成都南湖国际社区项目位于成都市双流县华阳镇以南，距成都市中心天府广场约18公里，建筑面积有150万平方米，容积率4.3。这样一个典型的郊区高层大盘，在项目开发初期，存在距市区较远、周边发展较为落后、公交路线少收车早、配套档次不高等多项“短板”，仅仅依靠售卖项目预期似乎已经很难打动消费者。然而，2008年下半年开盘以来，南湖国际社区以高出周边均价约1000元/平米的价格蝉联大成都区域2009-2011年连续三年的销量冠军。谁“救了”南湖国际社区？

战略规划：
反正都要“画饼” 不如画个好耍的

        南湖国际社区位于人民南路南延线的尽头，是成都城市未来发展的主要方向，但在项目开发初期，仍存在距市区较远，周边发展较为落后，公交路线少收车早，配套档次不高等问题。由于项目体量大，容积率高，如果仅仅以纯住宅形式打造该项目，把规划作为项目的价值点，用“画饼”来吸引客户，是无法消化如此大体量的高层的。因此除了周边的三缘（地缘，亲缘，工作缘）客户外，还需要吸引整个成都乃至周边二三线城市的人来购买项目。

        森宇地产仅仅抓住成都人周末喜欢去周边玩耍的这一生活习惯，以度假地产来打造南湖国际社区。开发商成立了自己的规划设计院来对项目进行整体规划，大手笔打造出南湖400亩人工湖面，并配备了商业街区、运动中心、酒店、会议中心等配套设施，集休闲、旅游、度假、餐饮、婚庆、会议配套一体化，建立起了自身的独特的完善配套体系。曾经的荒野，在森宇的倾力打造下，使得项目变成距离主城区最近的旅游度假区，已成为越来越多成都人周末习惯性的休闲度假目的地。

 

实景动人：
反正都要烧钱，不如烧得更大手笔

        先挖湖，再卖房。实景对打动客户永远是最有效的。南湖国际社区的售楼部就设在南湖公园里，电动车会带领客户先参观公园，再前往样板房。从细节可以看出，森宇在打造景观和配套上，不但舍得花资金，也很舍得花心思，所见即所得，南湖的优美环境对客户的触动非常的明显。

产品定位：
反正都要赠送，不如送得更豪气

        南湖一期的产品以三房、四房等改善性产品为主，后期随着南延线大量产业人口的出现，各面积段产品都有相应的增加，大致可以分为不临湖的平层小户和临湖的大面积户型。项目面积段分布广泛，小至50平米以下小户型，大至500平米华宅，给予购房者足够的选择面，满足不同层次客户；主力户型为110-170平米舒适型大宅，以及70-90平米首置户型。早期做了一些偷面积的产品，得房率可达130%左右。现在为一些常规赠送。由于早期赠送较多，南湖的实际容积率接近于6，但在排布上有所注意，保证各家各户的观景视线。

营销力量：
反正都要行销 不如走得更远些

        由于身处陌生区域，早期的南湖国际社区主要依靠广告进行营销，利用高频率的广告投放，不断营造出热销的态势。除了成都市之外，在四川各二级城市和川外也做过推广。依靠项目优良的品质，推广取得了很好的效果，在新疆有三个点共卖了四五百套，其中有一个新疆的酒店老总，推荐出了120多套房子。除新疆之外，在兰州也设有销售点，在北京机场也做过推广。项目后期建立口碑之后，广告投入有所减少，主要依靠老带新销售，老带新比例达到40%左右。

分析项目主力户型120-180平方米的购房客户可看出，南湖国际社区的购房客户外地人的比重较大，约占到购房客户的四成左右。

 

重视运营：
反正都要持有，不如全部都拿下

        南湖欧式风情商业街以独栋的欧式小楼为主，一般为2-4层，商业街面宽约10-20m，没有对外出售，也基本没有出租，目前大部分处于空置状态。开发商不对外出租的原因是认为外围条件不成熟。项目的位置和商业街的形态都比较适合做餐饮、茶楼等业态，周末节假日虽然人比较多，但平时人少，租金上不去。做高档餐饮装修投入很大，商家一般会要求签长约，租金会很低，未来还没有调价的空间。开发商准备等入住率全部提升之后再考虑商业的出租。目前开发商成立了南湖餐饮公司，自己做了8个门店，餐饮、茶楼、会议中心等各种餐饮休闲娱乐项目都有。但除了餐饮和茶楼外，南湖养生中心和会议中心周末并没有开放。

        梦幻岛游乐园也是开发商投资并经营的。游乐园对于提升人气特别明显，尤其是节假日、周末的时候，停车费平均一个月收费15万。

          

南湖公园一年有2万对拍摄婚纱的，以前按200元/对的收费，现在按300元/对的收费，每年可接待4000多对新人。

南湖公园属于市政公园，但目前仍由开发商负责经营管理，仅一年的养护成本就需要800多万。

 

仍有不足

        南湖国际社区虽然大手笔打造了南湖公园的优美环境，但是与公园相邻的华阳街道脏乱差的环境仍然没有得到改善，配套相对低端，一定程度上影响了后期改善性大户型的销售。加上周边生活配套的缺乏，使南湖国际社区入住率依然偏低。
        商业方面，受入住率低的影响，大部分铺面还处于空置状态。欧洲风情商业街的独栋式商业在设计上存在面积过大，街道太宽的问题，虽然看上去很美，但是对商业的实际运营来说，却存在入驻业态非常有限，商气不易聚集等问题。南湖公园的度假定位，使其很长一段时间都存在工作日人流量小的问题，所以商业街何时能够完全成型，还是一个未知数。