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锐理土拍
“寒流”突袭拍卖场 双流土拍底价收场

10月25日,成都市公共资源交易服务中心连续第二天拍地,双流东升街道一宗50.47亩的纯住宅用地进入拍卖场,起拍楼面价8250元/㎡。令人意外的是,这宗50亩的住宅用地最终底价成交,成都持续数月的土地热潮或许已经退热。

东升最近一次供地是7月25日的2宗土地出让,其中北辰以10100元/㎡的楼面价拿下双流万达广场西侧39.92亩住宅兼商业地块,开启东升街道地价的“万元时代”;另一块21.32亩三角形地块也以9390元/㎡的楼面价顺利拍出。时隔三个月,双流东升的再次供地,久违的双流土拍却只吸引了两家房企参拍,观摩席人数超过了参拍人数,这在近期的成都土拍现场非常罕见。根据出让规文件,本次拍卖采取“限价竞买+抽签竞得”的方式确定竞选人。

双流是成都原二圈层首个地价破万的区域。双流第一次破万是今年3月15日,中海以10880 元/㎡的楼面价拍得华府152.19亩商住用地;第二次就是7月25日,北辰以拿下万达广场旁地块。而在3个月之后的10月25日,这宗土地的低价成交让许多业内人士都难以理解。

在进入拍卖流程之后,土地迅速以底价成交,中房集团成都房地产开发有限公司以5.55亿元的总价拿下该宗50.47亩的纯住宅用地,楼面价8250元/㎡,底价成交,也许似乎预示着成都土地市场热度渐褪。

宗地实探

宗地位于双流区东升街道花园社区5、10组,起拍价8250元/㎡,土地性质为纯住宅用地,净用地面积约50.47亩。根据出让文件,地块南侧要求配建面积不小于6803.96平方米(约10.21亩)的公园绿地一处,其建设标准不低于600元/㎡。

宗地位置图

锐理君通过走访发现,地块目前暂未完成打围,宗地内部杂草遍布,部分地块边缘仍然种有农作物。

宗地全景图

宗地南侧紧邻双流区机关幼儿园、双流区中医院等优质教育和医疗资源配套;在宗地东侧1公里处,坐落着双流艺术公园、凤翔湖市政森林公园、白河公园以及双流体育中心,周边环境优雅,在最大容积率不超过2.0的条件下,较为适合打造中型改善型项目。

此外,由于宗地东侧的金座威尼谷项目社区底商超半数未入驻,优品道广场、双流万达广场等大型商业距离宗地直线距离约3~4公里左右,区域内商业配套较为匮乏。

宗地周边配套

交通方面,宗地处于主干道双江路和正通路交汇处,道路宽阔,但距离在建的地铁3号线二期最近站点双流广场站尚有约2~3公里,目前主要出行方式为公交和自驾。

宗地周边道路

目前,该地块周边金座威尼谷的高层尾盘房源在售,均价在8000-11000元/㎡左右,隆鑫十里画卷项目住宅已售完,目前在售临街商铺;区域二手房均价在7000-11000元/㎡不等。

锐理扫描

城南一直以来都是房企和购房者青睐的区域,相较于天府新区严苛的拍地条件以及高新区土地资源的逐渐饱和,双流区还有比较多的土地储备,因此也有越来越多的房企转战中心城区之一的双流区。

东升街道为双流区政府所在地,也是区域内政治、经济、文化、金融、商贸和信息中心,目前东升区域的常住人口已经超过12万,随着区域的发展,未来常住人口将达到40万,势必催生巨大的置业需求。

以东升为代表的双流老城区,在城南崛起的大背景下,从2016年开始热度开始明显上升。一方面源于开发商和购房者对双流价值潜力的认同;另一方面是该区域土地供应已远远满足不了其区域发展带来的新增住房需求。据锐理数据统计,本次拍卖地块周边5公里范围内近两年来新增供应的住宅用地不足百亩,2016年和2015年全年仅入市一宗面积较小的住宅兼商业地块,土地供应端显然无法满足区域的巨大需求。

(近3年宗地周边五公里范围内土地成交)

从供销端看,自2016年年底至今,宗地周边五公里内基本呈现供小于求的状态,2017下半年无新增供应,仅3月份供应面积大幅超过销售面积,是受到贵通御苑双楠城项目于3月18日集中开盘的影响。

(宗地周边五公里内市场供销走势)

另一方面,2017年双流区仅3宗土地出让,其中东升和华府的两宗成交楼面价均破万,在高地价的催动下,双流房地产潜力也开始迸发。

(2017年双流区公开拍卖地块一览)

但是,市场的短期热度在长期的房地产市场严控的趋势紧逼下,仍然显得有些脆弱。

此次双流的土拍热度下降有些出乎人的意料,但是在今年9月的土地狂潮之后,成都土地市场在10月出现了“退热”的趋势,多宗土地出现低溢价成交,原先破万的区域也失守“万元”,锐理认为,对房地产市场的调控政策在短期内不会放松的预期或许是导致本月土地拍卖热度下降的最重要原因。 

成交结果一览

宗地位置:双流区东升街道花园社区5、10组

面积:33643.41 合50.4651亩

土地用途及使用年限:城镇住宅用地,70年

容积率:2.0

起拍楼面地价:8250元/㎡

成交楼面价格:8250元/㎡

溢价率:0%

竞得者:中房


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