随着城市的发展和外拓，交通和配套条件的逐步改善，近郊区开始从不被重视到渐成置业“热土”，蜕变在2017年显得尤其瞩目。

这一年，成都“东进南拓西控北改中优”城市发展战略出台；

这一年，近郊区被纳入中心城区范围；

这一年，住宅供应成交近郊拔得头筹；

这一年，近郊五区地价接连突破万元大关；

……

因此，关于2018年近郊市场会如何也会有诸多猜想。锐理君将通过两个维度多组数据对2017年近郊市场进行复盘，可作为对2018年近郊市场走势的思考和判断依据。

土地市场维度

成交3571亩

锐理数据统计显示，2017年近郊区共计成交土地44宗，约3571亩，与2016年相比，增长约21%。其中以拍卖方式出让的达37宗，约2974亩，占比约83%；用地性质为住宅与住宅兼容商业宗地成交面积约2762亩，占比约77%。

对比成交量最多的2013年，其拍卖出让土地占比仅56%，从一定层面上可见当下拿地难度升级；另一方面，2013年住宅和住兼商用地成交量也只占56%，虽然2017年近郊土地供应成交在近6年里并不突出，但住宅用地供应量比重却在加大，纯住宅用地在断供两年多后大量释放，以解渴住宅市场需求。并且，从趋势上看，2017年土地供应呈现上涨态势。

2012-2017年近郊区土地供销走势

楼面价6473元/㎡

地价是土地市场中备受关注的要素。在近6年时间里，2012-2015年近郊区地价保持平稳，平均楼面价在1000-1300元/㎡之间。直到2016年楼面地价实现翻倍，而2017年已达到6473元/㎡，同比2016年上涨约130%，同比2015年上涨388%。

并且在这一年里，近郊区楼面地价首次跨过万元门槛，最高楼面价刷新至11400元/㎡，先后共9宗地跻身万元地价阵营，而2016年的最高楼面价8950元/㎡在2017年只能排在第15位。

溢价率45%

在溢价率方面，2012-2017年前四年中，除去2013年出现比较高的溢价率外，近郊区土地溢价率处于低位，而2016年则出现明显地上扬，达到近几年历史峰值。一年时间平均溢价率从16%飙升至80%，究其原因，该年住宅市场去化效果明显，开发商需要拿地补仓，而供应又相对比较短缺，供不应求，开发商夺地竞争激烈。

2012-2017年近郊楼面地价与溢价率走势对比

2017年近郊各区楼面地价与溢价率对比图

虽然楼面地价一路攀升，但在2017年溢价率下降到45%。一是经过2016年土地价值攀升，平均起拍楼面价从2016年的1540元/㎡上涨至2017年的4524元/㎡。另一方面调控政策正在发挥作用，限价熔断抽签，竞自持和移交才公寓等，难度升级，加上住宅市场的限价政策，连环政策控制更高溢价出现。

2015-2017年近郊各区土地成交量价走势

成交量最多：双流·1082亩

2017年近郊五区中，双流、温江、郫都区均是供应面积大于成交面积，新都则是供应与成交持平，供应8宗成交8宗，而龙泉驿则是唯一成交量超过供应量的区域，与其区域热度有一定关系，加上东进红利影响，前景也被大为看好。

供应成交量最高的为位于城南的双流区，成交11宗地共计约1082亩，闯进大成都范围土地成交面积前三甲。其中9宗为拍卖出让，3宗位于华府板块，5宗位于东升板块。

在这11宗地中，有4宗体量超过百亩，有3宗地需要移交一定体量的人才公寓住房，这是2017年近郊区中唯一实现人才公寓住房移交的区域。

2017年近郊各区土地供销情况

溢价率最高：新都•61.95%

溢价率在一定程度上可以反应出地块和区域的价值空间及发展前景。据锐理数据统计，2017年近郊各区土地出让平均溢价率新都区最高，为61.95%，另外四区集中在38%-50%左右，总体比较均衡。

