11月27日，成都市国土局将以挂牌方式出让三官堂街一宗8.04亩商业地块。虽然距离出让时间还有近20天时间，但这块地早已迫不及待地进入“预热”阶段，有说地块好的，也有说地块尴尬难操作的。

先不看地块品质如何，单看区域位置就足够吸引人，拿下后所打造的产品才是我们最关心的，在府南河边，交通的丁字路口上会多一个公寓还是会多一个高级酒店呢？我们一起来个大胆的猜想。

地块“变身”：从“羊肉汤 ”到停车场

羊肉汤多年来就是三官堂的“名片”，冬天晚上的三官堂街人气总是特别的足，开车来吃羊肉汤的人把街边的空地都占满了，但随着“羊肉汤街”背后老小区的拆迁，羊肉汤店也被拆掉了一大部分，如今老房子的位置已经被清理成为一片空地，作为临时停车场，生意依旧很火爆，周边一些小区的住户在小区车位不足时都会把车停到这里。粗略估计停车场晚上的车辆在80辆以上。

即将挂牌出让的三官堂“羊肉汤”地块目前作为停车场，解决了部分周边住户停车的问题。

地块分析：河边绝版地块

从地块的大小来看，虽然该地块仅有8亩，操作起来比较棘手，但是仔细研究会发现，从九眼桥到三官堂这条沿河的街上已经没有其它地块可以放出了，而且近十年也不太可能出现“以旧换新”的地块，所以，此次放出的地块虽然小但可以算得上是绝版地块。成都人喜欢临水而居，但凡是沿着河边的项目价格都会相对高一些，这块地未来不管是做酒店还是做写字楼做公寓，都可以看到河景，也能顺着府南河看到九眼桥的霓虹线，附加值也会提升。

从交通来看，该地块优势更加明显，地块两边临街，一侧紧临着公交三官堂站，另一侧挨着公交龙舟路站，到二环或者是成仁公交站步行都只需5分钟，而且地铁六号线也规划了三官堂站，如此一来三官堂地块在公交、快速公交、地铁三种交通方式上都占据地利优势。作为一个发展成熟的区域周边的吃、医疗、教育、娱乐的便利性更是不言而喻。

产品大胆猜：酒店？写字楼+公寓？

得天独厚的地块优势下，三官堂地块会被打造成什么样的产品？

首先，看地块的指标，根据容积率指标得出计容建筑面积不大于32140平方米，总建筑密度不大于45%；高层主体建筑密度不大于22%，建筑物最高点相对地面高度约130米，综合这些条件，初步判断酒店和写字楼的可能性最大。

•做酒店：有环境优势 高档酒店沿河连成线

从竞品分析入手，整个成仁路商圈以快捷酒店为主流，半径一公里内并没有较高端的酒店，所以如果该地块打造成高档酒店将在该区域成为“一枝独秀”。

而且府南河沿线做高档酒店已有很多先例，从老南门大桥的世代锦江酒店到索菲特万达到香格里拉酒店都是高端酒店，如果该地块也打造成高端酒店，则能在河边连成高端酒店一条线，临河景色好加上交通枢纽都成为其强有力的优势。

按照该地块的土地指标，我们测算出，该地块如果要实现不大于32140㎡的建筑面积，又尽可能地做满这个容积率，则需要做三层底商来实现，如此一来可以为酒店做配套，也可以为小区域做商业辅助。

虽然地块是以挂牌方式出让，但不排除开发商争抢的可能性，所以溢价率以30%计算推导出楼面地价为7305元/㎡，综合各项指标，该地块若打造成酒店，单位面积成本将达到22757元/㎡。以均价做收入估算，则投资净利润率为1%。

•做公寓：地铁优势配河景房

当然，底商+公寓也是不错的选择，先看商业的供求情况，周边有瑞升望江橡树林、望江嘉苑、锦州花园、秀城、锦府苑、朗基望今缘等多个项目的住户作为其稳定的消费客群，需求也比较大。目前区域内的大型商业仅有锦华万达广场，除此之外就是日常消费的便利店，中小规模的商业处于空白，所以需要商业补给。

该地块虽然面积不大，低层商业按照三层总计7236㎡的建筑面积来算，则高层物业还可以做21层，完全可以做成服务式公寓。

一墙之隔使用年限已超过10年的望江嘉苑的二手房价已突破万元，附近最新的小区望江橡树林小户型的均价也超过13000元/㎡，该地块做精装修服务式公寓若定价18000元/㎡，必然不愁卖。综合各项财务指标，如果做底商+服务式公寓的产品，则投资净利润率为6%。

从竞品分析来看，该地块做公寓与万达广场的公寓相比，优势更明显：远离二环，噪音相对低一些，而且有河景，即使价格略高也值。

市场需求分析 写字楼机会小

综合地块的指标，我们预估出三种搭配方案，底商+写字楼和底商+服务式公寓的投资净利润率都为6%，而底商+酒店的投资净利润率仅有1%，但是根据市场需求来看，底商+写字楼的可能性反而最小。首先写字楼针对的是企业，有价不一定有市。其次酒店是看长期收益，1%只是测算模型下的短期收益。

三种不同产品方案的利润率情况对比

不管该地块未来会打造成什么类型的产品，它都会改变这个丁字路口的面貌，与之前的陈旧的老房子相比，这个8亩地块上所建起的商业与区域的“气质”更加相符，而且在高端项目朗基望今缘对面，新起的商业也会让这8亩地块更加有底气。