2017年成都土地市场风起云涌，吸引众多外来房企入蓉。外来房企怎样适应城市脉络？怎样发掘城市蓝海？今年是保利地产进入成都第十个年头，保利将这座城市的销售业绩刷新到了200亿的高度。十年七冠，从城北保利区到七盘南图，从花语系、林语系、小别墅到定制高端的“院系“、”悦系“……想要学习成都市场的开拓路，没有比它更适合的领路人了。

土地市场竞争激烈 改善巨鳄纷纷入蓉

现状：地价上涨 促生产品溢价

锐理数据发布的《2017年成都房地产市场年报》显示，截至2017年11月，大成都范围共计成交土地9140亩，成交总量较上年有所降低。2017年成都成交楼面均价为6140元/㎡，同比去年上涨195%。在地价迅速上涨的同时，土地出让端“熔断”、“无偿移交”等全新的规则也不断出现，让想要拿地的房企倍感压力。

（2007-2017年大成都土地市场供销及楼面价走势图 来源：锐理数据）

地价上涨，对于房企来说，只有打造更有竞争力的产品才能在激烈竞争的市场上占有一席之地，房企之间高端产品之争因此愈演愈烈。

未来：城市升级 居住需求焕新

目前我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，从“物质文化需要”到“美好生活需要”，楼市同样需要因此升级。成都两个重要政策为市场指明了方向：

（2005年-2017年前三季度成都市城镇居民可支配收入图 来源：锐理数据）

1、成品房推进

2017年10月17日，成都提出至2020年底中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%；郊区逐步达到80%。成品房成为市场绝对主流，是居住升级的重要组成部分。

2、人均住宅面积提升

2017年成都提出，未来五年计划期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右，这进一步反映了市场对居住升级的渴望。曾经“小三房“、”极致刚需“实现了购房者居有定所的初级希望，而随着国家、城市发展，这座城市的居民需要更好的居住体验，这才是促进产品升级的真正内核。

效应：城市吸引 改善巨鳄入蓉

在2016~2017年，包括阳光城、金茂、绿城在内的中国最顶尖高端产品开发商都在成都重仓布局，成都的高端市场进入“战国时代”。

而在这个充满了机会和挑战的市场上，早在两年前已经有一个房企做出了“未卜先知”的判断，用了两年的时间，在2017年年初完成产品全线升级，突破200亿佳绩的“王者”就是——保利。

十年城市拓展 保利奇迹的四大基石

保利是怎么和这座城市融为一体？十年七冠、200亿单城销售业绩……无数让人喟叹的骄人成绩背后蕴含着怎样的发展逻辑？回顾十年，保利的这几个特点浮现在我们眼前：

01

全城研判 投资潜力区域

城市进入性，是房企成功必不可少的“基本功”：哪里才是最适合落脚的潜力区域？哪里才是能支撑发展的成长区域？在这方面保利展现出了精准的投资眼光：

“城北是保利的城北”，这是成都房产圈流传的一句“戏言”，也侧面反映出来保利对于城北的重要性。十年前，初来乍到的保利将城北作为了自己的起点，一举拿下6500亩巨幅地块，高端舒居198大城拔地而起。十年之间城北价值崛起，金牛区百寿路一宗土地拍出成交楼面地价16900元/㎡，城北的土地不再被低估。

保利对其他板块的精准投资也在十年间多次成功上演。保利花园开辟新双楠，保利心语开辟大源，保利国宾首府开辟国宾板块。在精准投资的基础上，保利还潜心推动板块发展，开启自己独特的“定制”之路。

（保利成都项目分布图）

锐理统计目前保利已在成都（主城+近郊）布局的35个项目中，城北项目占总数42.85%。2017年新都区域商品住宅销售榜前五项目里保利占据3席。在一个“根据地”里扎下根，利用几年时间不断地在“根据地”中布局项目，在吃透板块市场的同时，通过规模化和品牌化效应逐渐成为这个版块市场的“引领者”和“培育者”，并最终引导这个市场进入新的发展阶段。只有实力强大的造城者才有这样的决心与毅力。

可以说，从成都保利的十年历史来看，保利的步伐总是迈在城市发展之前，保利布局的地方也是成都不久之后就要迎来飞速发展的地方。这并不是运气，战略眼光是一个巨头必备的素质，也是最难学会的部分。

02

双管齐下 收购快速布局

对于一个想要在一个城市的楼市里占据前列的房企来说，坚定的拿地眼光和多样化的获取土地能力，是实现“霸权”最锋利的两把武器。

2016年保利通过收购成都富森置业拿下西三环43亩地块，打造其TOP系代表保利堂悦。同年集团收购中航地产全国范围内9大项目，成都地区保利天空之城横空出世。今年伊始，保利收购华丰融都项目，并成功在此推出占地63亩，同属“悦”字系的保利天悦。

