2017年成都土地市场风起云涌，变化迭起，其影响也将渗透到2018年楼市的发展中。锐理君将通过数据对2017年成都各城区各圈层土地市场做简单回顾，以期待能对未来市场走势有所参考。

土拍规则

2016年底成都土拍引入限价熔断机制，以控制过高地价出现；2017年开始实行限价抽签竞得，之后便是竞商业自持，到了9月7日，竞无偿移交租赁住房首次登上历史舞台，时隔一周后，人才公寓用地横空出世……

锐理数据统计显示，2017年成都共计出现了15宗含有租赁住房要求的用地以及成交19宗建设或配建人才公寓用地。

若从区域看，升级后的拍卖规则，即竞自持或移交租赁住房和人才公寓用地主要集中在主城区和天府新区，近郊目前仅有龙泉驿和新都有过移交租赁住房的要求，而人才公寓用地的出让在郊区也只出现在了新都、青白江、大邑和崇州的土地出让中。

2017年成都含租赁住房用地性质出让宗地统计

2017年含人才公寓用地性质出让宗地统计

大成都整体市场表现

·总体走势

据锐理数据统计，2017年大成都范围供应土地约224宗15277亩，共计成交192宗12747亩，同比2016年下降约10%。2017年大成都土地供销主要集中在下半年，平均楼面地价约5432元/㎡。

（2007-2017年大成都土地供销价走势）

·楼面地价前10地块

与往年相比，2017年大成都土地市场量跌价涨，尤其是价格出现明显涨幅，万元地块层出不穷。其中，最高楼面价飙至17200元/㎡，而2016年最高楼面价为12140元/㎡，放在2017年只能排到14位。

·2017年各区供销价走势

2017年，主城区（五区+高新区，以下同）共计供应约3260亩，成交3025亩，成交楼面地价约9267元/㎡；近郊区供应约3820亩，成交约3571亩，成交楼面地价约6473元/㎡；远郊供应约5223亩，成交约3681亩，成交楼面地价约2620元/㎡；天府新区供应约2974亩，成交2459亩，成交楼面价3413元/㎡。

2017年大成都各城区土地供销价走势（含招拍挂）

·各圈层成交占比

2016年大成都范围共计成交14170亩土地，其中远郊区成交5588亩，占比近40%，表现突出。一方面得益于供应量走高，2016年远郊区供应土地达到了6162亩；另一方面则是受楼市行情影响，2016年住宅市场库存快速去化，而主城和近郊土地供应量又相对减少，使得一部分需求外溢，远郊开始被重视。

2015-2017年各圈层成交量占比走势

从上图可见，2015年与2017年各圈层成交量占比相对比较稳定，远郊区有明显回落。2017年土地市场热度攀升，郊区土地市场行情也相应走高，但由于交通、配套等软肋的限制，远郊区价值较差的板块流拍率较高，风险也较大。

·溢价率

2017年溢价地块多集中在主城区和近郊区，溢价率最高的为天府新区挂牌出让的一宗44亩的商业用地，溢价率为461.54%，拍卖出让溢价率最高的为青白江77亩住兼商用地。

从区域来看，武侯区溢价率最高，2017年武侯区成交10宗地，其中9宗土地实现溢价，平均溢价率67.19%；龙泉成交8宗地，5宗土地实现溢价。

2017年成都各城区溢价率情况

各圈层土地市场热点

01 热度不减的主城

虽然在供销量层面近郊区已经扛起土地主力大旗，但主城区的优势依然存在，土地市场热度不减，房企拿地竞争激烈。

2015-2017年主城区各区成交面积和价格走势

在土地供销量上成华区领衔，成交共计703亩，而在价格上则是武侯区“一枝独秀”，楼面地价均价达到了12891元/㎡（含招拍挂），也是主城区唯一楼面价均价过万的区域。

在之前的一则推文中，锐理君已经提到过，2017年武侯区共计出让10宗地约497亩，而武侯新城板块便独占5宗，约455亩。其中4宗为拍卖出让，楼面价均价约12890元/㎡，最高为金茂拿下的162亩地块，达17160元/㎡，另外两个万元地块，还需要无偿移交一定量的租赁住房，因此可售物业地价成本也更高。

（2017年武侯新城拍卖的4宗地）

实际上，在近三年多的时间里，武侯新城土地市场高价、低容、面积大、汇集品牌房企的特点显而易见，高端住宅区定位已成型。早一点的西派城和檀府抢先站位，2017年拿地的龙湖项目天宸原著和成都首座金茂府均在12月先后亮相，2018年1月16日当代中德项目案名发布，接下来还有中粮项目、保利项目、金科项目等。2018年武侯新城的关注热度将持续甚至升级。

除武侯新城外，主城区新川板块也在2017年表现比较抢眼。2017年9月德商与北京金隅分别以楼面价11200元/㎡、12800元/㎡进驻新川，其中金隅的地块同时还需要无偿移交41%面积的租赁住房，也就是说可售物业实际楼面价更高。12月6日新川再度拍出两宗地，最高成交楼面价已达13900元/㎡。

新川板块2017年土地拍卖出让情况（来源：锐理数据）

毫无疑问，武侯新城和新川都将成为2018年备受关注的板块。从拿地价格到房企入驻情况，以及容积率要求等因素的作用下，这两大板块也是成都高改市场的重点区域。

02 异军突起的近郊

2015-2017年近郊区各区成交面积和均价走势

2017年成都5大近郊区楼面地价接二连三突破万元大关，仅一年时间地价上万地块便达9宗，最高溢价率95%。其中龙泉驿和双流区在供销量和成交价均占据前两位，2017年双流成交11宗地1082亩，成交楼面均价6877元/㎡；龙泉驿成交8宗784亩，成交楼面均价达7423元/㎡。

在第四季度《锐理房地产内参》中，关于2018年近郊是否会出现更多的万元地块做了简单讨论，总体来说，随着中心城区扩容，近郊区价值得到极大释放，渐渐成为未来楼市主战场，对于其土地资源的争夺自然也会加剧，导致地价上扬，出现更多万元地块也并非不可能。

另一方面，根据对已出现的万元地块进行研究，可以发现，他们的位置实际上都是比较有优势，比如华府板块、大面板块、犀浦板块等。加上从供销量与成交价出现的时间段对比亦可发现，土地供应短缺与房企拿地需求的供需不平衡是导致前三季度地价走高的重要原因。

一是有限价作为地价的基础调控，二是条件更加严苛，并且开发商不得不考虑的住宅市场限价限售调控政策，高地价地块出现的可能性大大降低。

03 初露光芒的远郊

与此同时，远郊区也在发力，其中新津楼面地价已刷新至7770元/㎡，更新远郊区域地价纪录。这在一年里，青白江和新津表现最为突出。

2017年青白江成交土地1541亩，成为除天府新区外成交量最多的区域，而最高楼面价也达到了4450元/㎡。在这一年的时间里，青白江迎来金科、佳兆业、人居、美的、万科等实力房企先后进驻，区域价值被发掘；同时越来越多的大开发商的到来也将为青白江的房地产市场注入新的活力，推动区域市场更新升级。

与青白江相比，去年新津在土地供应上不及青白江的零头，总共成交约308亩土地。但成交率为100%，供应5宗全部成交。其中太行瑞宏以溢价85%拿下一宗41亩的纯住宅用地引起极大关注。

2018年成都各区域各圈层土地市场又会有怎样的表现？我们拭目以待。