“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，叶徒相似，其实味不同。所以然者何？水土异也。”——《晏子春秋·杂下》

中国春秋时期著名的历史故事“晏子使楚”中诞生了“南橘北枳”的成语，以橘树在淮河两岸结出不同的果实，比喻同样的事物在不同环境下会发展出不同的结果。

在成都，也有一条“淮河”将两个板块分隔开来，绕城高速东段“两岸”的三圣乡和大面板块曾经也呈现出“南橘北枳”的格局，而这样的格局在成都楼市的发展中逐渐被弥合，成为一段历史的注脚。

2017年“东进”战略开始，成都人把目光也投向了城东的楼市。从几年前开始，三圣乡和大面就已经成为城东楼市最为活跃的两个板块。虽然同属“明星板块”，三圣乡和大面楼市却一直保持着各自的特点。

从地理上看，三圣乡板块和大面板块同样位于成都东大门，三圣乡东南边缘与大面的西北边缘相接，绕城高速成龙段将两个板块劈开。在绕城高速两侧，三圣乡属锦江区，大面属龙泉驿区。在交通方面，地铁二号线贯穿三圣乡和大面，其中属三圣乡板块的地铁站为洪河和成都行政学院，属大面的地铁站为大面铺、连山坡和界牌。这样看来，三圣乡和大面在地理位置、交通条件上都非常接近，却在其楼市发展上表现出明显的差异。

骤然冷却的三圣乡

三圣乡板块在2013~2016年的四年间一直是成都楼市中不可忽视的重量级板块，根据锐理采集的数据，该板块的成交总额在这四年中一直处于成都所有板块的前列，2013年第7、2014年第3、2015年第10、2016年第8，而在2017年其成交面积则出现了断崖式的下降。16亿元的成交总额只达到前一年成交总额20%的水平。

成交规模下降的同时，价格却匪夷所思地向上猛冲。从价格上看，三圣乡住宅的成交均价在2015年初的8600元/㎡的基础上一直上涨，到2016年7月首次突破万元关口，此后屡次上攻，在2017年8月达到14931元/㎡的历史巅峰。

与三圣乡隔绕城路相望的大面板块在同样的时间段里的表现如何呢？

走上巅峰的大面

2013~2017年的五年时间里，大面板块没有缺席过成都最吸金板块的行列，在2017年更是位列犀浦之后，年度成交总额排名第二。更为难得的是，大面的吸金能力只在2014年短暂下降过，其余的年份均呈现出逐年走高的趋势，在2017年达到了历史峰值99亿元。

价格方面，大面的成交均价在从2015年初到2016年下旬都非常稳定，基本维持在5500元/㎡~6000元/㎡的区间内，猛烈的上涨势头出现在2017年上半年，大面板块均价从7000元/㎡蹿升到10890元/㎡，上升幅度超过50%。

量价齐升，大面板块在2017年的表现可以用这句话加以概括。

相邻的两个板块，一个量缩价涨，一个量价齐升，在绕城高速这条“淮河”两岸，两个板块的楼市在2017年走出了完全不同的路线。

那么造成这样“南橘北枳”现象的原因又是什么呢？一条绕城高速的“魔力”就如此巨大么？

价格差“破题”

抛开一个属于主城区另一个属于二圈层城区这样显而易见的原因，锐理重返数据之中寻找这个问题的答案。

将两个板块的数据放在同一个坐标系中进行比较，从两条销售均价的曲线中，我们或许可以找到“破题点”

根据这张2015~2017年三圣乡、大面板块的价格走势图可以看到，从2015开始，虽然价格起起伏伏，但是在2017年2月之前，三圣乡和大面板块的成交均价之差基本维持在3000元~4000元/㎡的范围内（价格差均值为3400元/㎡），而在2017年2月之后，三圣乡和大面的成交均价之间的差值快速缩小，到2017年末，这两个板块成交均价之间的差值基本被抹平。

