2016年8、9月起，全国楼市如火箭般升空，价格突突突上行，部分地区和不少楼盘的涨势一度让人大跌眼镜。

全国“一盘棋”，成都也面临楼市上行的巨大压力。为遏制乱象，抑制投资与投机，稳定市场秩序，一系列调控政策随之出台，既考验政府的决心，更检验着市场的信心。

从图表中不难看出，从2016年10月起，成都的调控政策层层加码，2017年3月将二手房纳入限购范围后，也被认为是成都进入全面限购时代的分水岭。

时针走到2018年3月，一年多时间过去，调控从浅水区迈到深水区，成都住宅市场经历了怎样的更迭变化？房价跳涨与产品迭代背后，暗藏着怎样的未来趋势？

通过调取后台近两年的数据，锐理君在价格、产品和区域市场三个维度获取了如下信息：

房价端：整体涨势仍在，但波动幅度变小。2016年4月至2017年3月最高价差幅度为18%，2017年4月至2018年3月最高价差幅度为12%，从大幅上涨转变为整体平稳上升，略有波动；

产品端：改善产品占领市场，住宅供需失衡。户型面积110㎡以上产品销量占比由2016年4月的29%上涨至2018年3月的54.8%，其中2018年2月甚至达到63.8%；

区域市场：主城区受限，远郊区域趁势占位。如青白江2018年3月房价同比2017年3月上涨61%；双流、视高等区域也成功接盘了城市外溢和外来投资需求……

壹 房价维度

锐理君调取了主城区、天府新区、近郊区域2016年4月至2018年3月的房价走势数据，并以全面限购出台的2017年3月作为时间节点的分界线，对比分析了两个阶段三大区域的房价变化。

整体房价，四个月内最大涨幅18%

回溯2016年，如下图所示，8月之前成都商品住宅价格总体比较平稳，之后开始攀升，销量也随之爬升，由8月的228万方上涨至9月的253万方。在此期间，多则关于外地投资客组团买房的消息传开，对楼市产生了侧面冲击，越来越多的购房者开始寻求入市，10月成交量达到约342万方，为两年里的最高值，比8月销量上涨50%，房价也水涨船高，主城+天府新区+近郊整体商品住宅成交均价达到了9028元/㎡，环比最低点的6月上涨18%，用时不过四个月。

2016年4月至2018年3月主城+天府新区+近郊区商品住宅供销价走势（备案）

天府新区，一度大涨66%

随着城市向南发展，有政策规划等红利支撑且价值区预期被看好的天府新区成为大热门，外地投资人群与本地外溢购房者争相涌入。2016年11月，天府新区的房价直接迈过万元门槛，飙升至11910元/㎡，相比年内最低价格上涨66%，甚至出现个别楼盘价格翻倍的情况。

2016-2018年主城+天府新区+近郊商品房房价月度走势（备案价格）

限购加码，市场起伏不定

2016年10月、11月，两轮限购政策接连出台，经过一两个月的发酵，成都商品住宅销量和价格开始回落。但受购买资格的限制，加上新增供应减少，库存急速去化，部分购房者开始转向二手房市场，致使二手房价格与新房价格出现倒挂；另外，新房价格在2017年1月到达相对低位后再次开始回升，到3月均价为9226元/㎡，超过2016年最高价格。2017年3月第三轮限购出台，调控升级，并且将二手房纳入限购范围，成都开始全面限购。

涨幅缩小，整体呈平稳态势

全面限购后，稳定市场房价的目标逐见成效，2016年4月至2017年3月成都（主城+近郊+天府新区）成交均价最高与最低价差幅度为18%，从2017年5月开始，成都商品住宅成交均价涨幅大大缩小，2017年4月至2018年3月最高与最低价差幅度降为12%，虽然有起伏波动，但整体呈平稳态势。

锐理视角

在“房住不炒”的总基调下，未来一段时间内，楼市调控依然不会放松，限价政策或继续推行。锐理君认为，有政策利剑高悬，类似前两年价格大幅跳涨的机会已经很难出现，虽然地价走高，成品房建设推进为房价预存了上涨空间，但是影响房价的因素众多，尤其是近期在土地、金融端的诸多反馈似乎已经在透露，房企对于下阶段楼市持有明显的审慎态度。

值得关注的是，2017年4月以后，商品住宅成交量虽然不断走低，供应量也同步下滑。2017年11月成交量约150万方，供应量仅35万方，供销比为1：4.3，供销不平衡导致房价出现小幅上升，整体成交均价10273元/㎡，天府新区成交均价达到12318元/㎡。供需失衡传导到价格端很明显。后期要持续控制房价，如何保证供应端的有效供给是一大关键。

2016年4月-2018年3月主城+近郊+天府新区商品住宅供销量（备案）

贰 产品维度 

套均户型，面积增大24%

2016年4月，成都商品住宅成交套均户型面积为95㎡，2018年2月成都商品房成交套均面积约118㎡。

“110㎡+”户型成交占比上涨120%

通过对比2016年4月至2018年3月期间面积110㎡以下户型成交量与110㎡以上户型成交量发现：偏刚需的产品销量在2016年11月之前占绝对主力，以销量总体达到峰值的10月为例，总成交量342万方，其中110㎡以下户型销量221万方，110㎡以上户型销量120万方，销量比1.8：1。

