2016年10月1日突发的限购政策，为成都楼市下了一道“紧箍咒”，也开启了至今已有三年的政策收紧周期。限购调控这三年，成都楼市地价、房价、市场环境都发生了巨大变化，业内甚至调侃几乎“跨越了一个时代”。这一阶段呈现出以下三个特征：

第一，拿地难度增加：集体抢地潮背后，地价上涨速度不断加快。

第二，市场竞争度加大：各路房企涌入成都市场，新老品牌角力。

第三，价格试探性摸高：单价从1万到4万，房价天花板不断被打破。

难和易，就如硬币有两面，永远是相对的。在上一期稿件中，锐理君分析了在波诡云谲的行业中仍然保持“例外”的房企——奥园。面对此番压顶式的考验，奥园以自成体系的“解题思路”在成都及周边城市布局了11个项目。

这家在2016年限购前夕入蓉的房企，完整见证了成都限购三年的变化，分析其战略布局与开发路径，也有助于行业了解过去、研判后市。

奥园有8个项目布局在成都中心城区

NO.1

楼面地价“涨”声不断

奥园以“快准稳”打破高价壁垒

土地市场的涨，说到底还是供需在起作用。锐理数据统计显示，2013-2015年，大成都通过拍卖方式成交的住宅用地楼面均价仅2000+元/㎡，但从2016年开始迎来大幅度增长，2017年达到7231元/㎡。2019年1-9月，大成都的楼面均价为5311元/㎡，继续保持在相对高位。

当购房者担心“六个钱包”不够用时，不少在这三年进入成都的房企也掏出了大价钱。如中南成华地块楼面价12900元/㎡，绿城双流地块楼面价10900元/㎡，金茂武侯地块楼面价17160元/㎡，禹洲锦江地块楼面地价高达18400元/㎡等等。

有企业选择高价出手，更多则在寻求打破“高价壁垒”，甚至采取“慢节奏”“降速”的开发模式。奥园的解题思路是：高速度与高质量须匹配，“快速反应、精准投拓、稳扎稳打”成为其布局的12字真经。

快速反应！抄底潜力核心区域

奥园属于率先看到成都市场潜力和空间的房企之一，早在2016年6月就通过收购成华区大东展项目进入成都。彼时，成都的市场行情刚复苏，奥园进驻几乎就是“抄底”，而且是在炙手可热的中环区域。如今回头来看，近三年奥园在成都的土地布局战略可概括为三步：

2016-2017年，首进成都选择站稳脚跟，不急于规模扩张，为后期长久发展、冲击行业第一梯队打基础；

2017-2018年，快速在东南西北四个方位落子，完成战略框架的布局，开始重点关注川内热门城市；

2018-2019年，着重关注成都热门版块，继续扩大投资规模，提升产能和份额。

精准投拓！招拍挂+收并购+合作开发“组合拳”

擅长收并购拿地是奥园能在成都快速发展的重要原因，有6个项目都是通过收并购方式获得。这种方式的优势在于，既可以避免在激烈的土拍市场拉高夺地成本，也能缩短项目入市前所耗时间，从而实现更大的溢价空间。

此外，奥园坚持独立开发与合作开发共赢的发展策略，既降低资金风险，又做强品牌与产品价值。目前，奥园与蔚蓝卡地亚就合作开发了城西标杆住宅蔚蓝卡地亚云墅，进一步提升了企业的市场占有率。

稳扎稳打！跳出成都布局全川

当不少房企将川内二三线城市视作烫手山芋时，从2018年开始，奥园就全面推行“布局西南、深耕四川”的战略，在开拓成都疆土的同时，主动出击，积极向全川扩张。目前，奥园已分别落址广汉、南充和泸州打造了3个项目，刷新了当地人居标准。

NO.2

市场成交总量居高不下

奥园以“快出货+强供应”抢市场

限购这三年，成都住宅市场依然保持着庞大的成交体量，每年销售面积超过2000多万㎡，2016年更是突破3000万㎡。

客观来说，这样巨大的市场容量超过了很多一二线城市，这也是吸引各路房企规模扩张的原因之一。近三年，金地、绿城、新力、中南、奥园、旭辉、金茂等全国50强房企均已在成都“重兵布局”。