可能稍显意外，溢价率最高区域是位于城北的新都区，毕竟曾经一直不被看好。去年新都区共计成交8宗地，除一宗商业用地是挂牌外，另外7宗均为拍卖出让。

刨除商业挂牌和在 “配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交人才公寓套数”规则下出让的宗地外，其余全部溢价成交，且最高溢价率137%，紧随其后的是9月诞生的万元地块，溢价率也达到了95.45%。

从侧面可以看到在城市升级中，各区域均在发力，城北也在蓄力崛起中，尤其是具有地理位置优势的大丰板块。

2015-2017年近郊各区溢价率走势

2016年市场行情走俏，近郊区市场也水涨船高，但主要还集中在城南的双流区和城东的龙泉驿区，两区域的平均溢价率分别达到了140.83%、136.88%。对比鲜明的是郫都区和新都区溢价率不足20%，区域分化严重。但在2017年这种差异大大缩小。

楼面价最高：龙泉驿•7423元/㎡

2017年近郊各区楼面地价环比前一年均有所上涨，温江、郫都、新都达到成倍增长，由1字头上升到5到6字头。地价领先的仍是双流和龙泉，其中龙泉驿平均楼面价已经突破七千大关，并且出现两宗万元地块。2017年近郊区最高楼面价宗地也位于龙泉驿，即6月中海以楼面价11400元/㎡拿下的99.52亩十陵地块。

2015-2017年近郊各区楼面地价走势

当然，2017年土地出让中还有一重要特征——容积率普遍趋小，根据锐理数据统计计算，2015年出让土地平均容积率为3.0，2016年容积率为2.77，而2017年则仅有2.36。这也与《成都市房地产业发展五年规划》以及城市发展规划等基调一致。

加上地价走高，曾经的刚需“重镇之地”，开始逐渐变革，改善产品也将频现于近郊市场中。或许这样的趋势已在2017年的住宅市场中若隐若现。

住宅市场维度

商品住宅供销占比超50% 近郊扛主力大旗

虽然2017年近郊区商品住宅量跌价涨，但新增供应945万㎡，成交1344.73万㎡，供销占比在大成都范围内均超50%；同时近郊五区组团霸榜去年住宅供应销售面积前五。毫无疑问，近郊区已渐渐接过大旗，成未来市场的“主力战场”。

从供需结构看，需求旺盛，供应不足特征显著，大量消耗库存，去化周期仅6.8个月。

成交套均面积99.7㎡ 产品结构调整

曾经，近郊区是刚需置业需求的主要承接地，不管是热门板块大面、犀浦还是华府等，刚需产品占绝对主力。但在2017年情形悄然开始逆转。

从2015-2017年近郊区各面积段户型成交套数走势看，去年大套型尤其是110㎡以上户型有明显的增势。锐理君还调取了2012-2017年近郊销售户型的套均面积走势，在下图中，折线在2017年陡然上扬，表明产品结构正在调整。

2015-2017年近郊区各户型面积段成交套数情况

2012-2017年近郊区成交户型套均面积变化趋势

热门板块成交均价破万 7千档为主流

2017年双流仍然是成交均价最高的区域，从6字头跳涨为9字头，同时也是涨幅最大的；龙泉驿、郫都区、新都区房价基本持平，均位于7千档；温江是目前五区中唯一房价均价低于7字头的区域。而个别热门板块如华府、犀浦、大面等成交均价已经在万元左右。

2015-2017年近郊各区房价走势

结语

成都三大圈层中，到目前主城区开发空间已经比较有限，远郊区受位置、交通等限制，短时间内难以担大任，潜藏风险较大，而近郊从开发程度到未来发展空间均显示出其大有可为。

有了中心城区身份加持，资源吸附能力增强；既受中优规划的影响，又享东进南拓北改西控的战略支撑；刚需产品“生产基地”，房价相对温和，同时又有中海、新希望、北京金隅、中房、绿城等房企不惜以破万价格拿地重兵布局，未来产品将更加多元，既能满足刚需购房需求，亦可承接主城改善需求外溢。既成长了华府、大面、犀浦等明星板块，但区域内部发展不平衡的情况依然存在，今年又会有哪些黑马板块诞生？

这样的近郊在2018年又会有怎样的表现？