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2017土拍带给成都楼市的5大"变革"研判

今年的成都楼市热点很多都是来自土地市场,开发商亟待拿地补仓与布局,购房者关注房源与房价……这些都与土地市场息息相关。距离2018年还有两个月时间,就目前成都市公共资源交易服务中心发布的公告来看,接下来一段时间,成都供地节奏放缓,近期供地主要集中在郊县区域。

在此之际,锐理君对2017年土地市场进行了一次梳理,与往年相比,今年的土地市场创造了很多“新纪录”或者说变革,即在今年才诞生的“事物”,同时也将影响成都未来房地产市场。

变革一:主城+近郊地价全面进入万元时代

 

2011年-2017年10月大成都楼面地价走势

2017年受市场供需等影响,成都地价攀升,如上图所示。相信很多人还记忆犹新,9月19日,温江三宗地走上拍卖席,最终公平街道太极社区宗地以溢价率90.57%,楼面价10100元/㎡成交。这次拍卖不仅刷新了温江的楼面地价,同时也标志在3月双流地价破万之后,历时6个月,成都近郊各区地价均突破万元大关。

去年大面一宗地拍出了6字头,被称为“面粉价赶超面包价“,业内外惊呼不已,而今年9月,大面再次出让一宗地,成交楼面价破万。2017年房价地价倒挂情况增多。

如果说主城地价过万不足为怪的话,那么何以近郊区地价能够在半年的时间里纷纷迈过万元的门槛呢?锐理君认为与这两点密不可分——政策红利和市场供需。

【政策】

2017年7月2日,成都召开国家中心城市产业发展大会,将郫都、新都、温江、双流、龙泉等原二圈层划入中心城区范围。打破圈层结构,促进资源要素高效流动,提高中心城区的外溢效率和辐射能力,新晋中心城区的近郊自然能承接其利好,而开发商也能看见其带来的发展价值,开始积极地拓展市场。

在这7宗破万地块中,除双流协和街道地块和龙泉十陵地块外,其余5宗地均是在此之后被出让。可以推测,这一政策对近郊地价是有一定影响的。再加上东进、南拓、西控、北改、中优“十字方针”城市发展战略,近郊区发展东风已起。

【市场】

土地是房地产的基本要素,也是决定房价的关键因素之一。2016年下半年房地产市场大热,购房者争相入市,房价攀升。虽然经过限购限贷等政策调控,有效抑制了投机,市场趋于稳定,但市场需求已然释放。主城区住宅价高量少,将购房群体向外挤压,2016年与2017年近郊区已经成为主力成交区域,尤其是近几年地铁开通,配套逐步完善,近郊区的价值越发凸显。

不过,目前近郊破万的这些地块,其位置相对是比较优越的。比如,龙泉十陵地块,处在龙泉驿与成华区交界的地方,就距离而言,从十陵到主城区近于十陵到龙泉城区;再如大丰地块位于绕城内,而今年4月份地价同样破万的金牛区天回镇地块已经是在绕城外,仅从地段而言,新都大丰地块应该说更具有优势。

变革二:人才公寓用地首次登场

2016年底成都土拍引入熔断机制,可以说是拍卖规则的一次创新。而到2017年,这样的创新频频发生且不断升级。其中,人才公寓土地也首次进入成都市场。

虽然,在成都已经存在人才公寓,但人才公寓用地首次亮相却始于9月14日成华区青龙场板块66.08亩宗地和锦江区三圣乡62.86亩宗地出让,最终被中房和人居以底价摘得。由于用地性质的要求,这两宗地的意义非同一般。如果说熔断限价抽签和移交、自持都与控制地价有关的话,人才公寓则更多是服务于城市发展,为了留住和引进更多人才用于城市建设。在两宗地出让公告中有提到,针对《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》确定的A类B类C类D类人才进行定向销售。

 9月14日拍卖的2宗土地的人才公寓配比

9月28日,同样是成华区青龙场和锦江区三圣乡的共计5宗178.98亩土地全部底价拍出,同样是人才公寓用地,同样是被中房和人居拿下。如此一来,中房在青龙场三宗人才公寓用地,人居在三圣乡的4宗人才公寓用地,各自成片,集中开发。但因为人才公寓是先租后买,不能立即投入市场售卖,这与普通商品住宅有着极大区别,私营房企很难承担这样大的压力。

再加上9月21日天府新区三宗地拍卖出让,移交人才住房2045套,经过计算,未来成都人才公寓住房将增加近6000套。

2017年成都出让的人才住房用地情况

变革三:开发商自持+无偿移交

商业

4月6日,主城8宗地出让,历时5小时轮战,全部以溢价率过50%成交,让人印象深刻。其中,成华区建设南路地块竞得人须整体持有的商业物业比例不得低于计容商业建筑面积的30%,成都出现商业自持地块。而7月18日主城再次大规模供地,其中一宗地自持商业比例为100%,即成华区二仙桥5号地块项目B1地块。

