和往年相比，2014年上半年的重庆主城区的办公商业市场行情已经走上了一个新的高度。仅从市场角度分析来看，这样的成绩与开发商们积极的营销态度不可分割。但同样不可否认的是，在行情看涨的背后，是办公和商业市场高企不下的存量态势。即使是以如今的走量速度，未来重庆主城区办公和商业市场依然不可能轻装前行。

2014重庆土地年中盘点(市场篇):靓丽数据背后的隐忧

2014重庆土地年中盘点（板块篇）：该火的还得火

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重庆楼市半年报：不容错过的精彩“变化”

非住宅市场行情远好于过去 但远远不够缓解压力

2011年-2014年6月重庆市非住宅成交结构图

2011年-2014年6月重庆市主城区住宅与非住宅销售面积走势图

2014年上半年，在住宅市场遇冷滞销的大背景下，非住宅市场去走出了一波上涨行情。据锐理数据统计，今年上半年重庆主城区非住宅市场成交面积达到147万平方米，同比增长53%，成交量远远高于过去四年同期的任何一个时候。

但另一个事实是，即使目前的非住宅市场行情是历史上最好的时候，但是面对高企的存量，依然不够好。据锐理数据统计，目前重庆主城区非住宅市场存量达到1165万平方米，即使以目前月均40万平方米的去化速度，依然要29个月的时间才能完全消化存量。而这个存量数字还不包括目前未开工或新开工的数据统计，也就是说，未来重庆主城区的非住宅存量面积的去化时间远远大于29个月。

办公物业：热销与存量重合 同质化竞争严重

2013年-2014年6月重庆市各区域写字楼成交情况

办公物业市场各类型物业面临的形势颇为类似。主要市场区域集中，去化面积段集中，与存量严重重合，同质化竞争激烈。

写字楼作为办公物业市场中的主角，历年以来在重庆主城区的表现颇受诟病——严重缺少高端写字楼几乎成为了重庆主城区的常态。今年以来重庆主城区写字楼市场行情虽然一直颇为火热，但依然没有摆脱这样的困境。

2014年1-6月重庆市主城区写字楼总价段销售图

2014年1-6月重庆市主城区写字楼面积段供销存价图

今年上半年以来，重庆主城区写字楼成交面积达到42.4万平方米，同比去年大涨80%，但是主要市场依然集中在渝中区、江北区和北部新区。400平方米以上或者2000万总价段以上的写字楼产品颇受青睐，占比分别达到了41%和32%。整层和半层出售的比例正在增加。但是这样的写字楼依然不能称作高端，毕竟在商业地产界一直遵守着售卖的物业永远不是最好的定律。

另一方面，快速去化依然没有解决写字楼存量的威胁，今年上半年以来，写字楼存销比数字远远大于3，个别面积段的存销比甚至高于8，即使是最热销的400平方米以上的写字楼产品的存销比也达到了3.6。

2013年-2014年6月重庆市各区域SOHO成交情况

SOHO产品的集中度和写字楼相比犹有过之。今年上半年以来，SOHO产品的成交量仅为14.5万平方米，同比去年下降了19%。这与该类型产品的价格上涨不无关系，今年以来SOHO产品的成交均价同比去年上涨了18%。。

但是更让人担忧的是，SOHO产品的存量几乎集中在沙坪坝的大学城、西永区域，该区域的成交量虽然紧追北部新区，但是存量却是北部新区的十数倍，占主城区存量的37%。另外值得注意的是，随着开发节奏的加快，巴南和北碚区域的SOHO存量也在快速增长。未来这三大区域的SOHO产品的销售压力巨大，将不可避免的面临同质化竞争。

2013年-2014年6月重庆市各区域LOFT成交情况

LOFT产品作为消化土地商业配比的附属品在过去几年时间内大范围的面世已经显得有些泛滥。和写字楼与SOHO相比，LOFT产品面临的销售压力除了高企的存量外，可能还有市场接受度，一些远不是城市和商圈核心区域的板块，却依然在前仆后继的推出LOFT产品。据锐理数据统计，北碚区已经成为LOFT产品存量积压的重灾区。而渝中区、沙区、渝北区和北部新区同样面临存量问题。按照目前的去化速度，重庆主城区内的LOFT产品想要售罄需要25个月时间。

商铺市场：供销比走在失衡的边缘

2013年-2014年6月重庆市各区域商铺成交情况

今年上半年以来，重庆主城区商业市场成交量约46.4万平方米，同比去年上涨32%。但是这并不能掩盖商业市场中流动的暗涌。

从去年下半年以来，重庆主城区商业市场价格首次出现回落，并一直延续至今，今年上半年商业市场均价环比去年下滑达到8%。

而导致价格下跌一个重要的原因即是商业市场“稳健”的供应能力。据锐理数据统计，从2011年至今，商业市场新增供应量一直保持着20%以上的年增长速度，今年上半年商业市场新增供应达到129.6万平方米的历史高点，同比去年同期上涨36%。而这样的供应能力导致的是存量打激增。据统计，渝北区、北部新区的市场存量已经超过50万平方米，而渝中区和沙区紧逼50万平方米，而主城其他区域的市场存量均在10万平方米以上。市场存量积压严重，供求关系严重失衡，未来主城区商铺成交压力大。

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