“金九”凉没凉？这是近期整个行业都在探讨的话题。锐理君从土地和住宅两端全面整理了以下干货，了解这些数据后，相信各位地产人士自有答案。

本期看点：

★1、9月供应土地486.32亩，成交1042.09亩（注：含前期供应），平均成交楼面价为2866元/㎡；

★2、本月成交（招拍挂）的12宗土地中，10宗为底价成交，另外2宗温江区土地有溢价，被德商16.77亿“吞下”；

★3、新房新增面积环比大幅上涨118.96%，新增套数25262套，有12个项目在本月首批次推盘；

★4、大成都住宅成交均价为11676元/㎡，较8月有所下跌，但幅度并不明显；

★5、主城区的住宅均价为18869元/㎡，达到历史高位，主要由绿城凤起朝鸣、中粮瑞府、融信锦溪公馆、新希望D-10天府等多个2.5万+楼盘推动。

土地市场

成交有点“冷”

综述：供销价环比均跌 多地块底价成交

2019年9月，大成都土地市场（含招拍挂）共供应了12宗地，面积合计486.32亩，环比下降76.15%，同比下降66.89%；成交了12宗，合计1042.09亩，环比下降52.31%，同比下降49.69%；平均成交楼面价2866元/㎡，环比下降18.9%，同比上涨8.31%；平均溢价率9.96%，环比上涨21.76%，同比大幅上涨381.16%。

（2018年9月和2019年8月、9月大成都土地供销价对比）

整体来看，本月大成都土地供应节奏放缓，成交量环比大幅度下降，供销价均处于年度低位；受远郊多地块底价成交影响，平均成交楼面价持续下跌，仅高于二月份。

从用地性质来看，住宅类用地（含纯住宅、住兼商及商兼住用地，下同）供应量最大，共供应5宗面积合计275.33亩；共成交7宗面积合计378.88亩；成交楼面地价为5862元/㎡，平均溢价率12.69%。商业用地成交量最大，成交面积合计663.21亩，成交楼面价924元/㎡，均为挂牌出让。

从区域分布来看，近郊表现“突出”。本月成功出让的7宗住宅类用地中，仅有温江区2宗纯住宅用地有溢价成交，其余均为底价成交。值得一提的是，今年前7个月主城区土地供应可观，但从8月份开始供应锐减，9月仅高新区成交了1宗人才公寓项目用地。

区域：主城仅成交1宗 温江难得“突出”

主城

9月成都主城区仅成交了1宗面积约64.09亩的人才公寓用地，来自高新区；成交楼面价8100元/㎡，成交总价8.65亿元，竞得者为成都高投。（微信公众号关注【锐理数据】了解详情）

天府新区

天府新区本月供应了2宗住兼商用地，起拍价分别为8256元/㎡、9007元/㎡，且2宗地块均需配建并无偿移交一定比例的统筹住房面积，配建要求严苛。最后，两宗地均因报名人数不足而流拍。（微信公众号关注【锐理数据】了解详情）

近郊

9月近郊新增土地供应3宗，共149.7亩；成交5宗，共684.08亩；平均成交楼面地价为2580元/㎡。成交的土地中，有3宗为商业用地（挂牌出让），2宗为纯住宅（拍卖出让）。

（2019年9月近郊土地成交情况一览）

成交的2宗纯住宅用地均位于温江区，也是本月唯一有溢价成交的地块，溢价率分别为25%、21.67%，拿地者为德商，而这也是德商首进温江。（微信公众号关注【锐理数据】了解详情）

远郊

2019年9月，远郊新增土地供应6宗，面积合计205.85亩；成交了6宗，面积合计293.91亩；平均成交楼面价1680元/㎡。成交的地块中多宗土地有产业配套建设要求，其中大邑县3宗地块又被华侨城囊括。（微信公众号关注【锐理数据】了解详情）

（2019年9月远郊土地成交情况一览）

锐评

2019年第三季度收官，这三个月大成都共新增土地供应70宗，面积合计5077.38亩，成交土地61宗，面积合计4717.1亩，平均成交楼面地价为5079元/㎡，平均溢价率15.31%。

其中7月的土地供应最给力，也是主城区最集中供应的一个月；8月成交面积最多，其中远郊土地成交了1542.62亩，是今年远郊土地成交量最高的一个月；9月土地市场“踩了刹车”，供应和成交都处于年度低位，且多地块均为底价成交。

9月土拍热度明显下滑，市场整体呈现环比回落趋势，供地的积极性也不高。截至目前，10月份土地拍卖市场，仅有双流区2宗住兼商地块，但从前几年的供地走势来看，预计2019年最后一个季度还是会有一波土地放量。不过需要注意的是，面临融资环境趋紧的难题，又临近“年关”，正在求资金回笼的房企拿地必定谨慎。有小道消息透露，不少房企已经明确表示在今年剩下的时间内将停止拿地。

住宅市场

供应有点“热”

综述：供应开闸 新增环比上涨118.96%

9月大成都商品住宅共供应25262套，建筑面积约314.58万㎡，环比上涨118.96%，同比下降11.38%。销售13315套，建筑面积158.58万㎡，环比下降3.93%，同比下降3.8%。成交均价11676元/㎡，环比下降0.52%，同比上涨15.82%。

（2018年9月、2019年8月、2019年9月大成都商品住宅供销价情况）

9月商品住宅的供销比为1.98，市场处于供大于求的状态。本月推盘节奏明显加快，供应面积达到年度高位；但同比来看，供销均有所下降，相较往年“金九”成色显得不足。截至目前，存量为2106.49万㎡，按照2019年上半年的月均去化速度，需要11.6个月消化库存，仍然在合理的去化区间。

