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天府新区2宗地因未达底价流拍 香投13亿拿下新都百亩地

锐理数据监测显示,2018年一季度大成都土地供应量同比上涨248%,成交量同比上涨405%,土地供销节奏加快。但从市场热度看,较前两年出现“降温”迹象,一是在当前的调控政策之下,房企的利润空间被压缩,资金链面临较大压力;二是近期出让土地多带有较多附加条件,如返迁、移交租赁住房、产业引入等,与过去单纯的“拿地-开发”模式不同,现在对房企运营、资源整合等综合能力考验升级。因此,房企拿地更加理智谨慎,热情降低也在情理之中。

今日(4月11日),天府新区、新都区、蒲江县共计4宗约309.74亩土地登上拍卖席,其中,一宗纯住宅用地,三住兼商用地,结果又将如何?

现场情况

本场吸引了包括156、20、45、136、81、15、129、98、135、168、13、86号共12家参与竞拍。

一号宗地:天府新区72.48亩住兼商地块,起始楼面价约9004元/㎡,最大容积率1.9991。本宗地叫价速度较慢,竞争主要在135、136、45号之间展开。但最终因为未达到设置的底价要求而流拍。

二号宗地:天府新区59.11亩住兼商地块,起始楼面价约9001元/㎡,最大容积率1.9998。现场81、45、135号轮番参与叫价,速度较快。结果同样因未达到设置的底价要求而流拍。

三号宗地:新都区净用地面积160.25亩,计价面积129.41亩纯住宅地块,起始楼面价约6000元/㎡,最大容积率2.0。本宗地开始由86、15、129、98号参与竞拍,叫价速度相比前两宗有所加快,随后135号、45号也加入战局。最终由15号成都香投房地产开发有限公司以楼面价7800元/㎡竞得,溢价率30%。

四号宗地:蒲江县48.74亩住兼商用地,起始楼面价750元/㎡,最大容积率1.5。本宗地叫价在13号和156号间展开,你追我赶,竞争较为激烈,经过多轮叫价,最终被156号成都君尚隆达置业有限公司以楼面价1690元/㎡收入囊中,溢价率高达125.33%。

宗地扫描
天府新区·2宗
宗地情况

基本信息 本次出让的1、2号宗地为天府新区两宗连襟地块,位于正兴板块,向西距离剑南大道约1公里,与地铁5号线(在建中)直线距离1公里左右,向东直线距离1.5公里可达府河(锦江),南侧为沈阳路,西侧紧邻天府第四中学,约600米处是天府三小,北侧临近天府新区华阳小学(南区)。


宗地区位图

宗地未实施打围,无未拆除建筑物,但有杂树等需要竞得人自行清理,并且有10KV电力线路,由天府新区成都管委会负责在项目动工前迁改完成。目前宗地周边道路还未完全成形。

宗地竞买方式为“配建并无偿移交基础面积统筹住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积”。基础配建统筹住房面积不小于出让宗地居住用地部分计容总建筑面积的15%,用于管委会统筹安排的产业配套住房,单套面积90-150㎡。开发项目整体成品住宅(全装修)建设比例须达100%。


一号宗地 规划净用地面积约84.65亩,其中纳入出让范围的72.48亩为住宅兼容商业用地,可开发体量约9.66万㎡,商业占比上限为10%。西南角约12.17亩为幼儿园用地,需要竞得人修建完成后无偿移交给天府新区成都管委会指定单位,不计收土地价款。建筑密度①住宅兼容商业用地不大于28%,②幼儿园用地不大于35%;绿地率不小于30%。

二号宗地 净用地面积约59亩,用地性质为住宅兼容商业,商业占比上限为10%,可开发体量7.88万㎡,建筑密度不大于28%。宗地红线范围内城市规划确定的市政设施用房、规划绿地、农贸市场、公厕是本项目建设的统一组成部分,须竞得人在建成后无偿移交给天府新区管委会指定单位。

