成都房地产市场从去年延续到今年的热潮之中，住宅一直是被市场追捧的主角，而传统的房地产投资优质标的——商铺则远没有住宅那么引人注目。

住宅投资遇瓶颈 商铺投资现曙光

是哪里出现问题了呢？

在2015年年末开始的信贷扩张中，购买住宅的金融杠杆被加高，住宅市场价格因此呈现持续的上涨。虽然租金收益在这两年里几乎没有发生改变，但是物业价值在不断涌入的货币刺激下，出现了巨大的涨幅。换句话说，在更高杠杆作用下，住宅类物业升值速度超过了商铺类物业，让人们无视了租金带来的稳定回报，追求快速上涨带来的狂喜。

中国M2(广义货币)走势（数据来源：中国金融信息网）

简单地说，这是“投机”，而不是“投资”。

从2017年年初开始，中央已经意识到住宅市场出现的非理性上涨，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”一系列调控手段被运用到房地产市场中，在下半年，一系列关于建立健全租赁市场的政策也开始释放，住宅领域的投机活动受到了遏制。根据国家统计局发布的70个重点城市统计数据报告，8月成都的新建商品住宅价格环比下降0.4%，此前的6月和7月这个数据则是环比下降0.2%和0.1%，连续3个月出现下滑。可见，针对房地产市场、尤其是住宅市场的调控已经产生了明显的效果。

成都新建商品住宅环比涨跌（数据来源：国家统计局）

在住宅市场开始降温的时候，是不是商铺也迎来了投资的春天呢？是，但不全是。

熟悉成都房地产市场人可能仍然对2014~2016年成都商业地产过剩、商业物业空置率高记忆犹新。随着线上市场对零售市场的冲击，商业物业的“招租难”成为困扰市场的难题，也让人重新思考商铺市场应该如何破局。

商业市场的另一个切入点——知识经济

在当下的商业市场上，零售业态饱和、服务业和餐饮业风险大，想要选择一个收益高、风险小的业态切入商铺市场并不是一个容易的事情，商铺市场的投资门槛也是将许多人挡在商铺市场之外的原因。

教育市场正是一个合适的切入点，而且发现这个切入点的投资者还并不太多。

在近年来，“知识经济”已经成为了一个重要的风口，教育产业发展迅速且发展空间巨大。根据国务院发布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》，截至2020年，中国将基本实现教育现代化，基本形成学习型社会，进入人力资源强国行列。2016年，根据国家教育部发布的《全国教育经费统计公报》，当年全国的教育经费达到38866亿元，同比增长幅度达7.57%。而对于每一个普通人来说，孩子的教育、自己的教育也关系到生活的方方面面。

新刚需背后的万亿市场逻辑

罗辑思维、知乎网、果壳网为代表的知识分享类网站成为资本市场宠儿；各类培训机构如英孚、新东方等如雨后春笋般涌现；马术、高尔夫球等“奢侈技能”成为高端教育的必修课，教育产业的大发展正是教育“刚需”的具体体现。根据一份2016年的研究报告，一二线城市近五成家长每年家庭教育支出达6000元以上，其中29.1%的家长投入万元。这是一个巨大而成长空间依然难以想象的市场。

曾经引起轩然大波的北京“天价学区过道”

这也体现在房地产上，则出现了在2015~2017年的房地产牛市中风光无两的学区房。在北京、上海等一线城市的房地产市场中，学区房的房价上涨幅度超过平均涨幅约20%，而名校的学区防的上涨速度则根本无从计算。在成都市场上同样出现了这样的场景。

以位于大源板块天府一街的住宅项目凯德世纪名邸为例，该项目是一个典型的学区项目，项目周边的教育资源极其丰富，丹麦霍森斯幼儿园、丹麦霍森斯小学、川音双祥幼儿园、成都七中高新区校区、墨池书院小学、高新区大源中学等一系列覆盖全年龄段的公、私立学校都处于该项目的辐射范围之内，是一个高新南区稀缺的学区项目。

