4月12日，成都发布了《刚需优先若干问题的解答》，对广大购房者普遍关注的若干问题进行了补充解答。

2017年底的“公证摇号”，将被全款购房者夺走的购房资格交回到刚需购房者手中；2018年3月的“刚需优先”，使刚需购房者的购房机会最大化。政策将购房资格与购房机会都推到了刚需购房者面前，那么“优先摇号”的刚需们，你们的房票又该如何正确使用？？

市场表象

面积大总价高 中签堪比中彩票

对于刚需家庭来说，“大户型”是不得不面对的一个难点，无论单价高低，户型面积越大，则意味着总价更高，对于刚需家庭来说，准入门槛就更高。

锐理数据针对摇号以来的所有住宅预售进行了统计，截至4月11日，成都市一二三圈层共发放住宅预售许可证140余张，住宅房源54243套，总建筑面积近597万㎡，套均面积约110㎡。其中，主城区的房源套均面积则更大，达到了127.9㎡，按照同期主城区商品住宅备案均价13843元/㎡来计算，主城区住宅套均总价约177万元，这对于刚需家庭来说，并不是一个轻松的数额。

除了户型大这一硬条件之外，“低中签率”也是令人头痛的原因之一。

在“公证摇号”之前，受“全款优先”等限制条件的影响，刚需购房者的购房需求难以释放，不断累积。当购房机会来临，购房者的买房心理和诉求也在快速发生转变，在急迫和恐慌心理作用下，“一人报多盘”和“一家多口报一盘”的现象屡见不鲜，长久累积的刚需购房需求得到释放。

截至2018年3月底，成都已公布结果的摇号项目中，有10个项目、11批次房源的审核通过人数上万，普通购房者中签率最低的是招商中央华城，仅0.95%。

摇号人数万人以上楼盘中签率统计（统计截至3月底）

刚需购房者面临的市场困境不可忽视，但锐理认为，这并不代表着刚需的购房机会已被市场蚕食。在调控不断深入的过程中，在新政策施行的初期，这样的阵痛在所难免，我们要从这些市场表象之下，去寻找刚需购房者的未来方向与出路。

市场扫描

一二手市场房价倒挂 刚需还看新房

首先要明确的是，尽管近期摇号购房中签率低，部分购房意愿强烈、购房资金充足的购房者还可以选择二手房，但对于刚需购房者来说，仍需将眼光放在新房市场。

摇号以来，提供给普通购房者的利好除了均等的购房机会之外，还有稳定的房价。以武侯新城的西派城为例，2017年年初其一、二批次房源的销售单价已达到17000元/㎡甚至更高，而一年之后，2018年3月其最新批次房源销售单价约15000元/㎡，不升反降。此外，同样热门的招商·中央华城、万科·理想城等在摇号前后的销售单价也相差不大。

新房房价趋稳，二手房单价却步步走高。据链家的二手房销售数据显示，过去一年，成都新房与二手房出现价格倒挂，二者间的剪刀差也越来越大。截至2018年3月，成都（远郊除外）新房备案均价10800元/㎡，二手房单价约18382元/㎡，价格差约8000元/㎡。

新房数据来源：锐理数据；二手房数据来源：链家网

近远郊成供应主力 买房可向外走

供应维度

对于“刚需”的界定，历来标准不一，住宅建筑面积并不能说明所有的问题，但却是最为关键的因素之一。前几年，市场多把刚需的购房面积设定在90㎡以下，而随着“二孩”政策的开放，家庭成员增加，居住所需要的空间也随之增加，因此，此次锐理以110㎡为参考标准，探讨：110㎡以下刚需住宅的市场机会在哪里？

根据已摇号的住宅房源来看，成都主城区的住宅套均面积远高于近郊、远郊以及天府新区。除主城区外，其余三个区域的套均面积均在110㎡以下，天府新区最低，仅102.5㎡。

数据来源：锐理数据（统计截至4月11日）

将时间跨度拉长，锐理数据统计了2016年4月-2018年3月这两年时间内，110㎡以下户型在各区域的供应情况。其中天府新区供应最少，主城区和远郊区的供应量相差不多，而近郊区占比最多，供应量超过了其他三大区域的供应总和。

