《成都市城市总体规划（2016-2035年）》草案（以下简称总规）的公布，为下阶段房地产市场发展带来了全新思考：

从城市端来看，构建超大城市治理体系，在老城与新城的动能转换之间，如何才能找到最佳的发展区块？从房企端而言，面对更长的生存周期，以往拼速度、短平快、强复制的开发模式，如何面对“高质量”带来的严苛考验？供需失衡拉大了存量与消化之间的市场鸿沟，盲从的购房者，应该如何正确研判当前入手的“货”，如何在未来10年甚至20年，享受产品高溢价的“值”？

抛开品牌、项目与产品属性，从城市角度我们首先需要明确透视以下三个问题：

世界宣言背后 三道“城市命题”如何立与破？

（成都鸟瞰图 来源：网络）

调整城市空间结构、重塑产业经济地理——疏解转移非核心功能，强化提升国家中心城市的核心功能，成都为有效治理“大城市病”而给出的“城市命题”，引人深思：

问题一：如何实现世界城市定位？

总规确定了成都世界城市的定位，明确将打造国家中心城市、美丽宜居公园城市、国际门户枢纽城市、世界文化名城、迈向可持续发展的世界城市。那么，房地产开发企业该如何重新确立格局？

问题二：如何把握城市发展方向？

总规强调坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针。通过“舍与得、增与减、东与西、新与旧、城与乡”五大指标更新城市发展。那么，房地产开发企业该如何紧跟方向前行？

问题三：如何回应幸福生活呼唤？

总规明确要求坚持以人民为中心的发展思路，满足人民日益增长的美好生活需要。如推动“产-城-人”向“人-城-产”方向发展，将人提升到发展第一位。那么，房地产开发企业又该如何回应呼唤？

每年复制一个自己 “千亿新军”成都暗藏12大项目

截至2017年末，成都房地产市场一个很显著的特征是：全国房企销售前20强都已经在此扎根。无论是参与土地招拍挂，还是通过收并购曲线入蓉，土地资源的高度集中，对企业资金实力、运营能力和产品掌控力的要求越来越高。

这之中，“千亿新军”新城控股的一系列数据引起了锐理君的极大兴趣：

◆2017年，新城控股全年合同销售金额达1264.72亿，同比增长94.39%，而2015年这一数字仅为300亿，三年销售金额翻四倍，规模的扩张相当于每年“复制”一个自己。

◆2017年，新城控股年报数据显示，其当年目标完成率为148.79%，位列行业第一；集团销售面积为928.28万方，同比增长61.44%；截至报告期末，集团总资产达1,835.27亿元，比上年度末增长77.89%，归属于上市公司股东的净利润达60.29亿元，比上年同期增长99.68%。

◆2017年，新城控股整体平均融资成本达5.32%，净负债率为67%，展现出稳健的财务结构。2017年末，新城漂亮越过房企千亿龙门线，其2018年的销售目标是1800亿。

（2009-2017年新城控股全年合同销售金额表 来源：锐理数据）

“突飞猛进”、“高完成率”、“财务稳健”——从新城控股近些年的表现来看，不仅有量的提速，更多是质的飞跃。值得市场高度关注的是，在成都房地产市场，“千亿新军”新城控股的项目储备已多达12个，2018年将实现多点开花的结果。

实际上，新城控股在成都的落点是以商业起步。2015年，新城控股旗下商业标杆——吾悦广场就已落户龙泉驿。2017年，新城控股收购金辉新都项目部分股权后，首次推开蓉城住开大门。之后“新城速度”便一骑绝尘：独立开发且与万科、保利合作，深度加持天府新区；与绿地、美的、京汉合作，精准进入龙泉驿、青白江、简阳等热点区域。坚持“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”战略的新城，短短半年在四川的土地储备就激增652854.24平方米。

2018年，如何才能推开成都市场？新城控股从城市维度作了三点回应：

关于世界：品牌发声探寻天府精神

房企进入城市之后发出“第一声”尤为重要，或作为品牌宣讲或作为产品剖析，是房企城市站位的重要一环。而新城拟在3月27日举办的“新来，更动蓉”品牌发布会却将成都文化放在第一位，通过成都历史文化和成都幸福生活的碰撞，重新挖掘天府精神。在新城看来，民族的才是世界的，接轨世界，首先需要重塑文化之根。比如其全城推广的成都诗词趣味答题H5，展现出新城对成都骨子里的天府文化的探寻和尊敬。

