锐理数据在5月底发布了成都楼市近三年多以来，从拿地到首次领取预售证时间最短的“楼市闪电侠”排行榜，在拿地到首次领取预售证时间控制在200天以内的21个项目中，成都保利地产的项目独占了7个席位！在“闪电侠”榜单上与成都本土龙头房企蓝光并驾齐驱。

进一步对上榜的保利开发的“快销”项目进行研究，我们发现，今年1-5月份，保利地产成都公司住宅产品累计销售（认购口径）面积达到458851平方米，但七个“闪电侠”项目中，今年全新开盘的保利春天花语、保利梧桐语、保利叶语三个项目对保利总销售成绩的贡献有限，三个项目截至5月底为保利贡献的销售（认购口径）面积总和为73998平方米，在保利成都公司今年前五个月的累计住宅销售面积中占比仅为16.12%。如果按照备案面积计算，这个比例更是下降到1.4%，其中，于今年4月26日领取预售证并原计划在春交会期间开盘的保利叶语项目至今备案面积仍为0，认购面积也仅有6102.7平方米。保利曾经在“快”上尝到了不少的甜头，并且从去年的拿地动作来看，保利在2013年继续着“快”的开发路线。但分析今年前五个月的销售成绩构成我们发现，保利也在开始为“快”付出代价。

同样的快销路线，保利今年的成绩比过了谁？

从今年前五个月的销售成绩构成，我们可以看到，为保利贡献了最多销售面积的项目依次是保利城、保利香槟光华、保利公园198、保利春天花语、保利百合花园、保利心语花园、保利梧桐语、保利花园、保利贝森公馆、保利康桥，这十个项目，在今年前五个月的认购面积均超过了1万平方米。其中，仅有位于大丰的保利春天花语和位于外金沙板块的保利梧桐语是今年开盘的全新项目。

2013年1-5月，成都保利在售住宅项目销售情况统计表

从这两个项目目前的认购情况来看，保利春天花语的产品中，90-110平方米的改善型房源去化率最高，达到了90.91%，而50-70平方米和70-90平方米的两类刚需房源，去化率约为70%左右，低于改善型房源的去化速率。但在前期推出的房源中，90-110平方米房源仅占总供应的14%。保利梧桐语走量最好的产品是70-90平方米面积段的刚需房源，去化率达到了48.66%，50-70平方米产品的去化率也近40%，90平方米以上产品的去化率则只有30%左右。在外金沙板块，我们其实不难找到与保利梧桐语项目定位相同或者说相似的项目，去年COCO金沙的销售表现明显要好于保利梧桐语。

另外一个表现让人觉得意外但又在情理之中的项目是位于华府板块的保利叶语，去年华府板块迎来土地集中放量和品牌大开发商的集体抢滩，业界也普遍认为，华府板块将成为2013年楼市热点板块。然而让人意外的是，充当这个板块试水的鸭儿的，竟然是保利！华府板块这个几乎无任何生活配套且目前来说交通又不够方便的板块，要真正成为楼市热点板块，还需时日。保利叶语的尴尬其实从领取预售证之后开盘时间的调整就看得出来，原计划抢在春交会期间就开盘，但最终因蓄水情况不佳，推迟了开盘时间。5月中旬开盘后，开盘当周的认购套数仅77套，开盘认购率还不到20%。

从2012年开始，保利似乎习惯了跟国嘉地产挤到一堆，门对门卖房子。在大面板块，保利的项目与国嘉地产天府逸家项目紧挨着，在华府板块，保利项目更是与国嘉项目“门当户对”，项目中间仅隔一条规划道路。但是与国嘉这个同样开始走快销路线的本土房企相比，保利的成绩还从未在“贴身肉搏”中胜过国嘉。大面板块的热火朝天和华府板块的“冷若冰霜”，两相对比，更是让人纳闷，保利为什么不是在大面项目上加速，而是偏要争当华府板块的“出头鸟”？

