未来天府新区新格局中的公园宜居住区，已逐渐浮出水面。

今天（5月20日）上午，一宗位于天府新区直管区万安街道的111亩住兼商用地成功拍出，宗地成交楼面地价14779.5元/㎡，创造了天府新区最高楼面地价的新纪录。

2020年以来，天府新区一改往日形象，开启了高频供地的节奏。今天出让的这宗地，是2020年天府新区拍出的第14宗地，也是其中第10宗住宅类用地，更是万安街道的第4宗住宅类用地——

万安南，

这个迅速崛起的全新居住版块，

正式吹响了进化的号角。

进击的万安南——房企的城南新战场

万安南在哪里？2019年6月，四川省政府采购网发布了 一则“万安南片区总体城市设计服务”招标公告，公告将“万安南片区”的范围划定为：北至麓山大道、南至武汉路、西至梓州大道、东至利州大道，总面积12.2平方公里。

中标的则是成都市规划设计研究院（CDIPD）。今年3月，CDIPD在其公众号中分享了万安南片区的总体城市设计方案，万安南片区有了“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”总体形象定位。

（△万安南片区位置示意图）

这意味着，万安南未来的发展有了明确的空间、方向与路径，是时候接受市场的检验了。

2020年开始，全新规划下的万安南在土地市场中表现极其活跃。锐理数据统计显示，2020年1月起至今，天府新区共拍出了10宗住宅类用地（含纯住宅、住兼商和商兼住用地），万安街道独占4宗，且全部位于万安南片区范围内，是天府新区住宅类用地的成交主力。

从这几场拍卖来看，万安南深得房企青睐——1月16日，至少7家房企为区域内的118亩宅地积极举牌；3月24日，区域内另外两宗宅地引来了36家房企为其“大打出手”，其中不仅有深耕成都多年的老朋友，更有刚入蓉的新面孔。最终，德商、蓝光、佳兆业等房企成功摘地。

2020年的万安南，

迈入全新开发阶段“元年”，

已成为房企在城南的住宅开发“新战场”。

居住区就位——新区“2+1”新格局START

万安南的崛起，对下一阶段天府新区“2+1”新格局的形成有着重要意义。

“产业兴城”是天府新区城市发展的一条重要逻辑。最新规划显示，天府新区成都直管区规划了三个重要的功能区，包括天府总部商务区、成都科学城和天府文创城。结合土地市场来看，目前新区发展的主要着力点在前两者。

锐理数据统计显示，近三年（2017年至今）天府新区共拍卖出让了47宗地，主要分布街道依次是正兴街道、华阳街道、兴隆街道和煎茶街道，相对应的主要功能区即天府总部商务区和成都科学城。而且，这些宗地的出让条件中，至少半数地块的拿地条件中有产业要求，这与两个区域“产业兴城”“以产促城”的规划路径不无关系。

（△单宗地位置多涉及数个街道，本统计以出让文件中宗地所在位置的第一个街道为参考）

在这样的发展模式下，区域的产业功能加速完善，对周边的辐射力逐渐增强，后期产业人口的导入也就更迅速。而大量的产业人群，也就意味着大量的居住需求，但结合目前的用地规划来看，无论是总部商务区还是科学城，其住宅类用地的占比不大，未来存在区域居住需求外溢的可能。

天府新区的新格局中，还缺一个以居住为主的片区。

万安南的就位，解决了这一难题。天府中央商务区的核心在于“商务”，成都科学城的核心在于“科创”，而万安南的核心，则是“居住”。

（△新区“2+1”新格局：万安南、天府总部商务区与科学城的相对位置示意）

商务、科创和居住，

三大片区的定位清晰、功能互补，

城市分工更科学、发展更高效。

后发先至——双轴交汇的公园城心

城南的住宅开发版块何其多，新居住核为什么是万安南？锐理君认为，万安南的崛起，离不开三个方面的价值支撑：有足量的用地储备和开发空间，有双轴交汇下的高基础，更有后发先至的优势。

用地储备量大，开发空间足

开拓新住区，足够的开发空间是大前提。目前天府新区的主流住宅开发版块包括：南湖、锦江生态带、麓湖以及刚刚崛起的万安南（含麓山版块），其中——

☞ 南湖版块

起步早，刚需属性强，且已经没有进行大规模开发的空间了；

☞ 锦江生态带

开发已经到了中后期，其形象定位基本确定；

☞ 麓湖版块

最大的IP是麓湖生态城，其他房企很难在这里与其相争；

☞ 万安南

区域内前期的开发强度并不高，剩余的可开发空间充足，另外，结合天府新区目前的用地规划图来看，万安南片区未开发的部分，规划了大量较为集中的住宅类用地，居住属性很明确。