凯德·世纪名邸位置与其周边的教育资源

凯德·世纪名邸均价与大源板块成交均价对比（2017年，数据来源：锐理数据）

体现在数据上，目前项目二手房均价在2.2万~2.5万元/㎡区间，远高于大源板块平均1.8万元/㎡的二手房价格。是典型的学区促进项目销售和升值的案例。

想象空间无限的学区

实际上，教育地产的投资方式除了学区住宅之外，还有另外一条路——学区商铺，教育产业正是前文提到的商铺投资充满想象空间的另外一个切入点。

与易于理解的学区住宅相比，学区商铺的投资逻辑较为复杂，我们同样可以从凯德世纪名邸项目的商业部分入手。

据锐理君了解到的情况，凯德·世纪名邸项目将在10月中旬推出其社区商铺产品，为项目1期A、B区体量约8000㎡的底商，这是一个“非典型”却拥有巨大投资潜力的的商铺案例。

根据项目对业主的调查画像，项目业主65%为地缘性业主，25~45岁群体占全部业主的约85%，过半业主有1~2个孩子，儿童平均年龄约为6岁。项目业主收入高于区域平均值，平均学历在本科以上，多在高新区天府软件园、大源商务区工作。

成都丹麦霍森斯小学设计效果图（图据成都日报）

这类业主选择凯德·世纪名邸的主要原因之一便是丰富的教育资源，从幼儿园到高中，项目周边的公、私立学校可以覆盖全年龄段教育，家长在此处购房便是为自己的孩子购买了从学龄前到高中的教育资源的使用权。

商铺+教育=？

那么，在这样一个学区密集的区域，商业的可能性在哪里？

首先，大量稳定且高收入的周边居民是潜在的消费力。

凯德·世纪名邸项目实景图

大源作为成都目前新兴的办公和高品质居住区，本身就有强大的人口吸附能力，高房价和高去化保证这个区域吸引来的都是高收入人群，这类人群不管是消费意愿和消费能力在成都范围内都位于上游水平。而覆盖全年龄段的学区保证这类人群在本地居住的时间长，贯穿儿童的成长过程。

第二，优质的教育消费场景。在密集的学校周边，大量处于受教育阶段的青少年聚集，这类消费群体除了常见的零售、餐饮消费之外，更加看重教育、培训类消费。对课程辅导、课外教育、趣味培训、出国辅导等多种教育消费有很大需求，这类教育、培训业态能够与校内教育形成互补，在区域内的教育氛围浓厚的前提下，发展空间极大。另外，周边学校儿童的家长大部分下班时间都晚于学校的放学时间，不能及时接送孩子，也需要大量的课后教育机构承担这个时间差内照顾孩子、提供教育的责任；

第三，持续稳定的现金流。学校与居住区处于同一个区域内，保证即使在假期学校无人上学的“淡季”，周边的项目能够提供稳定的人流量。另外，教育机构的租赁规模大、租赁时间长、现金流稳定也为学区商铺业主提供了稳定且安全的投资回报，这是风险大、现金流不稳定的零售和餐饮业态不具备的优势。

“非典型商铺”解决方案

虽然教育类业态拥有如此多的优势，但是这类业态的选址难度极大，必须位于名校集中、人口集中的市内学区，这类学区本身就是稀缺品，而与选址要求相符的商业物业更是凤毛麟角。

凯德·世纪名邸实拍

凯德·世纪名邸拥有适应教育业态进驻的先天条件——优质的学区和集中的人口，这样的资源决定项目商业可以承载大量高端教育资源的选址需求。

同时，凯德·世纪名邸也针对教育业态进行了优化设计，两层式结构，首层空高6米，二层空高4.5米，远高于普通社区商铺3.5~4米的空高设计，这正与教育、培训机构教学场追求的空间感相符合。同时，60~70㎡的面积也让购买投资门槛显得不那么高，适合家庭进行投资。

正是针对性的设计和优质的禀赋让凯德·世纪名邸即将推出的学区商铺产品被市场所关注，据悉目前已经有多家知名教育机构前往接洽租赁事宜，该产品的投资爆发期即将来临。

当然，教育与商铺结合并不是一个可以随意复制的“万用方案”，只有拥有与之匹配的教育资源、客户群体和针对性的产品设计才能造就这样高投资潜力的产品。换句话说，这样的产品的诞生，实力和运气同样重要。在商铺投资市场回暖但是仍然方向不明确的时候，拥有类似资源的房企可以考虑凯德·世纪名邸提供的学区铺这个选项。

所以我们才说，凯德·世纪名邸的学区铺是“非典型商铺”。