区域：青羊均价30830元/㎡ 郫都供应摸高

本月郊区依旧是商品住宅供销主力，主城区、天府新区和郊区的月度供应量环比也大幅上涨。

主城：青羊均价最高 成华区供应最给力

9月主城区商品住宅供应和成交价格均处于年度高位。新增面积57.21万㎡，环比上涨97.48%，供应开闸；销售面积18.45万㎡，环比下降27.96%；成交均价18869元/㎡，环比上涨10.14%。截至9月30日，主城区商品住宅的去化周期为11.8个月。

随着“金九”的到来，各区域都在加速出货。其中成华区供应最“给力”，新增面积为31.57万㎡，在主城区新增中占比55.18%，选择首次入市的住宅项目有龙湖梵城、中南融创玖华台、璟宸名苑（龙湖金地商置璟宸世家）、奥山成都澎湃城、大陆潮里；青羊区和高新区供应缺席。成交方面，成华区也遥遥领先，销售面积为7.23万㎡。

价格方面，青羊区销售均价最高，为30830元/㎡，这是青羊区首次均价上3万，也是主城区首个均价上3万的区域，这是因为青羊区本月成交的43套房源中，有25套为绿城凤起朝鸣，该项目的均价为34706元/㎡。锦江区和武侯区的均价排在二、三位，价格分别为28389元/㎡、26483元/㎡。

天府新区：供销比为1.1 去化周期11.8个月

9月天府新区的供销基本持平。新增商品住宅23.99万㎡，环比上涨144.55%，有麓湖生态城、中海锦江城、碧桂园海昌天澜、万科公园都会、首创禧瑞锦江5个项目入市；销售面积21.73万㎡，环比下降14.42%；成交均价16367元/㎡，环比上涨9.16%。

截至9月30日，存量面积为242.68万㎡，按照上半年月均去化速度，去化周期为11.8个月，与去年同时间段36.1个月的去化周期相比，去化压力明显变小。

近郊：双流销售NO.1 郫都供应称第一

新增面积133.82万㎡，环比大幅上涨176.54%；销售面积45.63万㎡，环比下降6.67%。成交均价12403元/㎡，环比微涨0.94%。截至9月30日，近郊商品住宅的去化周期为11.8个月。

其中，双流区销售面积与成交均价均排在近郊之首，销售面积为15.5万㎡，成交均价14273元/㎡。郫都区荣获新增供应的NO.1，面积为44.71万㎡，是该区域2017年至今，供应最多的一个月。

远郊：均价7997元/㎡ 去化周期11.3个月

新增面积99.56万㎡，环比上涨76.24%；销售面积72.78万㎡，环比上涨11.69%。成交均价7997元/㎡，环比微涨0.79%。截至9月30日，远郊商品住宅的去化周期为11.3个月。

其中，供货担当和销售担当都是青白江区，区域新增面积为33.84万㎡，销售面积为17.27万㎡；新津县的成交均价最高，为9599元/㎡。

开盘：认购率64% 12个项目首批次开盘

据锐理数据可监控范围，本月有54个项目开盘，开盘项目个数环比上涨45.95%，同比上涨46%；共计推出房源12214套，开盘认购率64%，环比小幅上涨。细分来看，本月周度认购率在50%上下波动，整体趋于稳定。

2011年9月-2019年9月成都商品住宅周开盘供销走势（开盘现场统计，单位：套、%）

具体来看，主城区的平均认购率为65.2%，天府新区的平均认购率为69.67%，近郊的平均认购率为58.32%，远郊平均认购率为73.26%。据不完全统计，金科博翠府、梵悦里（奥兰馨城）、招商愉樾、蜀郡清上居、天湖湾项目开盘认购率不足15%；认购率达到100%的项目有14个。

值得一提的是，据锐理数据可监控到的范围内，9月首批次开盘的项目超过12个，很多开发商选择在“金九”出新货，争抢“金九银十”的意图非常明显。

从备案口径来看，9月份成交面积和套数最多的依旧是都江堰的融创文旅城，其次分别是碧桂园海昌天澜和麓湖生态城。

（2019年9月大成都商品住宅销售面积前三）

锐评

综合来看，第三季度大成都商品住宅新增面积562.88万㎡，销售面积516.64万㎡，供销比为1.09，市场供销相对均衡。

业界讨论“金九”，其实更多是讨论住宅的供销价情况，但目前经过多级跳的市场与以往相比已经有了质的改变。7月、8月、9月，住宅供应不断增加，且在9月达到一个高潮；销售面积却在逐月递减，很大一部分原因在于高端项目越来越多，价格高于购房者的心理接受度，何况，市场的购买力本就不足。如果抛开市场、项目、产品、购买力的客观情况，将当前的“金九”与过去刚需时代的“金九”比较，明显有失偏颇。

从价格来看，9月的成交均价虽然有所波动，但波动范围不大，可见随着房地产市场调控的深入，楼市进入相对平稳期，“房价高位平衡”是目前最真实的状态。

锐理君认为，2019年的“金九”，是下个新周期的0起步点，今年的数据应该是判断未来“金九银十”的风向标，而不是过去10余年“传统金九”的参照物，因此选择看空或者看好都没有多大参考意义。四季度各大房企为完成全年销售目标，将加速去化回款，因此抢收业绩仍是市场主流。部分房企仍需加速推货入市，不排除会采取“以价换量”的方式，积极推盘去化。

注：以上数据均为备案口径