“快”和“快”的不同

2012年，成都楼市记住了“COCO系”和“逸家系”，蓝光COCO系最为人称道的是高的赠送面积和总价控制，国嘉的逸家系成功之处则在于对空间的比较极致的利用，以产品上的核心竞争力来实现快销，这是最有保障的快销，最无可非议的快销。但保利的产品亮点，则只有香槟国际的LOFT产品和石象湖的小独栋度假别墅（当然，从石象湖的销售数据来看，也不妨说其产品“叫好不叫座”）。在2012年下半年，尤其是第四季度，楼市行情异常火爆，几乎所有住宅项目都能卖得比以往好，那么保利也只不过是跟着行情卖得好了一回，并称不上靠产品上的突出亮点打动了买房人。

按照保利在成都的开发和销售规模，最应该拿来与保利进行比较的企业是万科。在我们的“闪电侠”榜单中，万科无一项目进入前21名。2013年，在大面板块已经热火朝天，上演开盘即清盘的好戏时，万科依然没有发出声音，春交会上，也没有看到万科的身影。春交会之后，万科开始发声了，同样是多个项目联动。但是在这之前，万科选择了潜心钻研产品设计，再次拿出万科征服购房者的最强悍的利器，用全新的产品洗亮买房人的眼睛。

快是要付出代价的。2011年之前，我们曾惊叹恒大的“快”，但恒大的短板也随之显现，在成都的战略布局主要以二三圈层城市为主，在一个竞争并不够激烈的市场中，恒大卖出了漂亮的成绩，2011年下半年开始，越来越多的房企开始了“下乡”路线，抢占二三圈层城市市场份额，恒大的日子就不再那么好过了。2012年，我们惊叹于蓝光的快，但如果要继续保持这种快，并且实现企业销售规模的飞跃，蓝光就必须严格控制在每一个项目上的盈利率，牺牲一部分收益，加快产品去化速度，实现资金的高周转，以在土地市场上有更多斩获。都知道保利不差钱，或许在土地市场上，保利的动作可以从容得多，不像蓝光那样饥渴和狼性，屡屡拿高价地，但保利的野心人尽皆知，连续坐了两三年成都楼市销冠宝座，要从冠军的位置上跌下来，那滋味保利是不愿意去尝试的。

快吼和快卖是两回事

保利是不折不扣的楼市大嗓门，“一半成都青年买保利房”“冬季亚龙湾，夏季石象湖”等等耸动的营销推广短语，层出不穷。但这样的吼声过多过密集，不仅听者的耳朵受不了，吼的人也会伤元气伤身体的。

锐理数据监控显示，今年1-5月份，在成都进行项目开发和销售的109个开发商，累计住宅备案销售面积为604.37万方，而保利所有在售住宅项目的备案销售面积为36.71万方，占比仅为6.07%，而前五个月，住宅累计备案销售面积排名第一的蓝光，备案面积为46.33万方，占比为7.67%，比保利高出了1.6个百分点。即便剔除二三线城市开发项目，只计算成都主城区和近郊，保利的刚需产品销售面积也远低于所鼓吹的“一半”。

保利石象湖国际乡村俱乐部的度假别墅营销手段，其实也是吼得厉害，非要生造一个概念，妄图给高端度假人群灌输夏天的石象湖就跟冬天的亚龙湾一样，旅游度假胜地。但这样的吼法起作用吗？亚龙湾和石象湖真的对等得起来吗？成都的旅游度假物业开发总体状况，本身与三亚相比就差了N个档次，而且即便要拿旅游目的地与亚龙湾强行划个逻辑上的等号，也只有在都江堰-青城山挑选一个区域，无论如何轮不上石象湖。拿石象湖项目的具体销售数据说话，从2012年8月开盘至今，项目累计认购2.82万方，认购套数170套，但备案面积仅1.35万方，备案套数为75套。考虑到别墅产品购买客群的特殊性，去年全年石象湖累计认购面积1.93万方，认购套数105套，即便我们认为今年销售出去的房源全部都还没有备案，那么去年的认购量与备案量之间也还有近30%的房源未备案登记。这个数据与之前媒体上报道的保利石象湖的销售成绩之间的差距，再一次表明，吼得凶并不就是卖得好，两回事，明眼人都明白。