土地溢价率和土地价格反映到市场，既有相同点也有不同点。

相同的是都对未来房价有影响，一旦土地溢价高或者楼面地价偏高，房企就必然以更高的房价来保证其利润空间。

不同的是，地价的高低与宗地所在的区位有极大的关系。一般来说，越靠近中心城区、地理位置越好、各项条件越优越的土地，其价格就越高，这反映了市场对于土地价值的认可程度，体现的是土地的“绝对价值”；而溢价率的高低与土地是否位于中心城区的关系并不大，溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度，溢价率越高，说明其对于未来市场的上涨行情越看好，这是土地的“相对价值”。正如业内人士所说：“因为他们能从中看到未来的利润，所以愿意高溢价去抢地。”

那么在成都，历年那些高溢价土地如今结局如何？开发商对哪些区域的预期又更看好呢？

成都近五年高溢价地块回顾

锐理数据梳理了成都2013-2017年历年溢价率排名前五的土地成交记录，从这些高溢价土地中，我们能清晰看到近几年成都楼市回暖的过程、外扩的痕迹以及竞争环境的变化。

2013年溢价率最高的地块诞生在崇州市，溢价率为325.07%，这也是近五年成都土拍市场的最高溢价率，当年第五名的溢价率也达到了185.71%的较高水平，整体溢价率较高。这五宗地仅一宗位于近郊新都区，其余四宗分布在远郊区域，主城区宗地未入围。从锐理数据的统计来看，目前这五宗地还有三宗没有项目呈现。

2014年的高溢价地块集中诞生在上半年，相较于2013年，这一年的最高溢价率骤降至91.67%，且溢价率前五名中有四宗地都分布在主城区，并集中在锦江区和成华区。截至目前，蓝光和鲁能宗地都已分别有项目呈现，而新鸥鹏的两宗地则令人唏嘘。重庆新鸥鹏首进成都便在三圣乡勇夺四宗地，创造了三圣乡当年的最高楼面地价记录，其中两宗的溢价率分别排名第一和第五，但空置几年后最终退地，目前这四宗地均已作为人才公寓用地被人居拿下。

2015年溢价率水平逐渐回升，前五名中出现了位于近郊龙泉驿大面的地块，同时主城区的高溢价地块也从成熟区域向外围转移，如外金沙与外双楠。从这一年开始，高溢价地块的竞得者均为知名的品牌房企。目前这五宗地块的项目均已呈现，产品高端化趋势明显。

2016年的市场情况如今还历历在目，从当年9月开始，成都楼市行情开始走高，市场热度爆发式增长，高溢价地块TOP5全部诞生在10月份之后，最高溢价率上升至200.77%；从区域分布来看，大面板块的预期依旧被看好，华府板块也在这一年初露锋芒；分地块来看，地价上万的德商宗地被命名为“迎晖天玺”，定位为高端物业，而溢价率最高的长虹金牛地块还没有动静，该宗地周边商业配套落后，地铁仍未开通，同时紧邻铁路，如何将产品做出溢价，无疑有一定的难度。

2017年的土地拍卖规则几经进化，相继引入了限价、竞移交租赁住房等条件，尽管难度加大，房企的拿地热情依旧不减。溢价率排名前五的宗地在主城、近郊、远郊和天府新区均有所分布；同时最高溢价率记录被刷新至260%，该宗地位于青白江区，被金科地产拿下，产品“金科博翠天宸”已于不久前亮相，天府新区和锦江区地块均触发最高限价。

这五年的高溢价地块，呈现出三大特点。

一、政策环境对楼市的影响深刻且迅速。

从上面的数据来看，这五年成都房地产市场明显经历了降温与升温两个阶段。

降温（2013-2015年上半年）：从2013年进入2014年后，土地市场出现了剧烈的变化，溢价率下降，预期看好区域从远郊转移至主城区。这是由于2012年下半年至2013年成都信贷政策放宽，购房需求得到释放，市场迅速回温，因此2013年房企土地溢价率高涨；随即2014年前后全国信贷政策收紧，成都首套房商贷利率上浮，同时市场库存开始积压，市场降温，房企高溢价拿地的积极性下降，这样的状况一直持续到2015年上半年。

升温（2015年下半年-2017年）：2015年下半年开始，“去库存”的口号喊响，基准利率下调至4.9%，各地放出购房优惠政策，成都也不例外，贷款享受利率折扣的同时首付比降至2成，需求端受到刺激，市场开始缓慢回温，房企溢价拿地的积极性同时被唤醒，2016年和2017年更是随着市场行情一起进入暴涨期。

近十年全国房地产政策走势（制图：锐理数据）

二、市场回暖，房企一路“往外走”。

2014年，成都楼市低谷期，房企溢价拿地积极性不高，同时将战场转移回主城区，以降低开发风险应对市场环境；后期随着市场逐步回温，高溢价地块又逐步从主城区往近郊、远郊转移，这其中既有主城区地价上涨的原因，也有近远郊价值被重新认可的成分。

这一点在2018年已出让的宗地中依然得以体现。截至2018年4月底，成都溢价率前五的地块多分布于蒲江、金堂、邛崃等远郊地区。

三、市场竞争激烈，中小房企逐渐退出。

这五年呈现出来的另一个特点就是，地价上涨对于拿地房企的要求越来越高，更多的品牌房企挺进成都，市场竞争越来越激烈，而资金实力弱、开发速度慢、产品难有特色的中小房企则逐渐退出市场。

由此也可以看到，高溢价地机遇与风险并存，若市场行情好，高溢价地块或许可以为房企带来更大的利润空间，同时可以率先抢占区域市场；一旦市场降温，高溢价地块将套牢开发商的资金。因此，房企在拿地时要避免“非理性溢价”。

那么问题来了：如何才能有效避免非理性溢价？

锐理数据认为，要避免“非理性溢价”，最重要的是要强化数据管理和处理技术手段，在拿地前的估价阶段，应当增加数据采集样本、延长数据采集时间，尽可能地摸清市场情况并得出结论，并借助专业的评估团队对目标土地做出理性的第三方判断，防止估价结果偏离正常市场区间。

开发商拿地之后面对高溢价、高地价地块又该如何打造？什么样的产品才能既赢得市场的认可，又能保证自身的利润空间？下期稿件，锐理数据将继续进行探讨、分析，敬请关注。