在之前的文章中有提到过开发商自持商业一方面将开发与运营管理集中,产权、经营权、管理权三权不分离,可以尽量规避一些后期招商及运营可能出现的风险。另一方面,自持型商业综合体中尤其是商场、商业街的运营可以全面满足当地商业需求,有效避免空置;另外也可降低土地拍卖溢价率。

租赁住房

在自持商业之后,9月7日,今年主城的第三次大规模供地中,出现了竞无偿移交租赁住房与竞自持商品住房。

规则多元化,土地供应有更多可能,无论是移交还是自持,都意味着未来将会有更多的租赁住房投入市场。在住宅市场总体供不应求,房价攀升的情况下,大量的租赁住房可以解决一部分的居住问题,平衡供需关系。

在近日的大会中,“房子是用来住的,不是用来炒的”再次被强调,同时提到“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”可以预测,未来将会有更多的移交或自持租赁住房用地供应,同时租赁市场也迎来大发展机遇。

不过,无偿移交租赁住房会拉高地价成本,而自持住房,与前面人才公寓类似,短期内的现金流是个问题,这些都将考验房企的实力,如何开发运营才能获取最大利润回报是个大问题。但挑战与机遇并存,随着市场的演变,长租公寓在房地产市场占重要份额,也是在新时代下房企转型可以思考的方向。目前已有万科、龙湖等房企试水。

 2017年出让的含有自持和无偿移交要求地块

变革四:远郊洼地价值凸显 新溢价区轮现

在2017年成都土拍中不仅是近郊土地成为房企争夺的重点,连远郊区域也开始渐渐被关注。其中以青白江和新津为代表。

10月16日,青白江凤凰湖板块2宗共255亩土地出让,楼面价达4450元/㎡,该区域的楼面地价再次被刷新。到目前,青白江已经有金科、恒大、佳兆业等品牌房企进驻,区域房地产市场进一步提升。虽然习惯上我们会把青白江列入到远郊区域,但其实它在今年七月已经与双流龙泉一样,被纳入了中心城区范围,政策和规划的利好,也将助推青白江房地产市场的发展。

10月24日,新津一宗约86.68亩住兼商土地在经过多轮竞拍之后被成都太行瑞宏房地产开发有限公司以楼面价约7770元/㎡竞得,溢价率85%,令人震惊。与新津情况类似的还有位于眉山市仁寿的视高板块,9月29日,视高镇一宗105亩的地块被新城控股以6264元/㎡的楼面地价拿下。

一方面,有城市发展和政策利好,比如青白江进入中心城区行列,新津、视高则受益于“南拓”城市发展战略影响与天府新区优势,政策红利逐渐显现。其中,新津在今年9月申报撤县设区,一旦申请成功,新津将成为继双流郫县之后,又一个撤县设区的县级城市。

另一方面,随着主城区与近郊区限购政策的出台和实施,加上供需不平衡,势必导致一部分购房群体外溢,而作为临近又有发展潜力的区域成为了很好的承接位置。数据统计显示,在今年上半年成都限购政策颁布后,新津房价较之往年有大幅度提升,高层住宅总体供不应求。在2017年楼市发展格局下,不只近郊渐渐成主力市场,远郊也开始涌现新的溢价区域。

但从近几次土拍总体情况来看,开发商拿地更加理智和谨慎,市场有降温趋向。虽然远郊区域已经有越来越多的利好因素刺激发展。但就目前的市场情况来看,在新津、青白江,包括视高等这些区域购房的群体主要还是属于投资性的和本地住房需求的;而在成都居住性购房的,主城和近郊仍是重点选择区域。

变革五:成品房 精装房用地拍出

精装房与成品房早在多年前便已经出现,并且近一两年随着改善市场的崛起,精装房也越来越多。10月17日,成都市政府发文,根据成都市政府发布的成品住宅年度建筑规划(2017-2020)显示,从2017年起,成都将逐年增加成品房建设,2020年中心城区的成品住宅比例将达到100%,2022年郊县成品住宅建筑比例将达到100%。

图表来源:成都市人民政府网站

其实这一政策在2017年的土拍市场早有体现,今年的出让土地中有多宗均要求建成精装房或者成品房,其中包括人才公寓用地。以此从土地供应端推进成品房市场建设。

2017年出让的含有精装房要求的地块

2017年成都土地市场出现了很多新元素,亮点颇多,无论是土拍规则的各种演化还是人才公寓、租赁住房等新用地性质的诞生以及地价变化等等,都将为未来成都土地市场以及房地产市场带来深远影响,同时也让人们对2018年的成都楼市有更多的预期和思考。

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