三季度，融创·香璟台商办产品摩比斯空间开盘，四季度，融创·香璟台将继续加推住宅产品。金九银十，融创准确踩中了这三个节点——

时间点：市场机会 土拍进化提供思考

土拍进化 问询市场价值更新

9月土拍规则上首次采用了竞争无偿移交租赁住宅配建比例和竞争人才公寓配建比例等方式，让人对未来成都住房产品产生无限畅想。楼面地价方面，7月大成都住宅楼面地价为8035元/㎡，8月大成都住宅楼面地价为6130元/㎡，9月大成都住宅楼面地价为10055元/㎡，二圈层地价过万，呼唤改善产品承接。

商业稳健 住宅市场供小于求

锐理数据显示，第三季度成都商业产品共销售9354套，第二季度销售11710套，第一季度销售8038套。从数据上看，2017年成都商业销售套数高于去年同期。融创·香璟台准确踩中节点，在第三季度尾声推出商办产品，结合新颖营销，将其定义为拥有变化户型的摩比斯空间，在业内狠狠吸引了一波眼球。

（2016年-2017年成都商业销售套数表 来源：锐理数据）

住宅产品方面，前三季度成都商品房共开盘305个。7月开盘47个；8月开盘20个，该月认购率为82%；9月开盘45个，该月认购率为95%，前三季度开盘个数及认购率健康上扬。但数据显示，整个成都范围，尤其是高新区的市场供应并不能满足需求。四季度高新区迎来市场补充，据悉，城南新川板块的融创·香璟台就将供应住宅类产品。

（2017年1-9主城各区域商品住房销售套数表 来源：锐理数据）

需求点：十年发展 新川科技园自然过渡

价值研判：新川地价匹配身价

9月新川也迎来了自己的地价更新，德商拍下新川会龙社区30.41亩地块，成交楼面地价为11200元/㎡；金隅拿下新川91.54亩地块，成交楼面地价为12800元/㎡。两场土拍将新川地价与身价匹配。作为高新区重要组成部分之一，新川早该迎来自己的正名。

（2016年-2017年新川土拍表 来源：锐理数据）

板块研判：十年开发谁来继位

过去十年城市发展带动人口转移，桐梓林、站南、金融城、大源……南拓路线一脉相承，城南在成都楼市的地位不言而喻。但细究下来，未来可以领扛城南的板块其实不多。桐梓林站南开发年代较早，产品与需求脱节。金融城经过9年的发展已成为了成都代表性的经济商务区，住宅产品和大源一样饱和，中和的老城区部分开发难度较大。新川在地理位置上与上述板块无缝衔接，可以自然承接。

（日新月异的高新区）

产业研判：产城融合对标国际

除了地理位置，新川的产业特长也为其加码。园区规划面积10.34平方公里，主推五大创新型都市产业：新一代信息技术产业、生物产业、节能环保、高端装备制造产业、生产性服务业。截至目前已吸引拓尔思、方正集团、OPPO、咪咕音乐等众多优秀创新科技企业签约入驻。

除此之外，基于“产城融合、职住一体”的建设理念，新川科技园还被当做一座“城”来打造。园区计划建设综合医院1所、学校22所、社区综合体7个。基础设施及公建配套预计2020年全面完成，舒适度不言而喻。

（新川科技园产业布局图 来源：新川科技园官网）

客群研判：改善需求寻找落点

新川能吸引到什么类型的客群？通过对板块、区域的深入研究，目标客户轮廓逐渐清晰：人才政策吸引的城南“新贵”，高新乃至主城外溢的大批改善客户，新川科技园带来的规模人口：

从城市发展方面看，政策吸引的高技术人才首先需要置业安家。《成都市引进培育急需紧缺技能人才实施办法》将全市重点产业、战略性新兴产业企业从外地新引进的急需紧缺高技能人才分为A、B、C、D四类，从引进的次月起发放安家补贴，一共补贴3年。其中A、B、C类补贴标准为3000元/人·月，D类补贴标准为2000元/人·月。种种福利，“抢人”效果十分突出。

从板块革新方面看，高新区数十万居住人口也面临住房升级。2012年-2016年高新区各面积段住宅销售套数表显示，70-90㎡户型曾是市场销售主导，推移到现在，它们就是高新区的现房主导。居住者们经过数年资金积累，结婚、生育、二胎，住房需求自然升级，110㎡以上改善型户型在2016年销量走高，正是符合这一市场逻辑。

（2012年-2016年高新区各面积段住宅销售套数表 来源：锐理数据）

产品点：199亩大盘 站位新川改善

新川改善“缺货”一年

目前新川楼市是什么情况？2017年新川商品住宅供销表显示，新川板块改善产品“缺货”已近一年——

（2017年1-9月新川商品住宅均价表 来源：锐理数据）

从价格方面看，1-9月新川平均房价为11797元/㎡，除8月曾经达到15520元/㎡的高位，其余月份价格都较为稳定，远低于高新区15696元/㎡的均价，在高新各板块里拥有很强优势，对购房者有较强吸引力。

（9月高新各大板块住宅销售套数表 来源：锐理数据）

9月高新各大板块住宅销售套数表显示，住宅销量第一的板块是大源，为2087套，第二就是新川，为1433套，新川市场认同度较高。

（新川1-9月各面积段住宅销售套数表 来源：锐理数据）

从1-9月新川各面积段产品销售套数看，70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡三个面积段产品销量位居前列，刚需仍然占据较大份额，90-110㎡面积段销量第一。

与此同时，板块内双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、小高层等改善产品在2017却无新增供应。“缺货”成为了板块改善的主命题。

