5月19日，成都成华区一口气拍出3宗地，吸引了20家房企激烈争夺。最终，成华区的楼面地价纪录被两度刷新，最高来到16800元/㎡，这也是城东区域目前成交楼面价的第三位。

实际上，成华区房地产市场起势，在产品和价格方面早有先兆。锐理数据梳理今年前五个月（2020.1.1-2020.5.14）成都主城及四方位（注：仅以三环内为统计，下同）产品套均总价情况发现：主城商品住宅的套均总价已经提升至300万，而城东的购房门槛均值为301万，同比增长36%。

此次土拍，让市场再次聚焦爆红的城东楼市。面对购房门槛不断提高的现实，业内关心如何打破区域产品壁垒，购房者纠结该如何选择“又好又对”的产品。

换句话说：城东市场正当红，产品打造和购房选择该如何做加减法？

城东霸榜 “高端主角”正当红

城东这位“当红小生”近期在成都楼市霸榜不断。不论是土地市场还是住宅市场，都赚足了流量，刺激了一大波城东置业需求爆发。

51% VS 60% 置业机会在城东

锐理君此前已反复强调，从主城的角度来看城东，房企的竞争核心集中在二环和三环之间的区域，购房端亦如此。

据锐理数据RAP系统统计，2016年至今，成都主城通过招拍挂市场共成交了228宗地块。从下图可以看出，近4年间，二环内土地供应并不多，走上市场的住宅项目更是寥寥无几。

在统计范围内，二环~三环区域内供应土地60宗，供应量占了成都三环内整体供地量的73%。

除此之外，继续深挖后其实还有两个数据值得重视：

1、在上表统计的时间段内，城东在二环~三环这个区域的供地量占比达到了51%。站在购房者的角度，有地意味着有房，也代表着更多的购房机会，放眼主城置业，城东有更广的选择面。

2、统计范围内，三环内大于30亩的地块共计30宗，60%在城东。于居住而言，更大的规模意味更全面的居住配套。由于主城土地的稀缺性，未来小地块（此处定义为面积小于30亩的宗地）势必在成都主城楼市“唱主角”。

锐理君曾统计过，小地块比例正在逐年上涨。小地块于房企而言拿地更灵活，但是对于购房者而言，也意味着项目公共空间有限，在排兵布阵上难免会有所“牺牲”，比如“消失”的大中庭、无法溢价的社区景观等等。

+41% VS -23% 城东产品剑指高端

前文提到，城东的置业线已经来到300万，这背后直接指向，城东已经进入全面改善时代。

数据显示，2017年城东90-130㎡产品占据了销售主力面积段；2019年130-200㎡产品成交比例开始快速上升，同比增加41%，90-110㎡产品成交同比下降23%；今年前五个月，130-170㎡产品成交势头强劲。

城东新房市场正在全面分化，产品剑指高端。

从成都主城四方位来看，城东必是下一个高端项目的竞技主场，也将衍生出更多的高端产品。

2020年城东置业该如何选择？特别是后疫情时代，什么样的产品能代表新的改善观？

城东买高端 必备“加减法逻辑”

虽然近期城东的土地市场热闹不断，但是即将面世的全新项目却并不多，据锐理君独家消息，位于万年场版块的中梁·云玺台将于近期取证入市。

实际上，上周六（5月16日）中梁·云玺台举办的产品发布会已经提前“爆红”城东。锐理君发现，中梁·云玺台作为中梁旗下TOP级产品，它正是站在客户需求的角度，率先做出了后疫情时代产品“加减法”的打造逻辑，为城东的产品打造和购房选择提供了一个对标样本。

“加”强项目品质

“减”低收益货值

中梁·云玺台占地面积58亩，是主城三环内少有的、超过50亩的纯居项目。

据锐理数据RAP系统统计，目前成都楼面地价TOP20（统计截至2020.5.19）的地块中仅6宗地面积大于50亩，而三环内只有3宗，也就是说目前三环内几乎都是小地块，中梁·云玺台仅凭规模优势就能快速“出圈”，吸引一波粉丝关注。