显而易见，近1-2年内，天府新区能集中供应普通住宅用地的，必有万安南。如今房企纷纷投“赞成票”，也正是看到了万安南的土地价值以及未来的发展空间。

除今天诞生的天府新区最高楼面地价外，其余几宗地，虽然名义楼面地价均在万元上下，但均有无偿配建要求，最高移交比例达23%，实际楼面地价并不低。

新区门户，双轴交汇起点高

万安南的优势，不仅仅来自于足够的用地储备，在这一轮土地市场爆发前，这里的城市基础就已经非常成熟。

>>>从城市发展来看，万安南处在承中优启南拓的区域。

（△万安南规划有国际基金小镇，是天府新区自贸区的起点，也是面向“一带一路”连接全球的国际化社区示范窗口，具有重要的昭示意义。图据天府新区官方网站）

>>>从区域位置来看，万安南处在承高新启天府的门户位置。

（△万安南片区用地规划图，除了连接市中心与天府新区的地铁6号线在建外，区域内还规划有地铁15号线和26号线，另外，成都首批TOD示范站点之一的昌公堰TOD，也在万安南片区内。）

>>>从区域属性来看，万安南处在城市公园中轴与商务纵轴交汇的十字区。

（△天府新区作为“公园城市”的首提地，在其生态结构中规划有三条生态隔离带，其中北部组团生态隔离带包括牧华路-麓山大道、天府大道和沈阳路，这三个部分组成了“工”字型的天府森林。图据天府发布）

沿沈阳路自西向东，依次有锦江生态带、8300亩麓湖湖区、1050亩天府森林、600亩红石公园和170亩万安体育公园，这些生态区组成了一条“城市公园中轴”，万安南在其东段。

此外，区域内南北走向的夔州大道（及其南北沿线），依次连接了高新区金融城三期、新川科技园和天府总部商务区东片区，形成了一条“城市CBD纵轴”，万安南在其中段。

处在双轴交汇区的万安南，既有着良好的公园城市生态基础，也有着强大的经济发展动力。

成熟经验铺路，有后发先至优势

万安南片区的城市设计方案，是天府新区城市设计满覆盖的“收官之作”，区域的总体形象定位为“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”，重点在于以人本需求为根本出发点，去探索公园城市理念在新城片区、社区层级的创新表达。

根据CDIPD发布的区域设计方案来看，万安南片区的城市规划有几个重点值得关注：

1. 空间逻辑从城市中建公园向公园中建城市转变；

2. 片区将按照公园片区、公园社区、公园邻里/公园街道的三级结构进行片区空间结构搭建，形成城园一体的立体新空间；

3. 一方面要形成片区向绿发展的城市绿色公共空间，实现城市内部望山见水的美好愿景；另一方面要在绿色公共空间两侧，打造立体的公园城市绿色空间形象；

4. 未来将引导“轨道+公交+绿道”的出行方式，通过绿道串联起丰富的生活场景。

（△万安南片区将按照公园片区、公园社区、公园邻里/公园街道的三级结构进行片区空间结构搭建 图据成都市规划设计研究院）

可以看出，虽然在天府中心各大版块中，万安南规划最晚，但区域价值基础好，目前开发强度低，有足够的空间与实力去实现更科学、更高效能、更宜居的城市布局，在实现“人城境业高度统一的公园城市片区”目标的过程中，有着后发先至的优势。

按目前这个势头来看，下一阶段城南房地产市场的开发热点中，一定有万安南的位置。近期，除了区域土地市场持续高热外，这里的住宅市场也开始了新一轮发力——由万科打造的约279亩的全新项目万科·天府公园城，将为全新出发的万安南打头阵。

万科天府公园城位于麓山国际社区南侧，西临麓湖生态区，对望万安体育公园，与今天14779.5元/㎡成交的111亩宗地直线距离约1公里。据了解，整个项目包括高层住宅、洋楼、叠墅等建面约95-150m²阔景高层/城市洋楼，以及建面约175-240m²城心叠墅，另外还有万科生活广场、香山商务中心、公共服务中心、综合教育区4大生活配套。即将面市的产品位于项目的3号地块。

万科打造的这座“城”，或许就是开启万安南作为新区居住核的那把“钥匙”。