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锐理土拍
溢价率103.6%!简阳4480元/㎡楼面价逆袭

“金九”密集的土拍热潮使市场意犹未尽;“银十”土地市场遇冷,近郊成供地主力。今日成都将迎来11月的首场土拍,又将擦出怎样的火花?

11月1日,有4宗土地登上拍卖场,其中1号宗地位于温江区,总面积147.17亩;2~3号宗地位于邛崃市,总面积95.16亩;4号宗地位于简阳市,总面积39.21亩。从拍卖现场来看,13家房企参与了本次的土地拍卖。

最终,除了宗地二因报名不足流拍,其余3宗土地全部拍出,188号以2200元/㎡的底价拿下温江产业配套住宅用地;远郊邛崃的三号宗地则以2820元/㎡的价格被四川省亿通房地产开发有限公司拿下;简阳地块成功逆袭,被四川万安三峰置业有限公司以4480元/㎡的楼面价摘得。 


一号宗地

一号宗地位于温江区温泉大道三段北侧、柳林路西侧,总面积约147.17亩,起拍价2200元/㎡。该宗地由5个相邻小地块组成,其中地块①-④为二类居住用地,约132.12亩,容积率2.5;地块⑤为商业用地,约15.04亩,容积率1.0。


一号宗地位置图

锐理君实地探访,一号宗地外部设有围墙,内部已经基本平整完毕,有少量的杂树需竞得方自行处理;③号地块内部有一处施工板房尚未拆除,将在土地成交后一个月内由成都九联投资有限公司处置完毕。


一号宗地全景图

交通方面,虽然一号宗地内部规划道路路网尚未完全成形,但是宗地周边的道路已经完全通畅,通过驾车、公交到达宗地还是比较方便的。宗地周边最近的地铁线路为在建的17号线,预计将于2020年底建成通车。宗地距离规划的凤溪大道南站站点直线距离约一公里左右。


宗地周边道路(左:温泉大道 右:杨柳西路)

一号宗地周边有恒大名城、恒大未来城等项目,最近的为正在修建中的恒大名城,其一期住宅已售完,目前在售商铺,住宅均价约9300元/㎡;今年8月底,恒大未来城住宅开盘,均价约10500元/㎡,目前已无房源在售。宗地周边二手房均价约7000元/㎡。

配套方面,宗地西北侧坐落着成都温江府都医院,作为该区域的医疗配套;柳岸锦城小区为成熟居住区,周边零售、餐饮等常见社区商业可满足日常生活需要,而宗地东侧在建的恒大名城,随着未来临街商铺的不断入驻,也将成为该区域的商业配套。


宗地周边配套

最终,一号宗地被自然人以2200元/㎡的楼面价底价成交,溢价率0%。

2017年的土拍市场注定是暗涛涌动的,这一年二圈层纷纷突破地价万元大关。上一次温江拍地是9月19日,温江区花都大道86.04亩地块被四川金禾盛以10100元/㎡的楼面价拿下,溢价率90.57%,温江地价首次破万。而距离本次一号宗地约1.5公里处,是同于9月19日拍出的两块连襟地,当时起拍价5300元/㎡,最终由中南置地以9800元/㎡和9100元/㎡的楼面价拿下。时隔两个半月,相同的区域,差异较大的成交价,其主要原因在于该宗地属成都医学城生物医药类重大招商引资项目的机构和人员住房需求的产业配套住宅用地;地块开发建设的商品住宅须定向销售或租赁给由成都医学城认定的2017年度生物医药类重大招商引资项目所属员工;土地竞得人开发建设的普通商品住宅销售价格需经温江区人民政府批准,必要时可低于成本价销售。严苛的条件使得这场温江地价破万后的“首秀”很是耐人寻味。

二号宗地

二号宗地位于邛崃市临邛街道办拱辰路南侧,总面积约86.16亩,最大容积率2.0,起拍价350万元/亩。根据出让文件,地块②内需配建一个建筑面积不小于2000㎡的农贸市场(含机动车位和非机动车位)、一个建筑面积不小于50㎡的垃圾收集站、一个用地面积不小于1000㎡的街头绿地公园。该宗地周边有住宅项目蓝光COCO时代、在建的商业项目海博春天钻石广场以及邛崃市体育中心,地理位置优越,土地面积适中。


二号宗地位置图

最终,二号宗地因报名不足终止拍卖。

三号宗地

三号宗地:位于邛崃市临邛街道办站西大道西侧、嘉和首座东侧,总面积约9.0亩,最大容积率2.5,起拍价350万元/亩。该宗地面积较小,除了少许公共配建外并无其他要求。宗地附近有住宅项目嘉和首座、洪川花园、恒宇北城1号,与邛崃二中、邛崃一中、文昌幼儿园等学校,地理位置和周边配套较好。