区域市场

土地市场 2017年天府新区共计出让土地约2460亩,平均溢价率约44.47%。其中,拍卖地块9宗约1171亩,有5宗均位于正兴板块,最高成交楼面价12006.84元/㎡,即万科拿下的40.9亩住兼商地块,并需配建无偿移交125套人才住房。

正兴板块成为天府新区土地供销的主力区域,而本次出让的两宗地均位于该板块,起始楼面价突破9字头,创新高。近两年天府新区拍卖出让宗地多有附加条件,如移交人才住房、配建基础设施、人才公寓、产业导入等,本次两宗地也不例外,拿地成本上升,对房企综合实力要求比较高,因此拿地企业多为万科、保利、中海、中建等大型房企。其中保利和首钢去年12月28日竞得的两宗地也需要移交统筹住房面积,比例为10%,而成交价为7320元/㎡。


2016年至今正兴板块拍卖出让宗地一览 来源:锐理数据

住宅市场 根据锐理数据监控,近五年里正兴板块商品住宅仅有玖棠府、万科翡翠公园、蔚蓝卡地亚花园城、建发浅水湾、和泓半山等几个项目,目前剩余房源并不多,2017年备案均价为15307元/㎡。随着近两年住宅类用地陆续释放,逐渐解渴正兴板块市场需求。

锐理君梳理了宗地两公里范围内目前主力住宅项目,2018年3月,万科翡翠公园备案均价13520元/㎡,位于南湖板块的德商御府天骄备案均价16124元/㎡,海伦春天备案均价12398元/㎡,中海锦江城14159元/㎡……4个项目成交楼面地价均不到4千。


锐理视角 从区位上看,两宗地地理位置优势比较明显,几百米内集中3所学校,靠近剑南大道和益州大道,距离地铁5号线高峰站1公里左右,出行比较方便。但目前包括道路在内的各项生活配套还在逐渐完善中,区域成熟还需要一定时间。

宗地规则方正,易于打造,且两宗地为连襟地块,总面积超过百亩,若同时竞得,在规划和建设上更有发挥空间。随着城市南拓,区域市场需求潜力大,但起拍价相对较高,且有配建和移交要求,拿地成本走高,对开发商也是一大考验。

新都·1宗
宗地情况

三号宗地位于新都城区,学院西路南侧,蓉都大道西侧,紧邻地铁3号线,距离马超西路站约600米,与桂湖直线距离约1公里,与四川音乐学院约直线距离约1.2公里。周边两公里范围内还有新城市购物广场、新都体育森林公园等生活配套。


宗地净用地面积约160亩,其中出让部分①号地块:二类居住用地,面积为129.41亩,可开发体量17.2552万㎡,成品住宅不少于50%。起始楼面价6000元/㎡,为新都区最高起拍楼面价。出让方式为“限价竞买+抽签竞得”。

需配建并无偿移交部分:

②号地块(18.43亩):小学用地,设置不少于24个班,且需配套200米环形跑道

③号地块(7亩):公共管理与公共服务设施用地

④号地块(5.4亩):幼儿园用地,设置不少于9个班

⑤号地块(9.28亩):道路用地

区域市场

土地市场 2017年新都共计出让8宗土地,成交楼面均价为6294元/㎡,其中最高楼面价10950㎡,为北京金隅竞得的大丰街道71.58亩住兼商用地所创下。今年3月28日新都木兰镇两宗住兼商用地拍卖,配建要求及附加条件较多,最后以底价被人居斩获。


2017至今新都区拍卖出让地块一览

住宅市场 锐理数据监控显示,在2017年第一季度,新都区房价走势开始上行,涨幅较为明显,到2018年一季度备案均价8739元/㎡,总体成交大于供应,呈供不应求态势。


2015年至2018年1季度新都区商品住宅供销价走势 来源:锐理数据

目前周边可售新房楼盘较少,近半年里基本处于断货状态,仅今年2月有新增供应。两公里范围内住宅最高备案均价万元左右。约129亩的纯住宅用地可以一定程度上补充货源,缓解市场需求。

