本周，成都市国土局将以拍卖方式出让15宗地，总出让面积803.48亩，与之前的供地情况相比，本周的供应显得有些“疯狂”。

在本周出让的土地中，成华区供地占三宗，其中青龙街道海滨湾社区地块的位置最具有优势，该地块紧临马克公馆项目，隔着青龙场高架桥就能看见蓝光coco国际，在距离土地拍卖还有二十天的时候就有开发商陆续去看地。该地块的成交价最终会有多高？我们一起猜想一下。

回顾区域成交楼面地价 蓝光摘王

今年3月份，蓝光以溢价80%，总价12.5亿摘得青龙场“地王”（溢价80% 蓝光12.5亿摘得青龙场“地王”），折合楼面地价5400元/㎡，将区域的地价推上一个新高度。如果要按照板块划分，则北湖7号地块刷新了区域成交价的新纪录，6000元/㎡的高价使得该地块成功夺得总价地王（总价地王诞生 中铁建21亿拿下成华区北湖地块）。即将出让的海滨湾社区地块属于北湖板块，又在热门的青龙场，楼面价是否会飙向新高？

地块分析 区域环境待改善 生活配套不用愁

首先看地块大小，62亩的地块面积仅是之前两宗热门地块的二分之一，如果是对于想做大项目的开发商来说，这个地并不是足够理想。其次地块虽在二三环之间，但是并没有便利的地铁线。而且以青龙场高架桥为界，一侧是已经成型的社区环境，有马克公馆、中国铁建青秀城等项目，但另一侧紧挨着桥下还有未改造完毕的老房子，环境杂乱，人流复杂。

地块全景图（点击图片查看高清大图）

青龙场高架桥下还未改造完的街道一景

青龙场高架桥及来看地的开发商

不过，由于地块紧挨着马克公馆项目，所以可以沾不少光，未来除了地块的自带商业外，还有马克公馆的配套商业，超级市场、幼儿园、学校、社区医院等就近配套都可以实现。

地价压力测试：5150元/㎡以内可拿地

根据地块周边的住宅、商业、停车位的均价，带入锐理数据的测算模型，再预估开发周期内的价格涨幅，则该地块的成交价在5150元/㎡之内都可以考虑拿地，此时的投资净利润率在15%以上。若楼面地价高于5150元/㎡，相对应的投资净利润率偏低，不建议拿地。

按照目前的楼面地价的情况，现在的溢价率预估30-50%左右，该地块楼面地价应该在4000-4500元/㎡左右。根据锐理的测算模型，若成交价在该范围则投资净利润率在20%左右。

本周土地市场或迎小热潮

除了该地块之外，本周还有华府、东升街道、北湖连襟地等多宗大咖地块放出，在之前几次拍卖中，就有不少开发商表示对东升街道地块非常有兴趣，相信在本周，成都土地市场会迎来一个小热潮。

本周出让土地一览表