近年土拍规则升级，招拍挂市场风云突变，“拿地难”已经让许多房企对成都市场望而却步。保利却通过多样化并购游刃有余，不断增加自己在城市布局中的“砝码”。

谁都会遇到难题，而对于强者来说，方法总比问题多。毫无疑问，在成都市场上，保利就是这样一个“强者”。

03

产品革新 动身市场之前

（2010-2017年成都住房销售套数表 来源：锐理数据）

要当一个城市楼市的领袖，对于市场保持敏锐的洞察力和冷静的思考是不可缺少的。数据显示，2016年之后，成都110㎡以上的改善产品已经逐渐成为市场主流。2017年的改善产品实际占比为近年最高，达到29%。

（110㎡以上住房销量占比走势图 来源：锐理数据）

早在2015年保利就提出了“青年刚需系、家庭改善系、稀缺高端系”三大产品系布局，率先占位高改市场。基于之前成功带领”小别墅”、“超级三房”、“精装小户”的革新经验，保利在行业里许多人仍然毫无察觉的时候，就已率先完成产品系的全线升级，并利用“保利十年 定制成都”年度品牌发布会，重磅推出保利“悦系”、“院系”产品。

（保利两河院子）

保利堂悦首批次开盘业绩超6亿，位列成都市场明星项目之列。保利天悦作为保利“悦系”尖端产品线，是继广州珠江、南京河西、福州西湖左海、西安高新之后，落子成都东湖锦江的全国第五座天悦。保利两河院子占据两河森林板块最后稀缺土地资源，传承成都西贵文脉，引领品质墅居生活；保利观湖苑为湖心岛新组团，临湖而居，致力打造东方美学生活意趣的合院居所。

所谓的“领袖”，就是走在队伍最前面那个人，不论前方是阳光还是风雨。在成都市场上，保利的领袖地位是难以撼动的。

（保利堂悦）

04

国家战略 占位城市先端

（天府新区实景图）

在城市布局里最难也最可贵的一点是房企与城市共同成长。

2017年4月，四川自贸区正式揭幕，并在多个片区同时挂牌。作为西部地区“两枢纽三中心”和中国战略发展第四增长极的重要支撑，四川天府新区在西部未来总体发展格局中，将成为引领成渝经济带的动力引擎。

同年保利潇洒挥师南下，七子连发，投身西部经济发展核心增长极建设，城南“保利区”冉冉升起：保利天府林语，定位城市中轴旁纯洋房住区；保利天府南院，低密学区院墅；保利天空之城，千亩品质大盘……在2017年完成了由重在“居住需求”到重在“居住意趣”的完美转变。目前，保利在天府新区已经布局了5个项目，还有数宗土地亟待开发。

（保利南图）

一部成都保利史，也是一部成都十年发展史，此言诚不我欺。

保利为成都准备了怎样的未来？

投资区域、提前洞察、收购助力、城际先端，这是保利以往成绩中总结出的城市进入秘诀。那么2018年，保利地产又为成都楼市准备了怎样的未来？

根据保利今年拿地情况，我们可以做出些微预判：

拿地宗数名列前茅

（2017年保利地产拿地情况表 来源：锐理数据）

2017年保利地产在大成都范围共收入10宗，741.08亩土地。在房企拿地排行榜名列前茅。其中金牛区3宗、天府新区4宗、高新区1宗、武侯区1宗、眉山1宗。大规模拿地显示出其对后续市场的看好。

剑指四大潜力板块

（2017年成都土地成交热点板块图 来源：锐理数据）

顺江村、大丰、正兴、视高是保利明年看好的区域。这一选择与2017成都土地热点成交板块不谋而合。保利选择的区域不是传统热门板块，遇见“城市进入专家”保利也是这些板块的幸运。从拿地情况看2018年保利将继续其一北一南两头发力的开拓线路，明年这些区域的产品爆发令人期待。

多个高改产品即将亮相

（2017年1-11月大成都各面积段供销价对比图 来源：锐理数据）

数据显示，2017年大成都主力销售面积段为90-130㎡，预计明年改善占比将会继续加重。而从拿地情况看，保利拿下的10宗土地中，有8宗土地容积率都在3以下。文林镇宗地容积率更是只有1.8。据悉，2018年，保利将陆续亮相10个以上高端改善项目，让成都未来高改市场继续进化。

十年，积揽950亿，精筑1300万平，服务30万业主。保利为自己入蓉第十年交上了200亿的单年销售奇迹，而它为自己设定的城市开拓之路还远未结束。即将到来的2018年，楼市竞争注定更加激烈，明年的保利又将如何超越自己，这将是保利留给市场最大的悬念。