日前《成都市城市总体规划（2016-2035年）》草案公示，既确定了成都世界城市、国家中心城市、美丽宜居公园城市等定位，同时明确了差异化区域发展战略。

新的规划和战略将推动区域格局新一轮洗牌。城市及区域发展路径将带动楼市更迭，很多人都在问：房地产新周期里，新的开发与购买机会点在哪里？

总规中除对“东进、南拓、西控、北改、中优”五大功能区规划作了比计较详细的阐述外，还着重提出加快天府新区建设。作为“一带一路”建设和长江经济带发展的重要节点的天府新区，要提升创新功能，突出公园城市特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，建设内陆开放经济高地。

锐理君从中得出三个信息：1、天府新区的视野站位更高；2、公园宜居城市的环境更优；3、引领经济发展的能量更强。

研判
从四组数据看天府新区新机会

1.去年住宅供销比1.36 价格却跳涨

锐理数据监测显示，在市场大热的 2016年，天府新区商品住宅成交量上涨约106%，去化明显；房价也出现拐点，一路攀升，尤其是第四季度，中心城区中高新区和天府新区上涨幅度最大，分别为26%、37%。

2016年1-4季度成都各区房价走势

此后，在全国范围内展开调控的背景下，成都确保房地产市场平稳理性发展的措施也接连出台。从数据显示看，在连续两年供不应求之后，天府新区2017年新增供应量超过了成交量，供销比达到了1.36，价格同比2016年上涨了31%。

2014-2017年天府新区商品住宅供销存量价

价格的基础是价值，2017年天府新区市场价格与供需关系表现不一致，很大程度在于天府新区这一城市IP的自身功能作用。从购买者层面来看，城南市场的发展潜力、增值预期、后期溢价能力明显更突出，被认可。

2.改善加深 户型套均面积升至127㎡

锐理君调取了近四年里天府新区各面积段产品的成交面积，130-150㎡产品销量在2016年有突飞猛进地增长，增幅达312%；170-200㎡产品销量增长也比较明显。此外，天府新区销售产品套均面积不断扩大，到2017年已经为127㎡且一直远高于中心城区平均水平。

2014-2017年天府新区与中心城区销售户型套均面积走势对比

天府新区率先进入改善阶段，并且程度不断加深，改善基因根深蒂固。

3.高端市场向南蔓延 天府新区热力递增

·高价项目分布，东二环与城南中轴分属两大阵营

锐理数据监测显示，2018年2月成都高价项目分布主要集中于两大片区，一是东二环沿线，以攀成钢片区为主力，二是城南中轴线，包括高新区和天府新区。

成都高价项目分布示意图

·以总价300万/套划线，天府新区销售面积居榜眼

数据统计显示，2017年中心城区总价300万以上产品销售面积榜首为锦江区，天府新区紧随其后。

·建面150㎡以上产品城南中轴仍是主力分布区之一

2017年，大成都建面150㎡以上的大户型产品销售热度图显示，城南中轴线当仁不让成为热门分布区，其中天府新区表现抢眼。

面积与价格是判断高端产品的重要标准，从以上三组数据不难看出，天府新区范围内的高端基因已经很成熟。

4.板块不均衡发展 “短板”或是最大机会？

锐理君择取了天府新区四个比较有代表性的板块，并对其各自近四年各户型面积段销售套数做了统计：华阳与南湖板块以刚需产品为主，110㎡以下户型占比较重；麓山板块的改善户型比例较大，且其本身已是成都较为出名的豪宅板块；由于目前项目较少，正兴板块的发展相对均衡。

2014-2017年天府新区四大板块各面积段成交情况

从当前市场的反馈预判，下一个高端居住点或许就在正兴板块。进一步说，锦江生态带片区有望成为天府新区新兴的高端居住区。

追问
从四方面看锦江生态带能否扛起大旗

【关于锦江生态带】其是天府新区规划中“一城、一区、一带”三大板块之一（即科学城、秦皇寺中央商务区、锦江生态带），并与其他两大板块纵深衔接，全长约20公里，覆盖范围17平方公里，定位于高端与生态居住、休闲旅游等，从规划建设方面就有高端居住区的血脉。

高端片区四大要点

从桐梓林、麓山等板块的崛起与变迁来看，形成高端居住区需要考量这几个因素：城市发展方向、区位优势、稀缺资源、客群细分等。

》是否处于城市发展方向？

“南拓”方针下 ，城市南向发展势头强劲，锦江生态带片区正处于重点投入区的天府新区中轴上，恰好位于城市发展路径上。

》是否位于核心地段？

向北连接南湖板块，向东是麓山板块，往南与秦皇寺-科学城板块形成衔接融合，锦江生态带片区位于枢纽位置。

》是否占有优质珍贵资源？

城市总规提出，成都将建成美丽宜居公园城市，天府新区建设也将生态价值重点考虑。对高端居住区而言，环境是首要条件，江河湖等水景资源与公园是必备要素。而该片区内一江一湖，向北有南湖，西向则有天府公园、鹿溪生态区、兴隆湖等。享有这样极臻自然资源配置的板块不多见。

》是否有明确的客群？

临近秦皇寺CBD与成都科学城，将导入大量精英人群、企业事业成功人士、高精尖等产业人才……他们将形成强大的市场需求。

有这样的基础铺垫，再回到文章开头的话题，在总规中明确了天府新区的区域价值、生态环境建设与经济发展，这些都是高端居住区诞生的基因，锦江生态带无疑具备接棒高端的实力，但该区域的发展后劲如何？

锦江生态带片区现状梳理

锐理君对锦江生态带片区近几年的项目（含住宅+商业项目）进行梳理发现，目前该片区大的物业集群正在逐步形成，除达观山、建发浅水湾等成熟项目外。万科翡翠公园于2017年初首次推盘；玖棠府首次开盘可追溯到2015年；中海锦江城在今年2月有一次开盘推新；近期有最新动作的则是位于锦江生态带核心位置的和泓麓江府。

上周六，和泓麓江府项目举行了发布会。据悉，和泓麓江府是和泓地产推出的升级作品“府系”之一，西临锦江，东近麓湖，江湖环抱，靠近秦皇第-科学城片区。

和泓麓江府效果图一

除了区域、资源、配套等外在属性外，麓江府最吸引人的是在产品打造上的另辟蹊径——将中国传统府院文化与现代高端需求结合，打造出中式形制的空中院落，翻阅整个成都市场，这样的产品设计都非常少见。

另外，在产品空间设计方面，项目推出的层高可谓大手笔了。并且，由于其为商业物业属性，无特定的购买资格限制，这是其能吸附高端购买力的重要看点。

和泓麓江府效果图二

和泓麓江府实景图一

和泓麓江府实景图二

锦江生态带片区的新一轮蜕变还需要看土地供应是否能跟上步伐节奏进行支撑。根据锐理数据年报中土地成交热度图显示，2017年锦江生态带片区土地成交比较亮眼，供地成交面积达541亩，容积率均为2.0-2.5，最高成交楼面价12006元/㎡（这组数据主要为正兴板块部分）。在土地层面，也可以窥见一些端倪。

针对锦江生态带片区的发展现状、趋势，以及其占位高端新溢价区的优势，锐理君将持续关注，在后期带来更深层次的市场分析。