纵观成都房地产开发史，让大丰最值得骄傲的是“价值洼地”，但让大丰最为尴尬的也是一直“价值洼地”。在北改口号喊了十余年，区域房价却一直“沉睡”，人们常常笑侃的“城北魔咒”似乎正在成为现实，从“价值洼地”到“价值高地”，现实和梦想之间的差距是否真的遥不可及？

城北的沉闷在2016年的楼市历史进程中被打破，在2017年实现大爆发，这个一直“扶不起的阿斗”在2017年居然一跃成为年度黑得发亮的逆袭“黑马”，让许多人后悔没有“早上车”。

土地篇

地价突破万元 改善之风吹进大丰

2017年9月6日的土拍，成为大丰房地产开发历史上的重要节点，是时，金隅大成经过多轮激战，以1.05亿元总价拿下新都区大丰街道赵家社区5、6社地块，楼面地价创纪录达到10950元/㎡，比起上一次龙湖溢价141.49%在大丰创造的最高价地块，还要高7260元/㎡，顿时市场沸腾，这在当时大丰房价普遍8000元/㎡的时代，让城北首次出现地价和房价的倒挂。

锐理数据显示，近三年大丰板块共计成交5宗土地，面积合约575.47亩。其中2015年出让1宗，2016和2017年分别出让2宗。2017年以前，大丰所出让的土地容积率在3-4之间，成交楼面价保持在每平五千以下，地价稳定。其中，2016年9月约129.78亩土地被龙湖以 3690.85 元/㎡单价收入囊中，溢价率141.49%，现打造的的龙湖听蓝湾为大丰板块首个改善型产品，大丰开始绽放出改善之花。

2016年年初锐理数据曾提出“高溢价土地必将带来产品结构升级”。2017年大丰所出让的2宗地被高溢价拍出，地价分别为10950元/平米、8700元/㎡，最大容积率不超过2.5，其打造改善型产品的可能性非常大，如果龙湖听蓝湾是大丰区域改善产品的开端，那么可以预见的是，2018年大丰板块将正式面临产品线的深度更迭，高地价向改善产品线转变的路径也将日趋明朗。

截止目前保利、人居、优品道、金隅、龙湖等众多一线房企纷纷选择入驻包括大丰市场。根据近三年大丰土地起拍价与成交价对比图可知，该板块土地价格曾于2016年下半年开始出现井喷式增长，2017年成都土地市场整体供应紧缺，房企积极补仓，城北3.5环地段且有地铁5号线的规划加持，为大丰板块的土地溢价提供了部分支撑。

结合土地市场回暖趋势和历年供销规律，2018年成都大丰土地成交有望平稳中略有提升，土地价格方面预计维持平稳。

住宅篇

成交面积全市第三 大丰房价一年上浮44%

2017年的成都房地产市场充满了意外，但一切发展却也在情理之中。这一年，“近郊区域”正式接棒主城区，成为楼市成交活跃“主战场”。

锐理数据在12月中旬发布的《2017年成都房地产市场年终报告》显示，在成都众多板块中，成交面积前十的板块皆来源于近郊，其中大丰板块以86.5万㎡的成交面积记录名列全市第三，跻身2017年成都房地产市场热门板块之一。

在众多成交项目中，保利格外抢眼，其开发建设的保利大都汇、保利城、保利爱尚里分别以125824.81㎡、100912.9㎡、82463.18㎡的销售面积包揽2017年大丰板块成交面积前三。此外，龙湖听蓝湾以73257.92㎡的销售面积名列第五。

锐理数据调取了2017年大丰板块的商品住宅备案情况，从房价走势上看，今年以来该板块住宅均价表现为上半年稳定，下半年呈上扬趋势，从年初6718元/㎡上涨至12月9704元/㎡，涨幅44%，但整体未突破万元大关；供求关系分化显著，2017年6月以前大丰板块新增面积整体大于供应面积，市场供过于求，6月以后供应放缓，9月-12月完全断档，以库存消化为主，供不应求成为市场主旋律。

发展篇

政策加持 大丰或为城北彻底翻盘

从长远看，新都的政策仍将持续利好。在2017年颁发的各项政策中，对新都楼市具有较大影响的政策如下：

·北改新蓝图

2017年4月，成都提出“东进、南拓、西控、北改”战略发展新蓝图。

·新中心城区之一

2017年7月，成都打破圈层结构，中心城区范围扩大至原一二圈层的11个行政区加高新区、天府新区，形成“中心城区+郊区新城”的空间层次。新都正式成为成都新中心城区的一员。

·北改战略

·2017年11月，成都出台《成都市房地产业发展五年规划（2017-2021年）》，对未来五年成都的房地产发展做出了规划，其中北改区域依托国际铁路港，重点支持国际商贸物流业，积极发展轨道交通、航空航天、先进材料等产业。

《规划》还指出，“北改战略”重点针对“人居环境、产业发展、生态优化、强化门户枢纽、区城协同、健全交通、彰显文化”等方面提出一揽子规划优化和提升策略。

“北改”十余年，从落实情况来看，无论是环境还是产业均有突破性改变，目前政策利好持续加码，新都加快建设宜业宜商宜居的城市环境，也将进一步提升城北新都的人居环境。

雾里看花的大丰市场

是机遇也是挑战

对大丰板块而言，从地价的万元突破到产品结构的升级，北3.5环的地段外加地铁五号线的规划的确是具有说服力的支撑，但要完成从“刚需洼地”到“改善高地”的转变，大丰还有很长一段路要走。

事实上，目前大丰板块大型商业依旧空白，配套资源相对缺乏，环境依然亟待改善，很长一段时间大丰都以“高性价比”为区域卖点。2017年成都楼市回暖，主城区全面断供，来自主城区自住购房和投资客需求外溢，大丰板块的区域价值这才得以拉伸。

大丰楼市是否真的乐观？其实每个在该区域有项目的开发商都很清楚，对于这里的本地客户来说，除了刚换改置业外，本地刚需族对均价在万元以上的新房需求并不大，2017年下半年大丰板块需求释放很重要的原因是承接主城外溢客群，库存被快速消化，大丰无新供应入市，房价开始上涨。

虽然就眼下情况看，大丰楼市供不应求明显，但随着部分炒房客的退场，楼市调控限制，市场回落或是大趋势，自住购房需求仍然是大丰楼市的主力军。因此，无论是开发商还是购房者，在决定入手之前都需要理性的思考，以免成为高位接盘、接地的“侠客”。