但完成落地只是进入成都市场的第一步，深耕区域需要后续资金、开发、人力的跟进。在部分房企“犹豫、试探、徘徊”时，奥园在前期项目布局的基础上进行了二次推进：快出货+强供应。

快速出货不拖拉，出场首秀就一炮打响

当其它房企还在观望之际，奥园坚持“房住不炒”、不赚土地升值利润等原则，快速确定产品设计和操盘思路，通过高效推盘实现了快速去化、良性运转。

奥园在成都的第一个项目，就是这样一出“样板戏”。

2016年6月8日，奥园收购成华区大东展237亩地块，首次进驻成都，打造出成华奥园广场项目。

2016年6月19日，奥园启动品牌发布会，拉开逐鹿西南市场的帷幕。

2016年9月24日，成华奥园广场首开，723套住宅首开3小时就被“盘空”。

2017年，成华奥园广场全年实现了13亿销量。

持续强供应，多个爆款发出“好声音”

围绕“构筑健康生活”这一基本定位，奥园在成都市场进行多业态、多项目、多版块布局。从产品落位看，分别覆盖刚需小户、改善大平层、别墅、商业公寓等，基本笼罩了各个需求阶段的客户。

在户型面积、比例适配、实用性、舒适度等方面，奥园也逐步建立起了品牌辨识，多个项目由此实现了快速去化。

2018年5月30日，奥园公园府邸594套住宅首开，创造万人摇号盛景，2小时清空，销量7.6亿元。

2018年7月12日，奥园公园府邸464套住宅加推，劲销8.3亿元。

2019年奥园蔚蓝卡地亚云墅三开三罄，劲销11.94亿元。

2019年4月13日，奥园天骄住宅开盘亮相，78天即清盘。

NO.3

成都房价天花板摸高

奥园连下“两子”发力高端

前些年，成都的住宅产品多以刚需小户型为主，外界赋予成都楼市的标签就是“房价低、购买力不行”，房企很难在产品端大施拳脚。

但限购这三年，在土地全面“降容”的背景下，无论是刚需、改善产品，还是3-4倍于整体均价的高端产品，都有着充分且极具潜力的市场发展环境。

成都房价区间从1万到4万，已有足够的纵深空间，这是一个完整的产品和价格生态体系。发轫于市场，最终也需要市场进行完善。

从某种意义上来说，成都新一轮的高端市场战役已经打响，而竞争主动权抛给了房企。2019年，奥园及时调整战略高度，关注城市热门版块，连下两子布局高端产品，并加快入市节奏。

2019年5月和6月，在与多家房企的PK中，奥园分别斥资在成华区青龙街道、双流区怡心湖区域拿地。很多人认为奥园是“为了拿地而拿地”，实际上这是其提升市场占有率和增强企业后续竞争力的两次缩影。

奥园竞得成都中心城区两宗热门土地

双流区怡心湖，是一个快速起飞的热门版块。近三年，从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面，都有显著性的提升，目前已汇聚了近十家品牌房企——品牌房企集体站队怡心湖，奥园当然不会选择掉队。

成华区青龙街道区域，新房严重缺货，周边待开发空地成片，是名副其实的主城区价值洼地——选择拓局三环内，奥园是要成为区域发展的领队。

值得关注的是，过去三年，奥园操盘团队的运营水平和效率在成都市场表现得十分出色，从拿地到开盘这个最重要的时间结点上，往往比同行业项目节奏更快。面对“有效客户”容量有限的竞争局面，奥园非常注重“先发性”优势。

最新消息是，作为奥园成都战略的重要棋子，奥园青龙街道和怡心湖的两个项目——奥园·云璟、奥园·半岛ONE预计10月亮相。从区域位置、地块指标和拿地价格来看，这必定是两个极具竞争力的项目，既能丰富奥园高端住宅产品线，也将是奥园在成都楼市一次实力的爆发。

奥园·云璟城市展厅地址：SM广场展厅5号门一楼 金牛万达广场展厅中央一楼

奥园·半岛ONE临时接待中心地址：成都剑南大道南段333号 奥园·公园府邸营销中心

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“我和我的成都，中国奥园2019年度品牌发布会”

时间：10月16日18:30

地点：IFS国际金融中心，尼依格罗酒店 7F 宴会厅