6月19日，位于成华区东客站的一宗26亩地块将走上拍卖台。这是今年以来，东客站板块首次推出的地块。在当前主城区地块少之又少的状况下，这宗位于热点板块的土地也自然备受关注，不少业内人士都在盘算着这块地是否又将成为板块的“地王”。为此，锐理地产网冒着被“打脸”的危险，冒死预测该宗地将会拍出怎样的价格。请各位业内大佬们拍砖时手下留情。

一街之隔 008却成“鸡肋”

去年12月26日，荣盛房产摘下成华区新客站片区的DXZ-009号地块的消息在当时热火朝天的土地市场中显得毫不起眼。不过，不可否认的事实是，009号地块的溢价率已经可以排进2012年成都土地市场的前十（详情见专题《冰与火之歌：2012年成都土地排行榜》），溢价率高达101.67%。其楼面地价与板块房价的比值更是排在了第二位。毫无疑问，这是一宗高溢价、低性价的土地，但也从一个侧面反映出开发商们对东客站板块的信心已经爆棚。

东客站008号地块位置示意图

时隔半年，与009号地块一街之隔的008号地块也将走上拍卖台。不过与被荣盛收入囊中的009号地块相比，008号地块的则显得过于“鸡肋”。

首先，008号地块太小，仅有26.58亩，计入容积率的总建筑面积也只有5.68万平方米。对于大中型开发商而言，这样的体量显然不太可能成为一个必争之地。其次，该地块中还包含了服务设施用地（幼儿园），变相的抬高了地块的开发成本。最后，也是最重要的一点，虽然该地块与009号仅一街之隔，但是其更靠近从东客站延伸出来的密密麻麻的铁路线，位置更差。

想赚钱 楼面地价不超5000元/㎡

那么，这块地楼面地价控制在多少以内比较合理？

通过计算土地指标、建安成本和税费，再结合周边在售项目的均价，我们可以很简单地反推出一个理论的地价合理值。

我们再来算算在不盈利的极端情况下，可能出现的楼面地价。依然按照上面的模型，10000元/平方米的住宅清水价，25000元/平方米的商铺均价，那么楼面地价在达到8831元/平方米时则不再盈利。

也就是说，该宗地楼面地价可能的浮动空间将在4500-8800元/平方米。考虑到荣盛在去年年底拿下的位置更好，指标更好的009号地块楼面地价为6050元/平方米。那么008号地块最有可能的楼面地价浮动空间则可以进一步压缩至4500-6000元/平方米。如果低于4500元/平方米，则该宗地的可操作空间和盈利空间将更大。如果该宗地的楼面地价超过6000元/平方米，那么该宗地的风险系数将成倍增长，未来的可操作空间和盈利空间将被压缩到一个很小的空间。

————————以下为无责任猜想————————

荣盛拿下008号地块？

荣盛在去年下半年频繁在东客站板块拿地，表现出了其对东客站板块的良好预期。因此，不排除荣盛还将继续在东客站拿地的可能。而去年12月26日所拿的009号地块的楼面地价偏高，对于荣盛来说当然如鲠在喉。如果能低价拿下008号地块，将其与009号地块连城一片，无疑成为了荣盛摊平成本的最佳方法。考虑到008号地块较为鸡肋的土地指标和拍卖当日仅此一宗土地入市，我们可不可以无责任地猜想一下，008号地块或许就是为荣盛量身定做的？

不过，该宗地块并不止一个觊觎者，在成都主城区觅地数个月的三盛集团此前已经透露，今年，三盛地产成都公司的一个硬性任务就是要在成都主城区拿下一块土地，包括三盛集团总部高管等都多次亲自到成都看地，本次东客站板块的这块地，或许也是三盛出手的较好时机。

让我们拭目以待，到底是荣盛笑到了最后，还是有不速之客前来搅局。