日前，一则成都五环路预计2018年内开工建设的消息引发极大关注。实际上，早在一年前四五六环就已官宣命名，同时出台的还有天府新区一二环规划。

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成都环线演变与楼市板块发展路径

其中四环路，即原第一绕城高速，覆盖了主城与近郊两大区域众多板块；五环路（成环路）主要串联起新都、郫都、温江、青白江等二圈层以及天府新区；六环路（第二绕城高速）则主要担当贯通金堂、新津、简阳、崇州等成都周边区（市）县。

绕城高速本是国家高速的一部分，但随着城市发展逐渐向外拓张，绕城开始承担城市内道路的功能。通过正式命名将绕城融入城市环路体系，更适合城市发展需求，也便于更好地服务于社会生活。

从所处位置及覆盖范围看，其中四环不仅可以分流城市环线交通，前有一二三环，后有五六环，中间串联着站南、大源、世纪城的等多个繁荣板块，其意义和作用显而易见。

再从成都环生态带的规划打造也可窥见一些脉络。

成都环城生态区规划

回顾成都环路发展历程

1993年，二环路建成通车；

2002年，三环路正式通车；

2012年，2.5环全线贯通，2014年冠名为中环路；

2017年，四五六环路正式命名；

2018年，五环路预计开建。

过去一至三环总体以圆环形发展，但按照目前的政策和城市规划，未来环线或更可能呈点状或块状，集中成片发展。在今年成都市政府工作报告中有提到2018年的工作计划中东进的龙泉驿、简阳和南拓的天府新区将成为投入的重点区域。

纵观四环覆盖的板块，既有站南、武侯新城、三圣乡、外光华、大源等主城明星板块，也含大面、犀浦等近郊热门板块，也不乏在区位上占据比较优势却始终欠缺火候的板块，比如北湖-龙潭寺、十陵-洪河板块等。

四环区域的现状正好折射出成都城市整体的一个现状。通过对四环周边板块研判，可以从中获取一些城市发展路径和楼市发展逻辑的启示。比如武侯新城、大面、大源等。

简单总结来说，一个板块的崛起是在多重因素的作用之下，包括但不限于：

1. 宏观层面的政策规划；

2. 区域位置符合城市发展路径，地铁牵头，交通便捷；

3. 土地供给给力，可吸附更多房企进驻，参与区域开发建设。

成都四环恰逢其时站上楼市新风口

在城市发展路径按着环形方向前进时，成都楼市也保持着相同步调。从早期的市中心一二环到逐渐挑大梁的三环，历时多年发展至今，已经熟透，几近于饱和。

《成都市城市总体规划（2016-2035年）（送审稿）》将成都城市格局提升为“一心两翼三轴多中心”，将遵循城市发展规律，实施差异化区域发展战略，构建“东进、南拓、西控、北改、中优”差异化发展的五大功能区。从潜力空间看，成都楼市未来的发展重心将逐渐落于四环、五环。

在成都中心城区扩容，城市发展战略“十字方针”出台等多重因素刺激下，成都城市外扩加速已成共识。仅从2017年土地市场便可窥探一二，不仅近郊开始炙手可热，远郊一些区域也异军突起。

锐理数据监测显示，在2017年远郊区地价大幅度走高，其中新津楼面地价突破7字头，刷新远郊地价纪录，且供应5宗地全部成交；青白江土地成交1541亩，大成都范围内仅次于天府新区土地成交量，最高溢价率达260%。简单的几组数据已可见其热度。

2013-2018年远郊区地价走势 来源：锐理数据

但以客观现状看，五六环串联起的区域在交通、配套、人流量等各方面有软肋制约发展，加上内部板块间发展并不平衡，要突破瓶颈实现区域蜕变升级尚需时间和机会。综合而言，融合了主城区域与近郊热门板块的四环还处于当下成都楼市的新风口。

2017年成都各大环线商品住宅销售面积与存量面积对比

数据显示，2017年成都各大环线商品住宅销售与存量，二环至绕城挑大梁，其中二环至三环与三环至绕城（四环）成交面积基本持平，但在存量上，三环至四环区域，远大于其他区域。从这一层面而言，2018年三环至四环将是商品住宅的主力供应区，加上逐渐向外延伸的趋势，成都楼市进入四环时代的轮廓已经清晰。

除去大源、站南、武侯新城、外光华等热门板块外，四环周边仍存在多个潜力十足，但却欠东风助力而未实现价值释放的板块。针对这些热点板块，锐理君也将结合多方数据信息，在后期陆续展开相关报道。

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