（新城控股成都品推示例）

关于发展：商住融合推动城际发展

成都市统计局公布2017年成都常住人口为1604.47万人，总规确定2030年成都市常住人口规模控制在2300万。城市能级升级带来广阔发展空间，新城标杆干净利落：商业先行，推动区域；住宅铺开，合纵连横；商住融合，共谋发展。

1、商业先行 解渴百万需求

对于大多数房企来说，快速去化回笼资金的住宅项目明显比商业项目“好消化“，新城在成都却反其道而行之，商业项目先行落地，表现出了新城醇熟的产品运营能力与自信，也是新城城市责任与理想的体现。

截至目前，新城全国运营及在建吾悦广场已达68座，单广场日均客流达4.32万人。吾悦系列产品以“有情怀、不复制、具规模”为指引，目前已经研发至第四代产品。新城在城市配套、客研和招商领域有着精准的研判能力，位于龙泉的成都新城吾悦广场和位于武侯新城的成都武侯吾悦广场，皆坐镇热门发展区域，解渴区域百万级配套需求。成都新城吾悦广场是龙泉第一个真正意义上的商业综合体，汇聚周边200万人生活需求于一身，新城控股集团2017年第四季度简报显示其出租率高达100%，年租金及管理费收入达4860万元。

2、住宅铺开 升级城市动力

目前新城已经完成天府新区视高、青白江、龙泉、简阳、新津等区域的布局。南拓（天府新区）、东进（简阳、龙泉驿）、国际枢纽（青白江）、人文之地（新都），新城的每一步，都暗合了城市的发展思路与规划，并显示出精准研判能力：比如新城成都一号作品新城·悦隽天府就位于天府新区视高板块，占位城市规划先端，结合天府新区及视高经开区规模产业，聚合城南外溢加大学城人口，多点研判，精准布局。中优方针下，开拓新兴板块的房企不少，但能在这么短时间完成如此广泛布局的只有新城一家。

（新城聚焦的潜力区域 来源：锐理数据）

新城的成功秘诀在于其强大的合纵连横能力。新城控股2017年9月-2018年2月月报显示，半年时间里新城在川与绿地、万科、美的、京汉置业等房企合力，通过合作方式增加土地储备42.53万㎡，支付土地价款12.37亿元。在土拍规则升级，拿地门槛提高的现在，新城精准判断收并购市场的潜力，顺利完成“弯道超车”。

（2017年9月-2018年2月新城四川合作拿地统计表 来源：锐理数据）

关于幸福：天府新区纯墅居尺度

在新城眼里，城市的幸福感，归根结底还是需要体现在对产品的雕琢上。“从客户的角度出发，思考空间、思考建筑、思考园林、思考社区、思考产品与城市的关系，以及这些综合因素面对不同的客群所应体现出的均好性、包容性、价值感”是新城秘而不宣的产品秘诀。

（新城·悦隽天府效果图）

因此，新城控股在天府新区视高规划出纯墅居尺度，并用行列式保证每户获得同样好的日常和大体相同的通风，保证了别墅部分的居住私密性；高层组团则退出300米双十字轴心景观，使得高层亦可推窗见绿；洋房部分位居组团核心，可尽享双中庭景观。

作为新城送给成都的一号作品，位于天府新区视高板块的新城·悦隽天府是新城幸福之“芯”的完美结合：坐镇天府新区轴心，多家千亿房企在此围合；周边涵盖1湖2山3公园，无法复制的自然环境高度；300米双十字轴心景观，片区仅有的纯墅居布局……

实际上，从品牌加持到区域拓局再到产品立足，新城控股2018年将带给成都市场的新玩法远远不止，对此锐理君也暂且留下以下悬念，下期为读者一一解答：

1、“轴+心”的布局思路下，新城2018年首秀项目新城·悦隽天府暗含着哪些不为人知的市场预判？

2、从城市核心到生活中心，新城控股的张力如何展现？为何天府新区的品质生活是由新城挂挡起步？

3、品质与价格的二元逻辑下，未来产品的高溢价如何快速变现？

更多解答，敬请期待。