写在前面：2018年以来，远郊在土拍市场表现抢眼。火爆的市场背后有何成因，远郊可能遭遇哪些风险，远郊真正的价值在哪里？为了解答上述问题，锐理数据特别策划——“远郊楼市发展之道”系列报道，第一期我们就从远郊背后的风险谈起。

锐理数据显示，1-4月远郊土地平均溢价率为20.06%，跨越大成都19.17%平均线，远高于近郊的13.37%。远郊各区域里蒲江溢价率最高，为125.33%，金堂、邛崃溢价率也超过50%。在成交楼面地价方面，新津均价达到了5546元/㎡，高于大成都和近郊平均数。

（2018年1-4月远郊房企进驻名单 来源：锐理数据）

远郊价值翻新，房企无疑是最大的推手。2018年多家大型房企对远郊区域发动猛攻。保利、中洲、花样年、雅居乐进驻新津；恒大、花样年、美的落子青白江。还有一个虽然不属于成都远郊，但同样抢眼的区域：仁寿。视高异军突起之后，仁寿文林又因碧桂园、万科、保利、美的、金辉、领地的抱团杀入，狠狠火了一把。

远郊区域的价值与优势，锐理数据在之前的多篇稿件中已经进行过详细分析。但对于锐理数据而言，全面研判市场是我们坚守的根本。那么，远郊区域有哪些风险？它们是不是真如看上去那样美好？以下四个方面，房企不该也不能忽视。

谈市场，首先需要明确的就是客群。之前众多文章分析了成都“十字方针”，尤其是中优作用下的城市扩张和区域崛起，但发展需要时间，而客群对于优质资源的永恒追求，会产生迁移抗性。

远郊的工作机遇、发展空间、城市配套，很长一段时间都不可与主城同日而语。成都已经位列国家新一线城市之首，属于中国国家城镇体系的最高层级，主城区学校、医院等公共资源富集，优势明显。除此之外，经济活动、公共服务等成本会因为城市规模扩大而摊薄，聚集在大城市的个人、企业甚至社会都因相互之间的正外部性而受益。所以既有客群弃主城而去的可能性小之有小。而主城不断放宽的落户政策，又增加的新生客群的粘性。试问，这种情况下会有多少客群逆向流动？

对购房者来说，主城和远郊未来产品升值空间也是不一样的。虽然房产在没有转卖出手之前其价值都只是一个估值，但主城的兑现能力明显是高于远郊的。因此，房企进入远郊，主要面对的客群仍然是地缘性客户，而地缘性客户有其特定的产品的需求。

房企进入远郊的第二个风险就是产品风险。

主城和远郊所需要的产品是不一样的。这两年主城流行的产品有这么几个特点：横厅、精装、高低配。横厅好不好？精装好不好？但如果把它们搬到远郊市场，却不一定会受到欢迎。

从2018年1-4月大成都各区域主要销售面积分析表中可以看出，近远郊目前最主要的销售面积还是90-110㎡。与此同时，主城区的产品向前迈步，主力销售面积提升到110-130㎡。20㎡的面积差距，对应的就是完全不同的客户，完全不同的产品。

（2018年1-4月大成都各区域主要销售面积 来源：锐理数据）

从出价能力看，远郊商品住宅均价是6335元/㎡，主城的均价是13648元/㎡。从房价地价比看，远郊地价占房价的比重高于主城。以新津为例，1-4月新津住宅平均销售均价是6777元/㎡，但其4月19日拍出的两块土地，成交楼面地价达到了6323元/㎡和6234元/㎡，无限接近销售均价。区域出价能力有限，对于房企来说，操作难度加大，自身的产品调研和标准化能力必须要强。

（2018年1-4月大成都各区域房价地价比 来源：锐理数据）

之前许多分析都提到过，恒大、碧桂园在三四线城市的成功是靠自身标准化产品对本地竞品的“降维”打击。诚然，品牌房企的规模和经验对比区域房企来说，优势非常明显，但反映到产品层面，客群的熟悉度、产品的适配度，决策路径的有效度方面都是本土房企更有优势。况且新进入的房企没有本地样品，需要重新建立认知度。

而且在主城打仗和在远郊打仗思路也是不一样的。就营销宣传来说，主城可以采取组合媒体的方式，线上线下同步宣传。而对于远郊区域来说，线下效果可能还优于线上，尤其是区域大型活动的举办，更能获得口口相传的效果。

历来城市进入都是建立在大量调研的基础上，需要花费大量人力物力，可惜现在的市场留给房企的时间却不多。

碧桂园之前的事件侧面也反映出高周转对于房企的重要性。在远郊市场，只有速度才能换取安全，如果踩错周期，则有可能陷入困局。速度换取安全，这就压缩了房企的开发时间。但是进入远郊所需要的前期大量调研、蓄客都需要时间，如果房企没有高超的运维手艺，就有可能错配。

其次，对于房企自身来说，今年也面临着融资的风险。2017年房地产调控以来，房企融资渠道全面收紧。房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，也将受到重点监管。之前锐理数据就有分析，针对今年的市场环境，房地产开发商应当优化自身的推盘策略和产品设计，以降低产品总价，维持健康的现金流为主要任务。反映到土地层面就是需要谨慎拿地，而远郊土地不确定性较强，相对来说风险更高。

所以我们不能盲目认为远郊就是主城的救赎。远郊存在风险与危机需要审慎对待。今年的挑战已经拉开帷幕，谁能踩中远郊真正机遇点？敬请关注锐理数据后续报道。