华府板块连拍成名 5大预测看好板块

去年10月-11月，在短短1个月内，“城南六连拍”让之前一直籍籍无名的华府板块名声大噪。一口气推出1400余亩土地，吸引保利、中信、九龙仓、棠湖、中渝、森宇等品牌房企集体进驻，让这个板块迅速成为业界关注的焦点。去年11月初，锐理数据发布了一份《华府板块区域白皮书》，对未来华府板块的发展从配套、产品、房价、区域价值等方面展开了全面分析和预测。该《白皮书》对华府板块的分析预测认为：

1、该板块区位佳，配套全，产业成熟，外部环境优势明显；

2、该板块将以为低密度低容积率的别墅和改善型产品为主；

3、该板块重点项目开发趋势良好，量价趋涨，商业住宅发展良好；

4、华府板块将承接大源板块，成为区域价值新的动力；

5、华府板块将成为明后年成都的热点板块。

至今，据《白皮书》出炉已过半年，对华府板块的判断，哪些已经得到证实？哪些需要重新认识？

三大规划已现 配套逐步完善中

今年3月，在双流规划局的天府新区控规图中，这个板块已经被标注为“公兴北单元”，规划已经全面呈现。

在华府板块的市政配套中，包括至少公园3个、中学4处、小学7处、幼儿园15处，三甲医院初步暂定为华西医院，北大附中也正在约谈之中。

而交通规划则包括华牧快速路和元华快速路以及地铁5号线、轻轨TF2、轻轨TF3三条轨道交通线，目前元华快速路的改造已完成。此外，在华府板块内的公共交通体系规划也已经完成，目前正逐步建设完善中。

华府板块的产业布局方面，将重点发展新兴电子信息产业和物联网产业。目前已经聚集了以仁宝、纬创为代表的新兴电子信息龙头企业及其配套企业，以及慧安物联网、感知物联网成都中心、光电29所、中国移动等掌握前沿技术的企业。

板块容积率3.0以下 别墅与高层共舞

截至7月15日，华府板块在售项目已达4个（原《白皮书》中，南湖周边部分项目也划在华府板块范围内，本次重新梳理时，以主要交通干道作为板块四至划分的原则，牧华路以北、元华路以东区域，不再算作华府板块），但项目都是百亩以上的大盘和超大盘，在产品形态上，棠湖泊林城和保利叶语由别墅+电梯高层组成，而通瑞月光湖和中信城为电梯高层，平均容积率在3.0以下。

除棠湖泊林城和保利叶语已经规划有别墅产品外，中信城717亩的土地更便于整体规划打造，后期推出高端别墅产品或改善型房源的可能性极大。森宇292亩项目更可能整体定位为中高端改善型产品，毕竟这样的产品路线才是森宇最擅长的，另外，中渝置地南湖逸家项目也定位为高端刚需和改善型产品。在今年1月份，与中渝置地联手开发南湖逸家项目的国嘉地产方面营销总监李乐即向媒体透露，位于华府板块的“南湖逸家”项目，将定位为新型改善型产品，主要针对首置和首改人群，而亮点则在于，“逸家系”定义的“新型改善型”产品不会一味强调改善型居住产品的户型面积，更多的是以项目所占据的区域的配套优势、为业主带来的生活便捷度和享受度来打动客户。5月份，国嘉地产营销副总监甘晓锋再次谈及南湖逸家项目，他表示，如果纯粹走刚需产品路线，项目总体进度将比目前的要快得多，但在国嘉地产的“逸家系”产品线中，对南湖逸家的定位并非仅仅是刚需。他表示，在国嘉地产今年在售的其它项目能够确保完成年度销售任务的情况下，南湖逸家项目将不会赶时间入市，而是要在继续观察和深入分析华府板块发展趋势和研究其它项目的产品的基础上，稍稍放慢节奏，以打造更具竞争优势的产品。另外，中铁八局房地产开发公司刚刚竞得的116亩项目，如果不做改善型产品，刚需产品入市时售价将达到8000元/平方米左右才能确保项目的盈利，而这个价格，比目前板块内刚需产品的最高价还要高1500元/平方米！显然，要确保价格的市场接受度，中铁八局项目也必须考虑在改需产品打造上边下功夫。

2012年12月1日-2013年7月15日板块新增住宅供应面积（按建筑形态统计）

2012年12月1日-2013年7月15日华府板块内在售项目分面积段认购情况

板块销售去化率63% 量价齐升成为楼市新热点

目前板块内产品的主力供应情况，让板块内项目的房价不像大源的项目那样，一开始就“高高在上”。去年12月，华府板块销售均价仍在5100元/平方米左右，但目前已经超过5600元/平方米。板块内最贵的项目保利叶语，销售均价已经超过6100元/平方米。

2012年12月1日-2013年7月15日板块内在售项目销售均价（备案均价）情况

华府板块的销售情况非常活跃，销售面积节节攀高，截至2013年7月15日，累计认购面积已达167809.6平方米、1819套，板块去化率高达63%。呈现量价齐升的态势。

2013年1月-2013年7月华府板块供销价走势图

而且，在今年5月首次开盘的保利叶语，开盘当天推出414套房源，当天认购就达到260套；中信城7月首次开盘，开盘当天推出752套房源，认购也达402套，认购率均超过了50%。华府板块已然成为成都楼市新热点！

华府板块各在售项目已推出房源截至2013年7月15日的去化率情况

7月中旬，中铁八局拿下了华府板块116亩地块，地块成交楼面地价3412.5元/平方米，与之前该板块成交地块相比翻了一倍。显然，开发商对华府板块未来房价上涨的预期非常坚定。

截至目前，华府板块土地供应量累计已超过3000亩，另据媒体透露，下半年森宇292亩项目、德商94亩项目以及九龙仓•时代上城等项目还将陆续入市，华府板块未来的热度还将进一步提升。