2月7日，温江一宗人才公寓用地、金堂三宗住兼商用地登上拍卖台。这是人才公寓首次进入温江，人居不出意料以底价拿下该地。另一方面，金堂时隔三年终于迎来土地拍卖，最终三宗地块被金堂县兴金开发建设投资有限责任公司（隶属于金堂县国资委）收入囊中，溢价率最高 69.7%。

地块打造

温江本次出让的永宁镇50.22亩宗地作为人才公寓项目，有较为明确的配建规定，最终竞得价格也没有太大起伏。

基础配建要求

出让公告显示，宗地须自行打围。宗地内无未拆除的建构筑物，无杂树，但有7根高压电力杆线。地块须配置一定面积的社区公共服务用房，并临街集中设置在地面以上，且不得超过地面三层。其中须有20%以上的公共服务用房置于地面一层。建成后无偿移交给区国资部门。

（温江宗地配建要求）

业内同行注意，宗地溢价率达60%-80%的，签订出让合同之日起30日内支付地价款的50%，90日内付清。溢价率在80%（含80%）以上的，签订出让合同之日起30日内一次性缴清土地出让价款。

人才公寓用地

出让宗地住宅用地部分为人才公寓项目用地。要求60㎡房源占比不低于15%，90㎡房源占比不低于35%，120㎡房源占比不低于35%，其余不高于15%的户型由竞得人自行确定，建成之后向ABCD类人才定向销售。根据成都实施的优先人才发展战略需求，该房房价原则上应低于同区域同品质同时期新建商品住宅的平均销售价格，必要时可低于成本价销售。

智慧小区配套

该用地有智慧系统建设要求。其建设须满足温江智慧城市建设标准要求。并配建不低于100㎡的智慧小区配套用房，建成后移交。

金堂本次出让的二、三、四号地块为连襟地块。出让公告要求宗地竞得人须在金堂县范围内登记注册具有独立法人资格且税收解缴关系在金堂县范围内的全资子公司。并且成品住宅（全装修）建设比例不低于30%。

市场分析

温江

锐理数据显示，2017年温江土拍市场不算活跃，拍卖成交土地仅为5宗，而16年有11宗。17年温江拍卖成交土地面积为546.44亩，环比16年下降13%。量虽然跌了，其价格却有明显上扬：17年温江平均楼面地价5993元/㎡，环比16年上涨159%，溢价率为51.09%，上涨6%。这与17年整个市场的大环境趋势是相符的。

（温江土拍数据对比）

16年的温江主要得益于品牌房企多次加持：恒大狂揽4宗，金科也斩获2宗，市场集中度高。17年受出让宗数影响，市场没有表现出强大的集中度，只有中南连拿两块16年9月因故终止的地块，其他品牌房企进入机会较少。

和近郊其他区域相比，17年温江表现出了一定的溢价动力，但还有较大追赶空间。数据显示，温江拍卖出让土地的平均溢价率为51.09%，仅低于新都区（62.46%），位列第二。但其平均楼面地价仅为5993元/㎡，远低于近郊7568元/㎡的均价，与双流9767元/㎡、龙泉驿8323元/㎡、新都6466元/㎡也有明显差距。究其原因，主要是产业用地对其整体均价的平衡。

（温江产业定位）

土地出让性质方面，温江在11月1日出让了一宗满足生物医药类重大招商引资项目的机构和人员住房需求的产业配套住宅用地。温江按照全域医学城产业布局，重点发展生物医学产业，协调发展现代服务业和生态旅游产业，在用地和规划上也有明显的医学产业特点。该次出让加强了温江产业特色。今日人才公寓首进温江，市场发展将更加多元。

（地块区位图）

本次出让地块位于芙蓉大道与永文路交汇处，右邻保利·西子城项目。北面有华西医院温江院区，配套优势大。周边在售项目离保利西子城备案均价9730元/㎡，上林赋备案均价11048元/㎡，置信学府杏林备案均价5479元/㎡。因为本案属于人才公寓项目，在未来产品打造和价格上都有详细规定，周边房价、产品仅做参考。

金堂

金堂上一次有土地参与拍卖要追述到15年了。时隔三年再次登场，金堂起始楼面地价已由当时的124万元/亩上涨到460万元/亩。去年金堂曾挂牌出让一宗38.4亩的商业用地，是其全年唯一一宗成交土地，成交单价126万元/亩，也远低于今日数据。过去金堂土地多以底价成交，溢价率低。在17年土拍市场狂飙突进之后金堂推出三宗共计89.55亩连襟地块，是否实现价值更新值得关注。已知地块面积都不大，全为住兼商用地。最终三宗地块被金堂县国资委下属公司拿下。

(2015-2017年金堂土地成交数据 来源：锐理数据）

成交结果

土地位置：温江区永宁镇新庄社区

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 33481.5

用地面积(亩): 50.2222

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于83703.75平方米

可开发体量（万㎡）：8.370375

起拍价(万元/亩): 583.33

成交单价（万元/亩）: 583.3339

成交总价（万元）: 29296.3125

楼面价（元/平米）: 3500.00

竞得者: 112号 人居

溢价率:0.00 %

计算容积率: 2.5

备注：出让宗地住宅用地部分为人才公寓项目用地，该项目用地面积33481.50㎡；计入容积率总建筑面积83703.75㎡；60㎡不低于15%，90㎡不低于35%，120㎡不低于35%，其余不高于15%的户型由竞得人自行确定

第二宗

土地位置：金堂县淮口镇现代大道以东、红岩寺大桥以南（C地块）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 22659.71

用地面积(亩): 33.99

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 1.0＜R≤2.0

可开发体量（万㎡）：4.531942

起拍价(万元/亩): 330

成交单价（万元/亩）: 560

成交总价（万元）: 19034.4

楼面价（元/平米）: 4200.05

竞得者: 116号 金堂县兴金开发建设投资有限责任公司

溢价率: 69.7%

计算容积率: 2

备注：住宅部分成品住宅（全装修）建设比例不低于30%。

第三宗

土地位置：金堂县淮口镇现代大道以东、红岩寺大桥以南(D地块）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 16169.38

用地面积(亩): 24.25

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 1.0＜R≤2.0

可开发体量（万㎡）：3.233876

起拍价(万元/亩): 330

成交单价（万元/亩）: 550

成交总价（万元）: 13337.5

楼面价（元/平米）: 4124.31

竞得者: 116号 金堂县兴金开发建设投资有限责任公司

溢价率: 66.67%

计算容积率: 2

备注：住宅部分成品住宅（全装修）建设比例不低于30%。

第四宗

土地位置：金堂县淮口镇现代大道以东、红岩寺大桥以南（F地块）

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 20870.2

用地面积(亩): 31.31

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: .0＜R≤2.8

可开发体量（万㎡）：5.843656

起拍价(万元/亩): 460

成交单价（万元/亩）: 610

成交总价（万元）: 19099.1

楼面价（元/平米）: 3268.35

竞得者: 116号 金堂县兴金开发建设投资有限责任公司

溢价率: 32.61%

计算容积率: 2.8

备注：住宅部分成品住宅（全装修）建设比例不低于30%。

编辑 | Mola

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