在相同土地指标且做足容积率的前提下，高低配社区更能提高项目总货值。但中梁·云玺台反其道而行：

“

为保证业主圈层的纯粹性，中梁放弃了高低配排布方式，采用半围合式布局了13栋小高层。

”

▲中梁·云玺台采用半围合式布局，也给业主打造了最大的社区景观

为使项目的各项居住指标均呈优异性，中梁打造的100%纯板式结构，80%户型南北朝向，将通风、采光和观景都做到了最大化。

“加”多人居面积

“减”去不安全感

这次疫情就像放大镜，让购房者对居所有了明确的需求——要低密度、低容积率、低梯户比以及配置大阳台、大花园等活动空间。

中梁就前瞻性的在云玺台项目做出了示范：

★电梯前室空间+10㎡：中梁·云玺台项目是一梯一户设计，电梯刷卡直接入户、首层全架空，在电梯前室更是赠送了建面约10㎡的多变空间。如果发生类似疫情的情况，业主可将此作为入户消毒的防护空间，并安装上下水，在电梯前室就可以完成洗手、换鞋、消毒等动作，减去归家的不安全感。

★景观面积＝30850㎡：景观密度是舒居很重要的一环，云玺台项目总占地38700㎡，项目建筑密度仅20%，剩余土地打造了总面积约30850㎡的景观。除此之外，中央景观轴长达190m，围绕它打造了七大全龄社交活动空间，满足老人—青年—儿童—宠物的多重空间需求。

“加”点挑剔

“减”去平庸设计

在既看“颜值”，又讲“实用”的年代，客户眼光更挑剔。基于此，中梁重新审视建筑与人之间的关系，放大时间的尺度，经过38次挑选，项目1-2层选用干挂石材，让建筑历久弥新。

这样的建筑注定不会平庸。

项目外立面通过云玺台独有的“折纸”美学，由折纸与光影结合编织而成，深咖色与浅黄色真石漆做搭配。另外，云玺台采取了双入户大堂设计理念，归家仪式感爆棚，实际上双入户大堂的设计多使用在“壕宅”产品中。

▲中梁·云玺台建筑立面效果图·1-2层为干挂石材

中梁·云玺台经过15次易稿、36处魔鬼细节、74道验收标准、407道工序验收、超200个计划节点，才会真正面世，这是一次真正“用心造”“敢突破”的项目。

“加”大交互空间

“减”去陌生感

中梁云玺配置了双会所模式。独立商务会所设置了全季恒温泳池，架空层泛会所设置了阅读、儿童游乐、会客厅三大主题；可以说，云玺台为业主打造了足不出户的交互空间，更为圈层交流提供了场所，抵消陌生感。

▲豪华恒温泳池实景图

“加”宽居住尺度

“减”去局促生活

锐理君在上文曾提到，2020年前五个月（统计时间段为2020.1.1-2020.5.15）130-170㎡产品需求很旺盛。据了解，中梁·云玺台的产品户型区间为129-175㎡，这也完全贴合目前城东主流的购买需求。

中梁·云玺台摒弃小户型，对生活尺度进行了“加宽”设计。以129㎡和143㎡的产品为例，大面宽的观景阳台为业主提供了一个观景、交友、畅谈之处。

▲建面约129㎡户型图（三房两厅两卫）。搭配独立入户和建面约10㎡的电梯前室，可作为入户消毒空间和储存空间；6.3m全幕观景阳台，社区景观尽收眼底，餐客一体大横厅设计还有全明L型厨房。

▲建面约143㎡户型图（四房两厅两卫）。除了直连入户的超大电梯前室外，还有7.5m超大面宽阳台，老人房分离设计，两代人处于同一空间却又互不打扰。

“

一言以蔽之，2020年产品打造与选择必须做好“加减法”，找准产品与品质的关系、居住与安全的关系、建筑与设计的关系、社区与圈层的关系、居住尺度与生活品质的关系，这样才能精确击中项目靶心，优中择优。今年下半年类似中梁·云玺台这样的项目，势必会搅动城东风云，值得大家重点关注。