热销面积段的变化较大，60-100平方米面积段产品的成交占比达到了近4年的最高点，100-120平方米面积段产品近两年的成交量较为稳定，而120平方米以上面积段产品的成交量受到了不同程度的压缩。从市场接受度来看，50-70万总价段以高刚型洋房产品为主的成交占比最大，达到21%。其次是80-100万总价段以过渡型为主的洋房产品占比达到17%。

2011年至今主城区住宅别墅产品成交面积段走势

2014年上半年别墅产品面积段、总价段交叉分析

别墅市场的变化同样明显，经济型别墅大行其道。150平方米面积段以下的别墅产品成交量占比几乎达到了市场总成交量的一半，远远高于过去任何时候。150平方米以上面积段的产品之间的成交量差距几乎被抹平。其中被压缩最为严重的是170-250平方米面积段产品的成交量，位于历史最低点。这一部分面积段产品的目标购买群体正是目前观望情绪最浓厚的阶层。从市场接受度来看，120-150万总价段的产品成交量最好，占比达到23%。

我们不敢说下半年这些热销产品会继续风光无限，但是今年上半年这些产品的表现无疑为我们未来面对同样的市场情况时提供了最有价值的参考。

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