（2017年1-9月新川叠拼别墅供销表 来源：锐理数据）

（2017年1-9月新川联排别墅供销表 来源：锐理数据）

（2017年1-9月新川小高层供销表 来源：锐理数据）

高手借力醇熟配套

需求与产品错位，融创正是看准这一点，提出了自己的占位策略——做新川的改善大盘。实际上做高端融创早已驾轻就熟，作为TOP10里唯一坚持高端精品战略的房企，重庆玖玺台邂逅“江山元素”，苏州桃花源保留“江南记忆”……卓然成绩不用赘述。

上述高端产品一大特点就是都坐落在醇熟配套之处。融创选择新川也是基于这里的改善土壤——

新川科技园已经具备的配套优势：

1、四纵三横城南立体交通网络。新川四纵三横路网交通已基本成型。纵向有天府大道、成自泸高速、红星路南延线和新成仁路。横向有和迎大道、新川大道、华阳大道。另有地铁1号线、地铁6号线、地铁11号线贯穿板块。

2、900亩“新川之心”中央公园+11.6万平方米湿地公园。900亩的新川之心相当于两个浣花溪公园，其融合空中花园、灵动水系、智慧园区三大元素，通过蓝绿廊道辐射，将整个10平方公里园区纳入到一个公园体系中，形成“园中城”的整体格局。11.6万平方米湿地公园则提供多样化生态休闲、教育展示、野趣体验。

3、区域内规划13所幼儿园、7所小学、2所中学。这22所学校的规划建设，均满足国际化教育设施的功能与空间形态要求。目前新川中学、新川二中已经处于在建状态。

4、对标新加坡城市模式打造的小街区模式。居住者步行即可找到生活所需的点点滴滴。如果用颜色代表不同城市功能体的话，整个城市看起来会是一幅五彩缤纷的画面。

（新川之心效果图）

融创在新川这样做改善

199亩大盘为板块定调

（融创·香璟台鸟瞰效果图）

紧紧把握住城市未来发展脉搏、与城市共享成长红利是融创一直坚持的择址原则。城南的实力与梦想，新川的潜力与繁华，融创深信不疑。

2017年，融创持续深耕成都。在成都“南拓”大格局下，为加大对国际城南的布局，融创“新川战略”应势启动。作为融创成都新川战略的开局大将，香璟台于城南新川科技园闪耀亮相，以大城之姿为城南高端加冕。

融创·香璟台占地199亩，不仅是新川板块2010年至今占地规模最大的项目，更是融创2015年进入成都之后最大的项目。

繁华商业街区、开放式大社区、品质住宅……融创香璟台以大城规划，打造一站式精致生活圈。着眼城市未来20年，融创为成都奉献又一座“臻生活”精品大作。

刷新城市视觉体验

雨果曾言，建筑是“石头的史书”。的确，从经典建筑中，可以看见城市的过去与未来。

产业园和公园的大规模占地决定了新川板块基础建筑高度并不突出。融创来到新川，第一步选择为其打造视觉新中心。香璟台占据城南天际线，高层+洋房复合产品布局，高低落错的建筑间完美复刻曼哈顿都市风情。

气势磅礴的大都会风格。过去十年，成都建筑外立面一直以新中式、新古典主义为主，城市审美疲劳。为了更好地记录新川的繁华梦想与前行脚步，融创·香璟台将大都会建筑美学带到新川。线条简单利落、棱角分明，色彩简约、对比平和，外立面雕塑纹理细致，这一切都凸显出香璟台前卫的设计感以及卓越的质感。气势磅礴的大都会外立面建成之后，融创香璟台建筑群落整体呈现的磅礴大气，将完美匹配新川科技园未来的雄心。

（大都会风格外立面效果图）

严苛推敲的园林设计。张咏认为“造园如作诗文，必使曲折有法、前后呼应”，融创香璟台深以为然。在造园过程中，团队多次前往世界各地考察，最终选取纽约中央公园作为自己的对标参考。通过对日照变化的严苛考量，将项目的草坪泛会所设置在了最优条件处，建成之后提供丰富视觉体验。春有樱花，夏有睡莲，秋有丹桂，冬有腊梅，景随季节变换，花随时节飘香，四季有景，岁月静好。香璟台园林风光，如诗般行云流水，如画般风雅灵动。

除了追求美感，香璟台园林也不忘实用：将园林中的桌椅修成圆弧形，避免孩子受到磕碰伤害；设置运动区域，为业主提供健身空间……不同的功能分区令每一个融创园林都几乎能涵盖老幼乐园、运动、社交等所有栖居功能。

（融创·香璟台园林效果图）

重新定义高端改善

（融创·香璟台高层效果图）

融创的产品一直以来都在中国高端楼市占据重要席位。重新定义高端改善，融创每一个动作都极富意义：香璟台整体规划千余套改善产品，涵盖高层、洋房等多种业态。其中高层面积115-158㎡，以百米楼间距、两梯三户、3.15米层高等产品亮点重新定义大宅典范。

（融创·香璟台洋房效果图）

同时，融创也刷新了成都洋房期望。面积135-180㎡，六层，两梯两户，3.2米层高满足地暖和中央空调层高要求……也只有做高端得心应手的融创敢把想象中的产品变成现实。

臻生活5H社区 释放融创温度

（臻生活5H社区）

凭借产品的稀缺性和区域资源的不可复制性，融创重新定义城南改善。同时也用2017年融创焕新发布“臻生活5H社区”理念为产品护航。囊括品质筑家、臻心管家、邻里一家、私享致家、智慧优家5大体系，以26项标准， 370多个细节，满足居住全周期需要。同时，融创还通过公益活动拉近邻里距离，私董会满足高端社交，全方位释放融创温度。

时间、需求、产品……看似基础，实则大刀无锋，作为新川改善定调之作，四季度的香璟台值得期待。