华府板块在业界赫赫有名，但对购房者而言，更像“来自星星的你”，还是“远”了点近2年，华府板块犹如一锅温水；2014年，超过110亿元的货量将在华府爆发

@华西都市报:锐理数据统计显示，2014年，超过110亿元的货量在华府爆发，但2013年，整个华府板块的销售总货量仅为49.6亿元左右！天量供应下，华府继续“温水煮青蛙”的结果是什么？2014年，华府在巨大压力下该如何突围？

在成都楼市版图中，许多板块的成长之路都透射出一个“模型”：出现一个新兴区域，在规划助推下，品牌大盘扎堆而来，再经历2到3年的蛰伏，在各种能量集结到一定分量的时候，一跃而起，成为楼市中言必提及，举足轻重的一员。

然而，从2012年“华府”之名诞生，近2年的时间，华府板块一直潜伏在一锅温水中。这里不乏名声显赫的企业，也不乏设计精良的产品，但没有到访率，没有去化率，就等于没有市场分量。活动提示3月20日（本周四），华西都市报将集结华府板块17家开发商，解读目前华府板块的困惑，探究华府暗藏的独有价值，寻求未来发展之路，请密切留意后续报道。

天量供应 开发商是竞争还是抱团？

“今年，华府板块要吃掉110多个亿的货量，这需要庞大的人群，光靠成都显然是不够的。”华府某楼盘的营销负责人在向记者提起今年的销售压力时，表现出明显的担忧。

国际城南在近几年的发展中，好几个板块都出现过供货过猛的情况，比如金融城的写字楼、大源的高端住宅，“并不是说城南不具备强大的吸引力，而是超大一盆水一下倒进杯子里，肯定装不下。”高力国际西南区董事总经理蔡孟颐如是说。

2014年，华府板块内将有多个项目相继推出，根据锐理市场监控系统的统计，2013年华府板块内有12个项目在售，备案总销量约为36.61亿元。2014年，华府板块内即将有5个新项目亮相，按照这17个项目年初制定的销售目标进行推算，华府板块今年在售项目总销售金额约为126.5亿元。

值得关注的是，这些项目的面积段将集中在70—90平方米，比如南湖逸家的主要产品面积为65平方米、75平方米、85平方米；今年3月开盘的德商华府天骄也同样侧重90平方米以下户型。在这些产品中，大部分是满足刚需人群居住的产品，国嘉南湖逸家的置业门槛低至40万/套，首付仅10万元左右，月薪4000元左右的购房者能较为轻松地承受按揭压力；蓝润华府春天也同样走低首付、低总价路线，吸引首置和首改人群的关注。

奇怪的是，面对众多产品的同时释放，区域内的开发商最担心的不是竞争对手抢了客源，德商华府天骄营销总监祝娜对华西都市报记者说：“这个区域最大的问题不是相似楼盘的竞争，而是没有人来！所以我认为抱团取暖才是首要的问题。”

店冷价低 两年沉淀为何无人识华府？

2012年，锐理数据机构将北至双华路，南至牧华路，东至剑南大道，西至华府大道的区域定义为“华府板块”，它一出现，就笼罩上了国际城南、天府之核等耀眼的光环。

过去两年，保利、国嘉、中信、棠湖、蓝润、德商等品牌开发商相继入驻，时间的沉淀造就出了一个个优秀的品质社区，一种种理想的生活方式，却未能成功带来购房人群的脚步。

近日，记者从早上10点至下午4点，走访了区域内5个楼盘，分别停留约半小时，自然到访的客户均不超过10组，最糟糕的一个楼盘竟没有一组到访。“这个区域平时很少有人来，只有周末会有一些客户来看房，销售压力很大。”华府某楼盘置业顾问对记者说。低迷的到访量产生的结果是，区域房价持续走低，再好的产品也“叫好不叫座”。