两个板块在价格上的鸿沟逐渐消失，意味着什么呢？

为了解决这个问题，锐理又调取了锦江和龙泉驿两区同时间的价格数据，发现这两个城区之间的价格差值从2015年~2016年上半年的5000~6000元/㎡，到2017年年末已经快速扩大到了12000元/㎡的水平。

到这里，可以总结一下上面两张表为我们提供的信息：

1. 在2015年~2016年的很长时间里，锦江区和龙泉驿区之间的差距（下面简称区-区价格差）、三圣乡和大面之间的差距（下面简称板块-板块价格差）都保持着大体的平衡，基本同涨同跌；

2. 三圣乡和大面之间的差距比起锦江和龙泉驿之间的差距要小得多；

3. 从2016年第四季度到2017年第一季度这段时间里，区-区价格差和板块-板块价格差均出现了变化；

4. 在相同的时段内，区-区价格差明显增大，而板块-板块价格差则迅速变小。

2016年末和2017年初，这两个板块发生了什么，以致于两板块楼市发生了如此巨大的改变？

刺眼的“0”

将调查的目标指向在2016年年末到2017年年初，在三圣乡板块的供应数据中出现了一个让人印象深刻的数字——“0”。在2016年12月之后，整个三圣乡的供应数据为0，整个2017年，三圣乡板块再也没有任何一个楼盘拿到预售许可证。而在2017年，大面板块的总供应面积为87万㎡。

同样以这个时间点为界，三圣乡板块的月均销售面积也在2016年12月之后出现了“雪崩式”的滑坡。

通过库存数据可以发现，大面板块的库存量在2017年4月之后出现显著下降，在2017年年末和三圣乡来到同一水平——30万㎡以下。

或许这就为我们解开了三圣乡价涨量跌的谜底——供应枯竭让板块市场无货可买，三圣乡成为了一个有价无市的板块。

看看微观的数据。

在2016~2017年大面板块单月成交面积最高的三个月份为2016年9月、10月和2017年8月，而在2016年8月和2017年7月两月，三圣乡达到了年内成交均价的峰值。也就是说，大面板块的成交高峰与三圣乡板块的成交价格高峰呈现紧密的正相关关系，在三圣乡成交均价达到高峰之后的当月或次月，因高价“挤压”而不得不退而求其次的购房者们都将视线投向大面板块，成交的波峰将在1~2个月内“抵达”大面板块。

消失的“淮河”

按照这个思路，结合我们前文提到的数据，大面在2017年不俗的表现也可以解释了。

在整个市场供需平衡的情况下，分属主城区和二圈层城区的三圣乡板块和大面板块之间的价格天然有差异，又由于两个板块的地理位置相近，城市发展程度类似，板块和板块的价格之间的差异明显小于城区之间价格的差异。

在这个前提下，两个板块的楼市一方面呈现了差异，一方面又酝酿着打破这种差异的力量。

在2017年，三圣乡的供应量严重不足，而板块的价格也水涨船高，这就打破了三圣乡和大面之间曾经长期维持的平衡。

许多原本想要在三圣乡置业的购房者不得不退而求其次涌向邻近的大面板块，大面承接了三圣乡的购房需求，这部分涌入的购房需求和本版块自身的购房需求河流，让大面的库存急速去化。让大面的价格逼近三圣乡，价格“洼地”迅速被填满的同时，促成了大面板块在2017年的丰收。

最终，隔在三圣乡和大面之间的这条“淮河”也被填平了。

同样的情景也发生在郫都区犀浦板块、双流区东升板块等近郊明星板块上，主城区供应无法紧跟需求和二圈层城区的发展带来的需求外溢、推高“门户”板块的价格，进而带来二圈层板块和主城区板块之间的界限开始模糊，这在2017年已经成为成都城市、楼市发展的一大特征，预计在2018年还将继续。

成都楼市“南橘北枳”的平衡期已经一去不回，新的平衡何时出现就成为了成都人应该思考的下一个问题。这个现象告诉我们，城市是一个不断变化发展的生命体，用静止的思维去思考城市，将无法理解它，更不要提利用这样的变化中的机会了。