锐理视角 虽然有一些配建要求,加大难度,拉高了竞买门槛,但相比上次出让的两宗地,本宗地地理位置具有一定的优势,位于新都城区,生活配套已经较为成熟,同时配建幼儿园和小学,有就近的教育资源,靠近地铁,出行也较为方便。且宗地本身比较规则,住宅用地面积体量大,具备一定的吸引力。

蒲江·1宗
宗地情况

四号宗地位于蒲江县西来镇寻古街,西来镇游客中心旁,向南靠近临溪河,东侧靠近106省道。净用地面积48.74亩,可开发体量约4.87万㎡,住兼商用地,商业占比上限为20%,建筑高度为多层,不大于24米,建筑密度不大于30%。


区域市场

土地市场 2017年至今蒲江县共计成交土地14宗,仅三宗为住兼商用地,约143亩,楼面地价均价为1911元/㎡,其余全部为商业用地。锐理君梳理了2015年至今蒲江县拍地情况,成交9宗住宅类用地,仅397亩。而宗地周边上次住宅类用地供应还要追溯到2013年,当时的成交楼面价为562.49元/㎡。

住宅市场 2015年至2018年蒲江县商品住宅成交均价上涨11%,相对比较平稳。受土地市场市场影响,蒲江住宅供应逐渐走低,成交量远超供应量,急需住宅土地进行补充。


2015至今蒲江县商品住宅供销价走势来源:锐理数据

锐理视角 宗地临河有一定的资源优势,但靠近106省道会受一定影响,目前区域周边生活配套还比较欠缺,且西来客运站对宗地的整体性造成极大影响,给项目打造带来障碍,客运站人流量对未来居住环境有所干扰。

竞拍结果一览

第一宗

土地位置:天府新区华阳街道鹤林村三、五组(剑南大道东侧、沈阳路北侧)

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 48322.05

用地面积(亩): 72.4831

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: ①住宅兼容商业用地不小于4.84万平方米且不大于9.66万平方米,兼容商业计容建筑面积不大于总计容建筑面积的10%;②幼儿园用地满足行业主管部门要求。

起拍价(万元/亩): 1200

成交单价(万元/亩):

成交总价(万元):

楼面价(元/平米):

竞得者:

溢价率: %

计算容积率: 1.9991

备注:流拍(未达到拍卖底价1730万元/亩)

最高限价(万元/亩):1730

第二宗

土地位置:天府新区华阳街道鹤林村三、五组(剑南大道东侧、沈阳路北侧)

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 39404.5

用地面积(亩): 59.1068

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不小于3.95万平方米且不大于7.88万平方米,兼容商业计容建筑面积比例不大于总计容建筑面积的10%

起拍价(万元/亩): 1200

成交单价(万元/亩):

成交总价(万元):

楼面价(元/平米):

竞得者:

溢价率: %

计算容积率: 1.9998

备注:流拍(未达到拍卖底价1730万元/亩)

最高限价(万元/亩):1730

第三宗

土地位置:新都区学院西路南侧,蓉都大道西侧

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 86276.4

用地面积(亩): 129.4146

土地用途: 纯住宅

容积率: ①号地块计入容积率的总建筑面积不小于86277㎡且不大于172552㎡;③号地块计入容积率的总建筑面积不小于9341㎡且不大于11209㎡;

起拍价(万元/亩): 800

成交单价(万元/亩): 1040

成交总价(万元): 134591.184

楼面价(元/平米): 7800.0362

竞得者: 15号 成都香投房地产开发有限公司

溢价率: 30%

计算容积率:2

最高限价(万元/亩):1330

第四宗

土地位置:蒲江县西来镇寻古街,西来镇游客中心旁

交易方式: 拍卖

用地面积(平米): 32493.19

用地面积(亩): 48.7398

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 48739.79㎡/大于1.0,不大于1.5

起拍价(万元/亩): 75

成交单价(万元/亩): 169

成交总价(万元): 8237.0262

楼面价(元/平米): 1690.0004

竞得者: 156号 成都君尚隆达置业有限公司

溢价率: 125.33%

计算容积率:1.5

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