三号宗地位置图

最终,三号宗地由四川省亿通房地产开发有限公司以470万元/亩,合2820元/㎡的楼面价竞得,溢价率34.29%。

四号宗地

四号宗地:位于简阳市射洪坝街道办筒车村,总面积约39.21亩,最大容积率4.0,起拍价2200元/㎡。从地块情况来看,四号宗位于简阳东城新区沱江岸边,拥有较优质的江景资源,周边医疗教育配套较为完善,交通便捷,适宜打造高溢价的改善产品。宗地附近有碧波豪庭、万峰城、枫丹雅筑等住宅项目,目前区域周围均价在6800-7000元/㎡左右。


四号宗地位置图

最终,在经历了近半小时的激烈加价后,四号宗地由四川万安三峰置业有限公司以4480元/㎡的楼面价竞得,溢价率103.64%。

简阳地块成功逆袭 近郊土拍冷热不均

回顾2017年的土拍市场,随着成都中心城区的不断扩大,原二、三圈层土地逐步放开限制,龙泉、双流、郫都、新都等区域地价相继突破万元大关,近郊渐渐成为土地拍卖主力市场。

细数今年最受关注的近郊区域,郫都区首当其冲,8月22日郫都区两次熔断破万一度使郫都区呈现房价地价倒挂的情况。然而属于郫都区的“万元狂欢”并未能持续,10月17日郫都3宗地均温和成交,均未破万。

再看今年第二次拍地的温江区,9月19日温江地价高调突破万元大关,而今日一号宗地却以2200元/㎡的底价拍出,究其原因,一号宗地属成都医学城生物医药类重大招商引资项目的机构和人员住房需求的产业配套住宅用地;地块开发建设的商品住宅须定向销售或租赁给由成都医学城认定的2017年度生物医药类重大招商引资项目所属员工;土地竞得人开发建设的普通商品住宅销售价格需经温江区人民政府批准,必要时可低于成本价销售。以上原因可能是导致这块宗地底价成交的主要原因之一。

同样的区域,不同的结果,使得2017年下半年近郊土拍市场呈现两极分化的境况。


2016-2017.11温江区成交土地列表

近郊土拍火热,远郊土地的潜在价值也开始逐步进入房企们的视线。10月24日,太行瑞宏以 7770元/㎡的楼面价首进新津,刷新新津地价,在“南拓”发展的影响下,身处天府新区的新津越来越受到房企们的广泛关注。

同样受到关注的还有简阳,4月21日,简阳土地成都首秀预冷,其中一宗地因报名不足流拍,另一宗最终则以450元/㎡的底价成交。时隔半年,简阳土地再次登录成都土拍席位,起拍价与中心城区的温江相同均为2200元/㎡,开发商也终于将目光标准“东进”第二战场的简阳,最终以4480元/㎡的价格成功逆袭中心城区!

结语:随着城市发展的不断外拓,原二、三圈层的土地逐步放开限制,“缺粮”的开发商终于将眼光瞄准不限购的三圈层市场,成都未来市场的走向会是如何,依旧令人期待。

成交结果一览

一号宗地
位置:温江区城南区域
面积:98111.79㎡合147.1677亩
土地用途及使用年限:住宅70年、商业40年
容积率:≤2.35
起拍楼面地价:2200元/㎡
成交楼面价:2200元/㎡
竞得者:188号 自然人


二号宗地
位置:邛崃市临邛街道办拱辰路南侧
面积:57439.72㎡ 合86.1596亩
土地用途及使用年限:住宅70年、商业40年
容积率:≤2.0
起拍楼面地价:300万元/亩
成交楼面价:--
竞得者:流拍


三号宗地
位置:邛崃市临邛街道办站西大道西侧、嘉和首座东侧
面积:6001.21㎡ 合9.0018亩
土地用途及使用年限:住宅70年、商业40年
容积率:≤2.5
起拍楼面地价:350万元/亩 合2100元/㎡
成交楼面价:2820元/㎡
竞得者: 8号 四川省亿通房地产开发有限公司


四号宗地
位置:简阳市射洪坝街道办筒车村1、2、3、4、5组
面积:26142㎡ 合39.2130亩
土地用途及使用年限:住宅70年、商业40年
容积率:≤4.0
起拍楼面地价:2200元/㎡
成交楼面价:4480元/㎡
竞得者:98号 四川万安三峰置业有限公司


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