数据来源：锐理数据

房价维度

另一个影响刚需购房的重要因素则是房价。在2016年以来的这一波行情里，成都各个区域的房价都不可避免地走高。不过，各区域的房价差异较大。根据统计结果来看，这两年以来房价从高到低维持着“主城区-天府新区-近郊-远郊”这样的顺序，到今年3月，主城区和天府新区的均价分别高达13828元/㎡和11930元/㎡，而近郊和远郊的整体均价还未突破万元大关。

数据来源：锐理数据

存量维度

再来看110㎡以下户型的存量情况。不可否认，2017年是成都“地价破万”的关键年份，这一年主城区楼面地价被刷新至17200元/㎡，近郊五大区的最高地价也相继破万，未来这一批高价地的项目的房价必定不低，这也是引起冲动性购房的因素之一。但是，另一方面也应看到，由于调控政策的层层深化，目前各区域还有不少的存量面积没有释放出来，这一部分也是刚需购房者的机会点之一。

截至4月12日，该面积段户型存量最大的是近郊区，存量面积达302.5万㎡，其次是远郊区和主城区。

数据来源：锐理数据（统计截至：2018.4.12）

根据2017年成都各区域该面积段房源的月均去化量来计算，目前大成都110㎡以下面积段户型房源去化周期约为12个月，其中最长的是天府新区约21.4个月，最短的是近郊区约4.1个月。

数据来源：锐理数据（统计截至：2018.4.12）

租购并举成为新方向 更多机会在路上

2017年，“租购并举”成为民生热点之一，“房住不炒、租购并举”成为了房地产长效机制主要内容。“租”与“购”未来都将是解决居住难题的重要途径，政府以及社会各界也在为此做出各项努力。

租：多主体供给

随着“租售同权”的提出，对于刚需甚至非刚需购房族来说，租赁将在未来市场上扮演着举足轻重的角色。而在租赁住房的供给方面，政府、房企等共同组成了“多主体供给”的住房租赁体系。

2017年，成都出让了多宗租赁住房用地；2018年1月，成都成为首批开展住房租赁试点的城市之一，根据《成都市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，成都的租赁住房试点工作将主要在产业园区（特别是产业新区）周边、特色镇周边等区域展开。

除此之外，多家房企也开始涉足长租公寓，目前较为成熟的有龙湖•冠寓和万科•泊寓等，2018年3月，佳兆业、中海、滨江、旭辉、招商、合景泰富等6家品牌房企宣布进军长租公寓市场。目前长租公寓处在发展初期，后续的发展空间巨大。

购：增加住宅用地供应面积。

此外，根据去年发布的《成都市房地产业五年规划》中的全市住房建设年度计划，成都市住宅供应将会逐年增，并且在土地供应端也有相应支撑，其中商品住宅供地预计将由2017年的8800亩，上涨到2021年的11890亩。

截图来源：《成都市房地产业五年规划》

日前，2018成都中心城区(特指成都高新区及锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区)国有建设用地供应总量公布，其中住宅用地供应计划220公顷，同比增长19%，预计可建住房约550万㎡，因此，刚需购房者应稳定信心，后期政府的用地供应正在路上。

锐评

首先，珍惜眼前的优先机会。目前，成都是继武汉之后，全国第二个明确提出“刚需优先”的城市，刚需购房者应珍惜难得的优先机遇，根据政策把握购房机会。

其次，近郊未尝不是机会所在。从近期来看，受制于面积段、单价以及存量的影响，刚需购房者可将关注重心放在近郊和天府新区等周边区域。而随着城市规划的跟进以及交通等基础设施的建设，周边区域的认可度也在不断提高，成为成熟居住区只是时间问题。

最后，租住是远期机会。从远期来看，“租购同权”的实现并非没有可能，随着市场上公共租赁住房以及长租公寓等的不断增多，更新居住观念、选择租住解决居住难题也是一种新思路。