但2016年10月出现拐点，刚需类产品销量开始逐渐下滑，到2017年10月110㎡以下户型与110㎡以上户型成交销量已基本持平，到2018年改善类产品开始占上峰。从成交占比看，110㎡以上户型产品占比已由2016年4月的29%上涨到2018年的63.8%，涨幅为120%。

在2017年成都商品房销量总体走低的情况下，110㎡户型销量却保持比较平稳坚挺的态势，从侧面反映出改善产品已占据市场主导地位。

这一方面是“70/90”政策下积蓄的刚需产品在2016年这波行情中逐渐消化；另一方面则是市场发展的新方向：一是人们物质生活水平的不断提高呼唤与之相匹配的住宅产品；二是受上游端土地市场的影响，住宅市场大热，刺激土地市场行情走俏，高溢价、高地价成为2017年土地市场最明显特征，加上容积率普遍降低，走改善甚至高端路线是房企必然的选择，只能通过改善型产品提高溢价能力，获得利润空间。

锐理视角

在现有市场行情下，调控成为横在高价地项目前的一道坎，而且随着越来越多的高端改善产品涌入市场，到2018年开始进入深水区，竞争加剧是必然。锐理数据在《2017年成都房地产市场年报》中也曾进行过研判：目前主流购房人群以及客户自身购买力等都存在透支的问题，要争夺市场份额，就需要不断深研产品，做出差异化，更具有优势的产品。

需要注意的是，虽然当下市场改善渐成主流，但刚性需求客户还是大量存在，并且随着人才落户等政策的持续推行，会导入大量的年轻客群，形成强大的购买力和市场需求。因此，房企在打造产品的时候，可以结合宗地具体情况，在刚需市场打开出路。

叁 区域市场维度

限购限贷政策执行后，前端供应和后端需求对冲，成交量不断下跌，客群分流在所难免。那么，这一连串的客户流向有何具体特征呢？

城南准入门槛高，双流“接盘”最积极

从区域市场成交情况看，全面限购前后住宅销量变化最大的是城南三大区域——高新区、天府新区、双流。有规划利好和政策支持，天府新区、高新区在2016年无疑是楼市最热的两大区域，因此在限购后的准入门槛也更高，前后销量的巨大落差也在情理之中。

两大时间段各区域商品住宅成交情况（备案）

双流的情形与另外两区略有差异，在2016年的两轮限购中，双流区的销量仍处于高位，包括在2017年3月限购后，4、5月成交量持续上涨，很大一个原因得益于购房者对城南的“追逐”，当高新区和天府新区门槛提高，双流理所当然成了重要的分流区域。

2016年4月-2018年3月双流商品住宅成交面积月度走势（备案）

此外，2017年近郊区纳入中心城区范围，近郊区域价值得到极大提升，成为购房者新的目标置业区域，如郫都区，限购前后两个时间段销量基本持平，以及同时受益于“东进”红利的龙泉驿在全面限购后一年成交面积占据大成都首位。

更多需求想落地，远郊成为不得已选择

2017年的成都楼市，远郊区域初露锋芒，其中以青白江和新津表现最为突出。2017年，青白江成交土地1541亩，成为除天府新区外成交量最多的区域，最高楼面价也达4450元/㎡。在这一年的时间里，青白江迎来金科、佳兆业、人居、美的、万科等实力房企先后进驻。新津土地市场成交率则为100%，供应5宗全部成交，地价也刷新至7字头。

锐理君同时调取了这两大区域2016年4月至2018年3月商品住宅供销价情况。从住宅成交量价来变化的节点来看，都与限购政策推行有着莫大关系。当主城区与近郊区限购，经过一定的反应时间，购房需求开始外溢，不限购的青白江、新津等区域趁势上位。

新津：从2017年5月开始，房价开始上涨，销量也大增，总体供不应求，到2017年11月新增供应急剧减少，主要以消耗库存为主。

青白江：2016年第一轮限购后，青白江房价和销量都有所增长，但之后开始回落。而在2017年5月和6月住宅成交量达到一个峰值，远远高于其他时间段，承接来自主城区与近郊区购买需求的特征十分明显；加之被纳入中心城区范围，青白江房价涨幅不断加大，一路攀升。

“视高”现象是孤例，布局或购房还需理性

除成都远郊区外，受天府新区红利的影响，位于仁寿的视高镇也成为这波行情之下的受益者之一。锐理君梳理出2017年视高镇土地市场成交情况，住宅类用地价格最高突破了6字头。从溢价率看，2017年5月的两宗地均超过300%，溢价能力令人咋舌。全面限购执行后，视高成为外地购房者，尤其是投资客的新目标区域，当需求袭来，土地市场水涨船高似乎水到渠成。不管市场是否理解，视高的房价上万是不争的事实。

锐理视角

需要注意的是，在2017年年底，视高出让的三宗地均以底价成交，并且目前视高区域各项配套以及区域环境等都还需改善，要实现面貌焕然一新并非一朝一夕的事，未来是否能与现在的高房价相匹配还需要打个问号。“视高现象”是集合了多种现象产生的孤例，房企和购房者在选择这一区域时，应该具备更长远的开发或购买眼光。

2016年至今的成都楼市跌宕起伏，限购政策只是其中一环，更不可能用几组数据完整的呈现，市场的变化发展也是由多种因素叠加作用而成。锐理君更希望以上这10张基本的数据图表能抛砖引玉，引起成都房地产行业的共鸣，带来有价值的参考，更多市场数据信息我们也将持续整理、放送。