数据让华府的境况一览无余。据锐理数据监测显示，大源板块2013年销售金额121亿，备案均价11077元/平方米，南延线华阳段2013年销售金额116亿，备案均价8255元/平方米。与地理位置相近的这两个板块相比，2013年华府36.61亿元的年度销售额和6129元/平方米的备案均价相形见绌。锐理数据品牌总部品牌营销中心总经理郭洁说：“华府虽然在业内有较高的知名度，但这个区域一直缺乏引爆点，项目也出现各自为政的局面，因此在大众中的认知度比较低。”

均价从6000多元/平方米到破万，大源花了4年时间，多家知名房企入驻的华府，未来还需要多久？

多盘入市 销量窘境如何终结？

如果按照华府2013年备案均价6129元/平方米进行测算，板块内房企如果要在2014年完成126.5亿元的年度销售任务，那板块内的2014理论供应量约206.4万平方米，而该板块2013年备案销售面积仅为59.7万平方米。

换句话说，以华府未来住宅主力面积段90平方米来算，2014年206.4万平方米的理论供应量也意味着华府板块将新增2.29万套住房，1年之内，华府板块内备案销售面积须实现近250%的增长。

面对冷清的到访和同质化产品的集中入市，华府区域内每一个开发商都认为这是一个非常头疼的问题。目前在区域内，佳兆业君汇上品接近尾盘；棠湖泊林城和中信城拿地早，土地成本低，推盘节奏较缓，一边观察市场一边放量；余下的包括三都汇、万锦城、德商华府天骄、邦泰项目、蓝润华府春天、南湖逸家在内的多个主打小户型的项目也即将在2014年入市，可以预判，华府今年将是属于刚需楼盘集中释放的重点区域。

就在这个月，德商华府天骄、九龙仓时代上城等华府板块内多个项目同时开盘，项目的集中爆发将很快分食完得来不易的积客。巨大的存量，华府该如何消化？华府近邻的公兴南组团区域内，电子信息和物联网产业园能为华府带来多大的利好？华府面临的考验可能才刚刚开始。

行销泛滥 “囚徒之困”还能撑多久？

近日，记者一走出华府某楼盘售楼部，就被2个开车带人看房的师傅拦住去路，“美女，去不去旁边某某楼盘看下嘛，比这里还便宜，跟我走一趟，发的钱我和你分。”记者表示不买房，往另外方向走开后，“小蜜蜂”还跟随了很久，不断纠缠。

在成都庞大的“小蜜蜂”团队中，华府的“蜂群”是最令同行羡慕的。原因很简单，几乎没有楼盘拒绝，并且开出高价，行销业内人都说“华府板块的‘小蜜蜂’全城最贵的”。

“在华府板块，一个全职的行销人员，月收入轻松过万，特别是在有大的项目开盘时，带一组有效客户奖励200到300元。”一位资深“小蜜蜂”透露。据锐理数据调查，目前华府板块片区内，行销带客成交奖励的普遍行情是成交一套奖励2000到3000元不等，个别项目的行销提成比例在2.5‰左右，据悉，这个提成比例高于成都市内很多项目 的 置 业 顾 问 售 楼 提 成（1‰-2‰）。上规模的行销公司在华府片区有2-3家常驻，它们长期做该片区的行销“拉客”业务，公司都有系统的培训以及管理方式，甚至还配备了自己的看房车，当有项目开盘的重要营销节点的时候，片区内的行销公司数量会猛然增加7-8家。

也许是因为没有人自然到访，开发商的高薪使得“小蜜蜂”成群涌入；也许是因为“小蜜蜂”过多涌入，损害了楼盘的品相，又反过来让自然到访的客户越来越少。这种“恶性循环”已经到了不得不改变的时候了。

“售楼部门口有‘小蜜蜂’拦截已经很普遍了，就连华阳公交站都有各个楼盘的小蜜蜂‘抢人’。光靠这种方式卖房子肯定是不行的，楼盘的口碑、信誉、品牌会被这些过度的行销行为严重伤害。”郭洁说。看来，华府开发商必须学习大源组团、天府门廊等成功区域的模式，抱团突围，先拥有市场号召力和到访率，再去解决实际销售的转化率问题。

华西都市报记者熊丽（以上数据及部分观点由锐理数据独家支持）